房產市場上適合不同人的各類房貸產品

Domain網站報導，市場上有如此多的住房貸款選擇，哪一個最適合你的情況？對首次置業者，再融資者或者投資者來說情況都或許有所不同。

首次購房者貸款時需要的功能

貸款機構Momentum Mortgage and Finance總裁Goro Gupta表示，「如果選擇利率較低的貸款，也稱為蜜月貸款（honeymoon loan），請確保利率具有提現功能（Redraw Facility）。如果你選擇固定利率而不是浮動利率的貸款，則可能沒有該功能。」

蜜月貸款通常會為第一年的利率提供折扣，利率通常是固定的，但並非總是如此。仔細閱讀條款，了解貸款的規定，確保價格不會攀升。

Gupta還警告首次購房者要警惕以高貸款價值比率（LVR）購房。他說：「這取決於情況，但是與其獲得更高的LVR貸款並支付貸方的貸款保險，不如獲得一筆較小的個人貸款並準備足夠的首付款，這樣可能更有利，你無需支付貸款保險。」

對沖帳戶

對沖帳戶（Offset Account）是常見的貸款情況。來自比較網站Mozo的Steve Jovcevski表示，這項功能對於首次購房者而言並不總是有用，因為它通常會增加貸款成本， 「首次購房者通常無法在擁有房產的最初幾年的還款額遠高於最低還款金額。因此，對沖帳戶並非特別重要。最好選擇低利率的貸款，而不要選擇具有很多功能的貸款產品。」

來自比較網站InfoChoice總裁Vadim Taube表示，首次購房者在選擇貸款時應尋求總體優惠， 「他們可能希望考慮使用高價值的信用卡和保險折扣。」

Taube也對對沖帳戶或利率重設的功能持謹慎態度。他說：「從技術上講，對沖帳戶中的資金將抵消住房貸款的本金。由於房產貸款利率處於如此低的水平，這些資金可能會有更好的選擇去獲得一些回報。」

「我們發現投資者或更有經驗的借款人正在選擇某些在線貸方提供的超低利率貸款，而不是選擇具有重設或對沖帳戶功能的貸款。」

再融資者的選擇

如果你已經擁有房產，並且正在想再融資，Jovcevski建議選擇一個有對沖帳戶的貸款。他說：「這使借款人可以將工資收入存入對沖帳戶來沖抵還款額，並隨着時間的推移節省大量資金。」

另一個主要選擇是僅付利息的貸款與本息皆還的貸款的對比。 Jovcevski建議房主選擇本息皆還貸款，以確保他們在房產中建立自己的淨值。本息貸款的利率較低，借款人應尋求最低利率的貸款。

對於申請自住房貸款房主的再融資，Gupta建議借款人至少在貸款兩年後進行再融資。他說，退出費用可能很高，如此高的代價可能會讓追逐到的新的低利率得不償失。

投資者策略

投資者通常會選擇僅付利息的貸款產品。Jovcevski說：「儘管你不會償還本金，但如果你是一位經驗豐富的投資者，你使用這筆本來會用來償還貸款本金的錢購買其它產品，可能會是一個不錯的選擇。但是，本息接還的貸款將在一段時間內為你節省很多利息。」

對於既有自住房又有投資房的貸款者，Gupta稱，這筆貸款覆蓋了兩種房產，提供了相對較低的自住房貸款利率和較高的投資房貸款利率。有些用於主要住宅的貸款，利率可低至2%。

對於在投資房上使用負扣稅的人，可以在投資房上使用較高的利率以獲得稅金減免，這可能是很好的選擇。