一座華北小鎮的夢想與現實:成也土地,危也土地

該地疑為河北省承德市灤平縣。

受困於金錢與意識

劉麗在鎮上買的房子,爛尾了。

她今年45歲,北京人,2018年心甘情願掏出家底,想換一個在山清水秀的小鎮安靜養老的未來。

鎮上的樓盤 圖源:時代周報記者 傅一波
鎮上的樓盤 圖源:時代周報記者 傅一波

她交錢的那一年,也是這個小鎮熱鬧的一年。

鎮上一家地產公司工作日誌里寫着:xxx推薦到訪549名客戶、成交14套房(總價值3360萬元);日常接待人數:15946人。在一本被遺棄的工作筆記里,一個人為2019年定了計劃:賣掉10套房,拿提成。

這些充滿鬥志的故事還有另一面:把房子賣給劉麗的那家地產公司後來沒錢了,賬單顯示,他們欠着菜農22598.5元的菜錢。

一座華北小鎮的夢想與現實:成也土地,危也土地
小鎮地產項目遺落的文件資料 圖源:時代周報記者 傅一波

菜農是否拿回了錢,沒人知道,但劉麗的房子和錢都沒拿到,儘管贏了官司。

現在的小鎮就像一場大馬戲結束,客人離場,大象回籠,剩下的人在場子裡,漫無目的地清理垃圾。

鎮上旅館老闆李怡成了這樣的角色。今年67歲的他在暗夜裡倚靠在旅店門口,叼着一根煙,對偶爾住店的人報出228元一晚的房價——在曾經繁榮的鎮上,這個價格很合理。

但時過境遷。遊客只要穿過鎮口,就能輕易找到一家80-100元上下的旅店。

李怡說,自己和小鎮一樣,心裡藏着一個通過土地實現繁榮的夢,真實又遙遠。

鐵礦小鎮轉身

回溯前半生,李怡捏着煙蒂猛嘬了兩口:「失控了。」

這個小鎮在華北地區,人口大約兩萬,附近有清朝皇帝旅居的行宮,鎮內的河水流進為京城供水的水庫,鎮上的人對這一點很驕傲。

李怡也很驕傲。

他思想傳統,對「水」着迷,認為這條河是祥瑞之兆,能夠帶着小鎮和他一起致富。所以他的旅店就在河邊,用他的話說,這是風水寶地——水流不斷,生意不斷。

除了河,小鎮還有山,有耕地。

這類華北平原村莊形成大約有600多年。元末明初交替之際,明太祖結束了長期的戰亂,鼓勵墾荒並向華北移民,之後的明成祖將都城從南京遷往現在的北京,也就是明朝的永樂年。

用漢學家杜贊奇的觀點來看,這樣的小鎮提供了大量關於農耕經濟為主題的樣本。直到城市發展,現代工業崛起,小鎮因為探測豐富的鐵礦,逐漸脫離農耕的生活生產方式,但600多年農耕所形成的思考方式依然存在。

「怎麼能賺錢過日子,就做什麼……」,鎮上人說,這是屬於他們的循環。

那是上世紀90年代,全國上下大興土木。李怡承包了鎮上一個小鐵礦,每周往北京送幾卡車的鐵精粉和鐵砂石。

十數年,礦機不眠不休地運轉,讓他攢夠了資本,在當時花十幾萬買下鎮上的三畝地,搖身一變,從礦老闆變成地產「大亨」。三畝地至今仍被握在李怡手裡,他在上面蓋了四間商鋪,用來收租。

那些年,小鎮經濟圍着鐵礦轉,每年一千萬噸的產量,貢獻了當地75%左右的GDP。

歷史學博士李里峰在《土地改革與華北鄉村權力變遷》提到,20世紀中國鄉村社會變遷的基本線索,是國家權力逐漸延伸到鄉村,傳統的鄉村社會逐漸失去獨立性和自主性,進而搖身一變,成為國家建設的一部分。

這個小鎮就是挖着鐵礦,投入國家建設大潮的。

2011年,省里把綠色經濟寫進了「十二五」規劃綱要。那之後,李怡發現來礦上做安全檢查的人多了,到2015年末,小鎮和所屬的縣城接連關停三四十家礦業企業。

機器的轟鳴聲停了,留下的礦機被賣到遠鄉。李怡變賣了礦上的那些設備,認真打理自己三畝地上的旅館。

李怡轉身很容易。但對於這個傳統的小鎮來說,失去了經濟支柱產業,要換個賽道卻不那麼容易。

躊躇了兩年多,省里在2017年召開了旅遊發展大會,小鎮嗅到風向,決定發展文旅。

採礦是跟土地要錢,文旅也是。

一座華北小鎮的夢想與現實:成也土地,危也土地
小鎮內的無人居住的地產項目 圖源:時代周報記者 傅一波

那之後,從縣裡到鎮上,仗着離京近的地理優勢,計劃新建和續建十餘個文旅項目,涵蓋40餘種旅遊業態。

以小鎮所在的縣城為例,2018年第三產業投資累計完成104.1億元,占全部投資比重47.6%,全年旅遊接待人數、旅遊總收入達118萬人次和9.8億元,分別增長35%和38%。

挖礦的時代結束了,土地開發大潮在鎮上拉開序章。

文旅故事

土地開發是小鎮經濟發展的出路,也承擔了縣裡從「礦業」到「文旅」的轉型夢想。

十餘個文旅項目陸續在2017年前後開工建設,幾大耳熟能詳的地產開發商帶着巨額資金高光入場。

曾參與小鎮地產項目前期調研和投標的設計院總工楊曉記得,他和開發商來到小鎮後,受到了極大的禮遇。鎮領導特意安排他們入住附近景區的酒店,飯局喝的酒提前灌在了礦泉水瓶里。

調研結束後,開發商支付了14697萬元,拍下了小鎮的2塊地。在楊曉提供的項目信息表中顯示,該項目初期規劃面積70餘萬平方米,面積和北京大興國際機場航站樓相近。

對於從鐵礦向文旅轉型,李怡說他能理解,「有次和機關的人喝酒。對方說停了鐵礦之後,鎮上很快就感受到土地開發給財政帶來的好處。」

李怡這才知道,賣地賺的不止是土地的錢,還有稅——賣地的財政收入盡數留在當地,在這片土地上建起來的企業,都得繳稅。

一座華北小鎮的夢想與現實:成也土地,危也土地
空置的商業街 圖源:時代周報記者 傅一波

在這種邏輯下,全國各地反覆上演土地開發的故事,地產大亨帶來巨大的資本浪潮,一個一個縣城,一座一座城市的席捲。人們將其視為繁榮的象徵之一,對拔地而起的高樓喜聞樂見。

小鎮想在這股浪潮中為自己裹上一件與眾不同的外衣,也就是人們常說的「找好市場定位,說好產品故事」。

李怡回憶當年繁華的時候,也去售樓處湊過熱鬧,對蜂擁而至的外地人,銷售的話術是「緊鄰金山嶺長城、臥虎山長城、司馬台長城,坐享文化旅遊資源,以後肯定是升值的。」

楊曉曾參與的項目在宣傳上,推出了5+2生活方式的概念——周一至周五居於繁華都市;周末就來小鎮,體驗綠色自然的環繞。

在小鎮房價只有5千元/平米的2017年,該項目的銷售均價超過1萬元/平米,一度飆高至接近2萬元。

土地開發讓各地的商人、勞動者和生意人像大遷徙一般蜂擁而至。

當地的原住民也把旅館、餐廳都開在鎮中心街道上,那會兒一輛面的一天能跑出300多塊錢。

地產「大亨」李怡的旅店也在那,靠着早年在礦上積累的人脈,那些來鎮上修鐵路、蓋房子的老闆和包工頭都住在他店裡。

2018年,小鎮脫貧。

也是那一年7月中旬,華北下了一場大雨。

一場大雨

那場大雨,把小鎮的建築垃圾衝進了河裡,垃圾混着泥沙流進水庫,影響了下游的水源。

被雨水沖刷出來的,還有當地涉河建設項目的違法違規問題。水利部副部長為此親自掛帥,進駐小鎮調查。

一座華北小鎮的夢想與現實:成也土地,危也土地
中國水利於2019年發布的通報 圖源:中國水利網站

在2019年10月的調查報告指出,該鎮不少建設項目存在違法違規問題,部分建築物侵占河道,個別項目嚴重超挖河道導致河勢改變,建築物緊鄰岸線存在防洪隱患等。

同年,當初主導文旅地產項目的縣領導被雙開。河邊蓋的100多棟別墅也被推平,籌建中的河邊酒店停止施工。

李怡記得,當時不少已經付了全款的業主到鎮上登記,要求賠付。但其中有五六套卻別墅無人認領——這成了廣為流傳的小鎮軼聞。

連鎖反應的序幕拉開。

周邊的幾個地產項目價格應聲下跌,交付定金准業主們要求退訂,原本還在觀望的則毅然選擇退出。開發商先開始拖,讓之前賣房的銷售來善後。但作為一個責權都沒有的打工人,只能反覆地回答:退款無法辦理。

開發商的資金問題也逐漸暴露。期房賣不掉,也就沒辦法給供應商結款。隨後,部分開發商試圖將房子賣給施工方,用於抵消工程款;也有開發商開始清編,原本100多人的銷售團隊被裁了50多人。

和劉麗一樣選擇訴訟解決的業主不在少數,但等了快一年,判決下來了,卡在了執行階段。有業主在群里說,(開發商)肯定沒錢了,「新聞說老闆跑路了」。

一座華北小鎮的夢想與現實:成也土地,危也土地
河道的別墅,目前已閒置 圖源:時代周報記者 傅一波

人們離開了小鎮。

李怡用簡單粗暴的方式為鎮上的人貼上標籤——原住民、退不了房的,還有住不起知名景區酒店動輒單價千元的遊客。至於,原來那些和地產、基建相關的打工者,現在都散得差不多了。

一份2020年4月的值班表顯示,當月只有一個人在冊。而這個人在2018年人員花名冊中,是經營部負責年終總結的領導。

那位夢想在2019年賣出10套房子的銷售人員或許早已經離開了小鎮。

但當地人還是不理解,怎麼一場大雨,一切都停了。

「都沒了」

2023年12月末,雪落華北,傍晚5點,小鎮就黑透了。鎮上開了路燈,罕有行人。

一天下午,李怡心血來潮,吆喝着要去那些曾經喧鬧的項目轉轉。路上一片雪白,被他的車一碾,露出烏黑的瀝青。

離開小鎮不到4公里,一排建築孤立無援地立在坡上,李怡說這幾棟是那家頂頂知名地產商的項目。

「這還不算什麼」,李怡指着不遠處說,那是建到一半的酒店公寓,現在有幾間房,還堆着被褥和生活用品。

住在裡面的人說自己是「看攤兒」的,可放眼望去,大門、樓棟、銷售中心都掛了鎖。工作人員自己也說不清,還有什麼要「看」的。

「反正一個月有個幾千塊錢,什麼賺錢就做什麼。」一位工作人員自嘲道。

開過河上的一座小橋,李怡一邊叼着煙,一邊打方向。「華北地區很多山都是向斜構造,就像千層餅的構造,那些開發商竟然想得出在山上建房。」

從小鎮到縣城,李怡開了一個多小時車,各式各樣的地產項目都會在眼前掠過,有的建成、有的還沒。有那麼一瞬間,李怡在面對土生土長的原鄉之時,覺得有些陌生。

還有點生氣的是鎮上一處近山樓盤,據說裡面住着不到20戶來自京城的老人家,開發商在2022年11月15日勉強交付,只不過樓盤還沒有集中供暖,要辦理供水供電供氣之類的手續,得去40公里外的縣城。

一座華北小鎮的夢想與現實:成也土地,危也土地
鮮有人居住的新房 圖源:時代周報記者 傅一波

老人們感覺自己像是被遺忘的人。但李怡卻覺得他們還不錯——至少交了房。

小鎮很多事都變得物是人非。李株在學校邊上經營一家漢堡店,孩子讀4年級,從去年開始,她發現學校加收的雜費和學費都漲了。她和家長在小群里你一言我一語,最終得出的結論是:沒錢了。

李怡身邊不少朋友向他抱怨,工資和績效被拖了好久。

一場雨澆滅了小鎮的地產夢。

回旅店的路上,李怡嘀咕了一句:「之前靠礦,後來靠房地產。現在兩樣都沒了。」

「內卷」與無力

黃宗智在1979至1980年用英文書寫《華北的小農經濟與社會變遷》的時候,創造了一個詞——involution。當時出版社將此翻譯為「內卷」。

他對內卷的定義是,「沒有發展的增長」。這是由小農經濟孵化出的小農意識產生,這種意識會讓人更看重眼前的利益而忽略長遠的發展。

正是因此,一些社會有意識地進行轉型,在他們的小農經濟往市場轉化的一兩個世紀裡,華北的小農經濟,仍是小農經濟。

時過境遷,儘管李怡早就擺脫了小農的身份,但從某種角度上來說,他的意識仍是。

《華北的小農經濟與社會變遷》漢化出版之後不到十年,深圳在1987年拍賣了中國的第一片住宅用地,面積8588平方米。此後,房地產產業成為支撐中國經濟發展的支柱之一。

一座華北小鎮的夢想與現實:成也土地,危也土地
空置的地產項目 圖源:時代周報記者 傅一波

此後的2009年,央行和銀監會聯合提出:「支持有條件的地方政府組建投融資平台,發行企業債、中期票據等融資工具,拓寬中央政府投資項目的配套資金融資渠道。」

地方的城投公司,就是這類融投資平台。

同濟大學經管學院教授鍾寧樺和團隊研究認為,地方城投支持基礎設施建設,做了很多非盈利的項目,比如造橋修路。依據一線城市土地價格上漲的規律,當基建完善後,土地便會升值,通過拍賣以獲得更高的溢價。

小鎮所屬的城投公司,也在2009年成立。

依照當時的政策,小鎮把公有企事業單位的資產納入城投,比如自來水公司、燃氣公司等,更好地發揮投融資平台的作用:一方面減輕了當地財政的負擔;另一方面能有效提升的土地價值。

次年6月3日,鎮上賣出3萬多平方米的土地,這條消息掛在小鎮所屬的國土資源局的網站,這是網站裡最早一條土地拍賣的信息。這筆交易比「中國第一拍」晚了13年,但賣出的面積是深圳的3.5倍,入局稍晚,但步履不停。

李怡試圖進入城投體系,為新建的商品房做終端的淨水設備。他用盡了自己的私人關係,可沒成功。

跟着一線城市的規律,小鎮很快嘗到了甜頭,土地價格隨之上漲。但十數年下來,被授權擁有土地拍賣資質的地方城投,為了基建,以及沒有及時收回土地拍賣款項,累計了高額債務。

武漢大學社會學院教授呂德文在接受時代周報記者採訪時,用「飲鳩止渴」來形容想要依靠賣地而走出發展困境的縣城。他覺得,(房地產)不是解決縣城困境的方式,也不是一個可持續的道路。

一座華北小鎮的夢想與現實:成也土地,危也土地
縣城規劃館一角 圖源:時代周報記者 傅一波

地產「爆雷」並非是普遍現象。但呂德文仍舊認為,房地產儘管能幫助縣城在短時間內拉動內需和發展,可只要開發紅利期一過,跟隨開發潮而來的人又會離開——過度依賴房地產勢必會帶來隱憂。

最終的結局是,進一步撕裂和加大了城鄉之間的分割。

呂德文對此解釋為,過去十幾年的高速發展讓一些地方財政見底,甚至掏空了農民的積蓄,預支了農村社會的發展。

一座華北小鎮的夢想與現實:成也土地,危也土地
還未售出的樓盤列表 圖源:時代周報記者 傅一波

在縣城裡開店的張小娟說,2016年,縣裡的房價只有6千,她還和朋友打賭說肯定不會漲了。結果沒想到,現在臨江的二手房產價格都要1.1萬元/平米。這對於收入僅為4000—5000元的大多縣城人是無法承受的。

張小娟說,自己的一生就知道掙錢,縣城的人也一樣——是被金錢和意識困住的一生,是用「勤勞」抵消生活的磨難。

一座華北小鎮的夢想與現實:成也土地,危也土地
某建築外的兒童樂園 圖源:時代周報記者 傅一波

小鎮的文旅發展暫時劃上休止符,下一篇章從何而起,暫時無人知曉。

文章來源微信公眾號:猛獁工作室

關注時事,訂閱新聞郵件
本訂閱可隨時取消

評論被關閉。