拉警報:空置率炸出一堆省會,中國房子早過剩了

最近一份空置率報告,激起無數波瀾。

結局是貝殼道歉,報告也刪了,但改變不了背後這個殘酷的事實:

絕大多數中國城市,房子早就過剩了!

事件起因,是貝殼研究院發布的一份《2022住房空置率報告》。

在調查了全國28個大中城市之後,報告得出了一個驚人的結論:平均住房空置率高達12%。

這直接給房地產拉響了警報!

參考國際情況,商品房空置率在5%-10%是合理區,10%-20%是空置危險區,空置率20%以上就是嚴重積壓區。

只有9個城市處在合理區——

一線城市:北京、上海、廣州、深圳

二線城市:廈門、天津、大連、蘇州、濟南

報告一出,很多省會城市都破防了,大受刺激。

被稱為「最沒存在感省會」的江西南昌,還因此火上熱搜。報告中南昌的空置率,更是達到了恐怖的20%,喜提「空置率第一城」稱號。

有本地的自媒體看不下去了,發文怒斥「假的」「標題黨」!

想不到評論區卻「翻車」了,大家紛紛表示:身邊南昌人基本都有好幾套房。

聯想到名下6套房的周公子,一切好像都合理了起來。南昌這麼多房子空着,一定是因為周公子們太愛買房了!

這份報告的威力實在太大,南昌背後,一連串城市都跟着破防了:

空置率19%的廊坊坐不住了,限購大門徹底敞開,歡迎全國人民來隨便買。

17%的佛山更坐不住了,說我房子太多就算了,怎麼還成了三線城市?

成都、武漢、杭州、南京、鄭州這些強二線,統統被劃成了「供應過剩」。

至於那些沒有進入統計的,人口不斷外流的三四線城市,還有為大城市輸送了無數小鎮做題家的縣城,情況只會更慘。

眼看影響力這麼大,貝殼研究院今天凌晨發文致歉,表示存在「數據不準確」「不能充分反映真實情況」。

現在報告原文已經看不到了,但住房空置率高的事實,卻不會因此消失。

真實的數據,甚至更糟糕!

中國的真實住房空置率,一直是樁「懸案」,並沒有來自官方的統計公開。

貝殼這次調查,是把3個月以上無人居住的住房定義為「空置房」,選取了3萬個小區,委派入職至少3年的老中介進行情況摸底。

最終,城市住房空置率=空置戶數/總戶數。

要說不準確的地方,確實是有的。填問卷的主要是中介,存在一定的主觀判斷偏差。對空置房的定義和城市空置率的計算公式,也有點粗糙。

來自國家電網的數據,或許更能反映真實情況。

國家電網將一年一戶用電量不超過20度的住房視為「空置」,這數據夠官方了吧。據此測算,2017年大中城市房屋空置率為11.9%。

千萬人口大市臨沂,也曾通過供電數據測算空置率。連續3個月電量低於50度,且變化不超過10%的視為空置房屋。

結果發現,城區房屋空置率高達39.97%,70萬戶,28萬空置。

人口密集的城區尚且如此,廣袤的縣城和鄉村,又會有多少房子空蕩蕩地積灰?

2021年,揚州在一次中高風險區域排查中,查出疑似空置房9萬多戶。粗略計算,揚州住房空置率在10%左右,已經進入危險區。

那可是揚州啊,人均GDP排在全國第14,GDP排在全國37名的發達城市,依舊無法置身之外。

來自高校的學術研究團隊,也曾致力於揭開空置率的秘密。

2018年底,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的報告顯示,中國城鎮地區住房空置率是21.4%,2018年中國整體的空置房屋數量可能至少有1.3億套。

被視為「行走爆料機」的退休官員們,嘴裡蹦出來的數據,更是一個比一個猛。

原住建部副部長仇保興表示:目前住房空置率已達15%,有的省份達到25%甚至30%。

前重慶市長黃奇帆指出:中國房子嚴重過剩,沒有必要繼續修建,沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

相比之下,貝殼還算是比較樂觀了。

一項項冰冷的數據,都在向我們揭露一個無比殘酷的事實:

房子,已經過剩了。

所以,今年上半年將近500次的史詩級大救市,為何遲遲沒有水花?

答案似乎已經找到:我們早就不缺房子了。

過去20年,房地產高歌猛進的最大功臣,是城鎮化帶來的巨量住房需求。

2000年中國城市化率為36.2%,2020年達到了63.89%,幾乎翻倍。如果按照中國14億人口計算,相當於過去20年,每年有2000萬農村人口湧入城市。

大多數人往上數個三四代,有幾個不是來自田間地頭呢。

2000年,中國城鎮居民人均居住面積還只有10.3平方米。2020年,這個數字變成了41.76平方米。20年時間,全國家庭戶人均居住面積增長近4倍,已接近發達國家水平。

你知道嗎?

央媽的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示,到2019年,中國城鎮居民戶均擁有住房1.5套,住房擁有率高達96%!

其中兩套及以上的擁有率約為41.5%。

也就是說,中國幾乎人人都是有房一族,唯一的區別是你的房子在哪裡而已。

可怕的是,飛在中國房地產上空的最大灰犀牛,已經悄悄降臨。

當年,還沒轉型情感博主的任教授,曾有一句廣為流傳的論斷:房地產長期看人口,中期看土地,短期看金融。

人口,繃不住了。前陣子國家衛健委發文:中國將於「十四五」期間將進入人口負增長階段。

2021年,中國人口出生率為7.52‰,下墜速度極快,同年人口死亡率為7.18‰,不斷向上爬升。生死兩條線,已經無限趨近。人口負增長元年,很可能是今年。

一邊是加速出現的空置房屋,一邊是加速萎縮的購房需求。支撐房地產市場的最大基石,已經不復存在。而房子還在被源源不斷地造出來。

更殘酷的是,早在人口負增長出現以前,很多城市已經「失血過多」。

人人都知鶴崗人口流失嚴重,房價如蔥,卻不知「鶴崗化」已經蔓延到了富饒的長三角。安徽淮南,過去十年常住人口減少了30.8萬人,GDP全省倒數第五,已經淪為被幫扶的對象。

任澤平團隊分析稱,中國人口流動已從四六分化走到二八分化。人口流出地區占比,已經從63.9%增至77.9%。

人口流動方向則是從西向東,從北向南,從農村到城鎮,從三四線到一二線。

未來,誰能搶到產業,誰就能搶到人。誰能搶到人,誰的房子才能賣出去。

無數留不住人的地方,只能無可奈何地滑向鶴崗。

其實,一座城市的空置率高不高,房子是不是過剩,自己出去轉轉就能知道個大概。

早在「雙減」之前,我總會看看小區附近有沒有學而思。一幫雞娃的中產家長,足以支撐起一個片區的房產交易。

現在的話,可以找個晚上去自己生活的城市裡轉一轉,看看有多少小區燈火通明,底商都有生意,又有多少小區月明燈稀,底商一片死寂。

哪條地鐵線最擁擠,哪裡的高速最塞車,哪裡的學校最難考,親戚朋友家的孩子出去讀大學之後,還願不願意回來。

房產價值是在一次次交易中確立起來的。房子過剩的地區,新房賣不掉只能降價,二手房賣不掉只能僵持。房子徹底變成不動產。

很多人只是不願意相信,自己手上的房子真的會變成一堆磚頭。漲不起來,也賣不出去。

這份僅僅「存活」一周的空置率報告,實則拉響了警報。

1.人口流失地區的房子,趕快賣掉

2.非一二線強學區的老破小,趕快賣掉

3.空置率過高的城市和地區,不要買入

4.新城睡城,公寓別墅都不要買

5.兩房換三房,剛需換改善

(全文轉自微信公眾號樓市黃大大)

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