50年固定利率房贷即将冲击英国市场

相信许多人都不太会有5年以上的财务打算，但一个新的贷款机构，为借款人提供了50年固定时限的抵押贷款。

根据《每日邮报》报导，贷款机构“Perenna”，已经获得了关于提供全英国50年固定利率抵押贷款的许可，也就是说，人们可以将其住房贷款的时限锁定到2072年。

伦敦私人金融有限公司（Private Finance）的总监赛克斯（Chris Sykes）说，市场上相似的贷款服务，超长期固定贷款被相继推出，甚至是更早。比如肯辛顿抵押贷款有限公司（Kensington Mortgages），就专门为那些信用不良的人提供贷款，期限在11至40年之间。另外，抵押贷款初创公司“Habito”也有类似的交易。

据报导，7月时，政府考虑鼓励50年的抵押贷款以促进代际借贷，同时也为年轻买家提供帮助。但这种贷款通常会收取较高的利率。“Habito”和肯辛顿抵押贷款公司，对其长期固定贷款的收费明显高于市场平均水平，但“Perenna”还没有公布其利率。

对于36-40年的灵活固定期限产品，肯辛顿抵押贷款公司的最低利率目前是4.34%，并提供60%的贷款价值比（LTV），大约为1,499英镑。该交易也包括10%的超额付款选项，可用于购房或抵押。此外，肯辛顿抵押贷款公司还提供相同期限的95%的LTV，利率为5.16%，并允许10%的超额付款。但贷款只适用于购房，不适合于转按揭。

那么，较长期限的产品能否成为常态呢？肯辛顿抵押贷款公司的新业务主管麦金莱（Craig McKinlay）说，他已经看到了很多首次购房者对长期产品的兴趣。抵押贷款中5%的存款选项很有吸引力，而固定利率为利率的不确定性提供了更多保障。

另外，长期抵押贷款也避免了每两年或五年重新抵押房产所带来的麻烦和压力，房主还可以在财务上进一步计画。此外，因为利率永远不会改变，贷款人不必费心对借款人进行基于利率的财务压力测试。

麦金莱说，长期产品如此受欢迎，肯辛顿不得不限制提供六倍于借款人收入的产品，因为英格兰银行只允许贷款人持有15％的抵押贷款业务超过4.5倍收入。

但是，这些长期的抵押贷款也有缺点。赛克斯解释说，超长期产品的关键是为借款人提供灵活性。但40年甚至是50年时间太长了，需要提前计画，而且情况会发生变化。

另外，借款人很想要关注的一个点是抵押贷款的提前还款费用（ERC）。利率一旦下降，那些40-50年期限的贷款者，可能会发现自己支付的费用比市场平均水平高得多。如果不选择支付抵押贷款的提前还款费用，他们只能支付所增加的利率。

独立抵押贷款专家“John Charcol”的高级经理博尔格（Ray Boulger）说，如果贷款人提供灵活性，例如不收取ERC，并让借款人能够将抵押贷款转移到另一处房产的话，长期固定贷款可能更受欢迎。他认为，英国央行应考虑允许银行在借款人收入的4.5倍或以上的情况下，贷款超过其抵押贷款簿的15%。

另一组对长期抵押贷款感兴趣的借款人是那些希望购买他们的“永久”住宅的人，他们可能在整个贷款期限内不会搬家。因此，锁定一个长期的利率为自己提供了保障。

至于50年的抵押贷款是否会成为常态，博尔格说：“没有甚么能阻止主要贷款人提供长期产品。”但一些银行和建筑协会认为长期贷款的风险较大，因为愿意提供这种贷款的贷款人十分紧缺。

还有一个问题是，英国抵押贷款客户是否愿意适应这种新的借贷方式。麦金利说，我认为，它仍将是一个利基产品，因为英国人的心理需要两年时间才能解决。

然而在其他国家，这种抵押贷款的类型已经非常常见，例如美国的30年固定贷款。对于合适的客户类型来说，肯定有其用武之地，而且已经有人在谈论更进一步的问题。据报导，上个月，政府酝酿鼓励50年的“代际”抵押贷款，允许子女继承有抵押贷款的房产。

麦金莱对此表示，作为贷款人，关键是要确保客户能够在整个期限内支付贷款。虽然父母可以支付贷款，但子女不一定能。如果他们承担了这个责任，贷款人必须非常小心。

（原文链接：50-year fixed rate mortgages are about to hit the UK market, but would you lock in your home loan until 2072?）