50年固定利率房貸即將衝擊英國市場

相信許多人都不太會有5年以上的財務打算，但一個新的貸款機構，為借款人提供了50年固定時限的抵押貸款。

根據《每日郵報》報導，貸款機構「Perenna」，已經獲得了關於提供全英國50年固定利率抵押貸款的許可，也就是說，人們可以將其住房貸款的時限鎖定到2072年。

倫敦私人金融有限公司（Private Finance）的總監賽克斯（Chris Sykes）說，市場上相似的貸款服務，超長期固定貸款被相繼推出，甚至是更早。比如肯辛頓抵押貸款有限公司（Kensington Mortgages），就專門為那些信用不良的人提供貸款，期限在11至40年之間。另外，抵押貸款初創公司「Habito」也有類似的交易。

據報導，7月時，政府考慮鼓勵50年的抵押貸款以促進代際借貸，同時也為年輕買家提供幫助。但這種貸款通常會收取較高的利率。「Habito」和肯辛頓抵押貸款公司，對其長期固定貸款的收費明顯高於市場平均水平，但「Perenna」還沒有公布其利率。

對於36-40年的靈活固定期限產品，肯辛頓抵押貸款公司的最低利率目前是4.34%，並提供60%的貸款價值比（LTV），大約為1,499英鎊。該交易也包括10%的超額付款選項，可用於購房或抵押。此外，肯辛頓抵押貸款公司還提供相同期限的95%的LTV，利率為5.16%，並允許10%的超額付款。但貸款只適用於購房，不適合於轉按揭。

那麼，較長期限的產品能否成為常態呢？肯辛頓抵押貸款公司的新業務主管麥金萊（Craig McKinlay）說，他已經看到了很多首次購房者對長期產品的興趣。抵押貸款中5%的存款選項很有吸引力，而固定利率為利率的不確定性提供了更多保障。

另外，長期抵押貸款也避免了每兩年或五年重新抵押房產所帶來的麻煩和壓力，房主還可以在財務上進一步計畫。此外，因為利率永遠不會改變，貸款人不必費心對借款人進行基於利率的財務壓力測試。

麥金萊說，長期產品如此受歡迎，肯辛頓不得不限制提供六倍於借款人收入的產品，因為英格蘭銀行只允許貸款人持有15％的抵押貸款業務超過4.5倍收入。

但是，這些長期的抵押貸款也有缺點。賽克斯解釋說，超長期產品的關鍵是為借款人提供靈活性。但40年甚至是50年時間太長了，需要提前計畫，而且情況會發生變化。

另外，借款人很想要關注的一個點是抵押貸款的提前還款費用（ERC）。利率一旦下降，那些40-50年期限的貸款者，可能會發現自己支付的費用比市場平均水平高得多。如果不選擇支付抵押貸款的提前還款費用，他們只能支付所增加的利率。

獨立抵押貸款專家「John Charcol」的高級經理博爾格（Ray Boulger）說，如果貸款人提供靈活性，例如不收取ERC，並讓借款人能夠將抵押貸款轉移到另一處房產的話，長期固定貸款可能更受歡迎。他認為，英國央行應考慮允許銀行在借款人收入的4.5倍或以上的情況下，貸款超過其抵押貸款簿的15%。

另一組對長期抵押貸款感興趣的借款人是那些希望購買他們的「永久」住宅的人，他們可能在整個貸款期限內不會搬家。因此，鎖定一個長期的利率為自己提供了保障。

至於50年的抵押貸款是否會成為常態，博爾格說：「沒有甚麼能阻止主要貸款人提供長期產品。」但一些銀行和建築協會認為長期貸款的風險較大，因為願意提供這種貸款的貸款人十分緊缺。

還有一個問題是，英國抵押貸款客戶是否願意適應這種新的借貸方式。麥金利說，我認為，它仍將是一個利基產品，因為英國人的心理需要兩年時間才能解決。

然而在其他國家，這種抵押貸款的類型已經非常常見，例如美國的30年固定貸款。對於合適的客戶類型來說，肯定有其用武之地，而且已經有人在談論更進一步的問題。據報導，上個月，政府醞釀鼓勵50年的「代際」抵押貸款，允許子女繼承有抵押貸款的房產。

麥金萊對此表示，作為貸款人，關鍵是要確保客戶能夠在整個期限內支付貸款。雖然父母可以支付貸款，但子女不一定能。如果他們承擔了這個責任，貸款人必須非常小心。

（原文鏈接：50-year fixed rate mortgages are about to hit the UK market, but would you lock in your home loan until 2072?）