房子爛尾，銀行還要催貸，這公平嗎？

在這樣的爛尾樓事件中，如果徵信成了逼迫購房者為開發商、銀行的失信埋單的工具，那麼顯然有失促進社會信用體系發育的作用。

房子爛尾，遲遲拿不到房，可是按揭還不能停，這公平嗎？

廣西南寧藍光雍錦瀾灣業主王琦（化名）起訴中國農業銀行南寧分行（以下簡稱南寧分行）案，引發了媒體和輿論的關注。

01 「爛尾樓」是怎麼造成的

《北京青年報》報道了該案件的來龍去脈：

2019 年 4 月，王琦的媽媽購買了「雍錦瀾灣」的一套商品房，同年 5 月23日，購房者、開發商、南寧分行簽訂《個人購房擔保借款合同》。主貸人為王琦媽媽，王琦作為擔保人，貸款金額 57.5 萬元，期限 30 年。

合同規定，房子應於 2021 年 12 月 31 日前交付。

2021年8月，業主看到開發商寫給住建局的關於使用監管資金的信函里提到，樓盤銷售資金全部被開發商總部轉走占用，總部無任何資金返回南寧項目繼續建設。同年 11 月，開發商發布了交房時間順延的告知函。至今房子仍未完成施工。

王琦發現，房屋的貸款沒有劃入《南寧市商品房買賣合同》中約定的預售資金監管賬戶，取而代之的是開發商的另一個賬戶。

她認為，農業銀行南寧分行違規放貸，也沒有履行對開發商挪用賬戶資金的監管義務，應該為工程項目爛尾、房子延期交付承擔責任。

於是，在 2022 年 7 月 18 日向法院提起訴訟，要求在交房之前，銀行停貸停息，不增加任何額外費用。

2023 年 6 月 2 日，王琦收到開庭通知。7 月 3 日，農業銀行南寧分行的代理律師在庭上回應稱，銀行將貸款支付至非監管賬戶，與房屋能否按期交付，不具有直接因果關係。房屋不能如期交付責任也並不在銀行。

庭審從上午 9 點半開始，歷時2小時，法院未當庭宣判。

根據報道所述，這個案子的基本情況並不複雜。購房者貸款買的是期房，進入銀行專項賬戶的錢，在銀行眼皮底下被轉入非監管賬戶，然後被開發商總部占用。

項目沒錢了，房子就爛尾了。購房者拿不到房，因此提出銀行監管責任，要求銀行在交房前停貸停息。

專項賬戶形同虛設，開發商轉移占用購房款「盡享絲滑」，是標準的爛尾樓製造流程。這種事，在今天的中國樓市里，屢有發生。這位南寧購房者應該感到「慶幸」的是，事件性質還算單純，沒有「一房多賣」之類的坑中坑。

購房款被房地產商挪用了，銀行監管的專項賬戶變成了「轉向賬戶」，購房者卻要為遙遙無期的「期房」承擔房貸，否則就會被銀行列為「失信人」。

拿錢不造房的沒失信，該監管的不監管沒失信，花錢買了個空氣的卻失信了。這是對「信用」二字的莫大諷刺。而這恰恰是預售制的弊端——所有交易風險都被轉嫁到了購房者的頭上。

02 購房者的風險局

熟悉房地產的朋友都知道，我們的預售制學的是香港的「賣樓花」。但是，很少有人注意到，我們的預售制是青出於藍勝於藍的「創造性學習」。

香港房地產交易的「樓花」，相當於這邊預售制的「首付」。然而，香港購房者繳完「樓花」後，在整個預售階段都不用付款，也就不必向銀行申請貸款，當然也不用還按揭了。直到項目開發收尾，開發商向政府繳清地價後交房，購房者再拿着房契向銀行申請貸款。

在交房前，銀行向開發商發放的開發貸、購地貸，和購房者的按揭貸款無關。如果項目爛尾了，銀行要承擔相應的風險。而我們這邊的預售制，購房者按揭貸款被前置到項目開發階段。

等於房子沒造好，開發商就拿到了全部購房款。購房者的債務包和開發商的錢袋子，只隔了層「專項賬戶」的牛皮紙。

這個「專項賬戶」的監管實際上也就是一張紙。這張「紙」可以是借款合同中「借款人不可撤銷申請並授權貸款直接劃扣入以下賬戶」的陷阱條款。說白話就是在借款合同中，借款者（購房者）同意把貸款打入指定的非監管賬戶中——當然，合同條款是不會明示那是「非監管賬戶」，作為簽約一方的銀行對此視而不見。

這次南寧藍光雍錦瀾灣訴訟就涉及這種情況，「借貸人自願打款非監管賬戶」是銀行代理律師的辯護依據。能把明顯誤導欺騙的合同條款說得如此堂而皇之、理直氣壯，讓人想起了唐國強老師的經典表情包「從未見過如此厚顏無恥之人」。

這張讓購房者資金脫離的監管的「紙」，還可以是住建部門的文件指示。這也是我國預售制資金監管的一大特色，行政監管部門的強勢存在。

只要開發商提出的資金使用申請，通過了住建局進行審核認定，一紙文件就可以繞過銀行的監管機制。也就是本案中銀行代理律師所說的，「即使將貸款資金真正存放到預售資金監管賬戶，開發商也有可能通過虛假材料申請使用監管資金」。

名義上為嚴格監管設立的專項賬戶，實際操作的「行業慣例」卻是四處漏風的「轉向賬戶」。這套預售制的機制設計、資金監管流程，簡直成了為購房者量身定做的風險局。

本來是預付款性質的「樓花」，在我們預售制中，成了全款購買還沒有造出來的「空氣房」。本來應該嚴格監管的專項賬戶，成了權責不清、四面漏風的灰色錢袋子。

所有的信用風險都由購房者承擔。房子爛尾了，名義上的監管者不會因為監管不力承擔任何損失。地方政府的土地出讓金早就拿到手了，銀行照收按揭、本息一分錢不少。只有購房者倒霉認栽，如果不乖乖為「空氣房」按月還貸，就要上徵信黑名單。

如此不公平、不合理的「徵信」，有何信用可言？

在這起訴訟中，購房者選擇了不埋單。媒體報道中寫道：停貸三個月後，王琦的媽媽發現自己上了徵信黑名單，但比起「每個月花幾千元買一個徵信」，王琦和媽媽都覺得「停貸」值得，「老百姓是為一口飯而活，不是為徵信。」

在這樣的爛尾樓事件中，如果徵信成了逼迫購房者為開發商、銀行的失信埋單的工具，那麼顯然有失促進社會信用體系發育的作用。

制度工具不應該成為壓迫弱勢者的工具，否則將會造成連鎖反應。房地產領域頻發的司法訴訟升級，已經有了這樣的跡象。最高人民檢察院5月9日公布數據顯示，2023年一季度共辦理房屋買賣合同類民事訴訟監督案件800餘件。

03 誰來埋單？

中國房地產的很多問題都出在不合理的預售制設計上。本來付個定金減少開發商資金壓力的「賣樓花」，卻成了坑害購房者的風險轉嫁機制。

放貸的銀行不承擔相應的交易風險，風險卻甩給了購房者。

這套乾坤大挪移的玩法，在房地產市場繁榮、房企資金渠道豐富時，還能保持脆弱的平衡。房子爛尾了，房地產商還有渠道借錢填坑，地方政府拿出一點土地收入騰挪填坑。就算爛尾一段時間，購房者還抱有希望，不會輕易選擇停貸。因此，很多矛盾還能遮掩過去。

然而，在房地產市場走弱、房企流動性乾涸的退潮期，上游無力填坑，下游不願背鍋，矛盾就會放大、激化。這類官司打到法院，法院也很為難。很多不利於購房者陳規陋法執行多年，「依法審判」很難還購房者一個公道。

社會輿論影響下的「人情判」，也不是司法審判的應有之義。再加上一些「法外因素」，增加了訴訟的困難。因此造成了受理難、審判難。

在南寧的這場訴訟中，購房者從2022 年 7 月 18 日提起訴訟，直到將近一年後才第一次庭審，至今沒有判決。購房者發出「什麼辦法都用完了」的聲音，令人唏噓。

中國房地產到了今天的局面，很多問題都需要檢討反思。既需要制度設計、法律法規的治本，也需要化解當前矛盾的治標。從制度設計上治本，涉及產權等深層次問題，現在談為時太早，先過了「治標」的這一關再說吧。

地方行政部門和銀行至少應該為自己的失職埋單，而不是一味把鍋甩給購房者和社會。

去年8月，南寧市設立了以「平穩房地產」為目的的房地產私募投資基金，首期規模 30 億元，看上去有模有樣。但是，以南寧房地產的現狀，能夠指望私募投資基金解決爛尾樓問題嗎？

吃土地財政的飯時是真香，解決爛尾問題時，財政怎麼扭捏起來了呢？

至於農業銀行南寧分行，既然「出台了延遲還本付息的紓困政策」，那就大大方方和借款人共度時艱，還留個變相收利息的「資金占用費」，仍然是太雞賊了。

「上黑名單」之類的做法，對退無可退的購房者會越來越沒有震懾力了，有關方面該承擔的風險，還是大大方方地承擔吧。隨便拿捏購房者的好日子已經到頭了，是該直面困境的時候了。

（全文轉自微信公眾號冰川思享號）