怎樣與房東談減租及提前結束租約

這場席捲全球的疫情影響我們每個人正常生活，尤其是對各行各業的生意造成了不可預測的影響。沒有生意無法支付店租怎麼辦就很自然的成為大家關心的問題。最近很多客戶向我們諮詢有關如何減租及提前結束租約的問題。雖然澳洲政府已經頒發了「強制準則」（the National Cabinet Mandatory Code of Conduct(「Mandatory Code」)，但由於其複雜性，尤其是對我們華人商戶的了解及執行帶來了困難。為了讓大家更好的了解此準則，及幫助有可能的商家減租或提前提前結束租約，我們下面就與大家一起分享有關此準則的法律知識。

1. 什麼是新州「條例」

在2020年4月24日，新州議會通過了the Retail and Other Commercial Leases(COVID-19)Regulation 2020(NSW)(the Regulation)「條例」涵蓋了現有的零售租約法案1994及非零售的商業租約。要點適用於：

A： 法規適用於中小型企業的租客（年收入少於$5000萬)；

B：法規的相關期為2020年3月29日到2020年9月29日，此期限已延期。 

2. 適用受影響的租約租客

A：租客符合條件並且申請了政府的JobKeeper方案；

B：租客年收入少於$5000萬（包括網上商店）；

3. 要求減租的流程

A：租客向業主提出書面要求；

B：提交給房東資格慘加政府的JobKeeper方案的證據；

C：生意活動報表（BAS）；

D：營業額降低的證據；

E：租客與房東需要進行坦誠不公的談判。房東和租客可以約定期限，否則房東必須在14日之內給租客一個租金減免的解決方案

4. 房東必須考慮下列因素：

A：根據租客的營業額，房東可以減免高達100%的租金；

B：50%的租金可以減免，另外50%可以延期支付等；

C：是否有Outgoings或者其他費用的減免，或如果減租金額不足，是否會影響到租客繼續履行租賃義務，包括付租金的義務等；同時

D：業主的經濟條件是否允許要求的減租金額。

5. 如果租客房東雙方產生爭議，怎麼辦？

如果租客房東雙方無法達成協議，產生糾紛可以申請調解或向民事和行政法庭或者法院進行訴訟。

6. 由於疫情關係沒有生意或關門，租客可以提前解除租約嗎？

一般情況下，提前解除商業租約是件非常困難的事情。即便疫情關係，租客也需要考慮其他因素，比如：裁員的數量，營業額的降低的比例，生意是否能夠持續到疫情前的水平等。通常情況：房東輝要求租客將剩餘租期的租金付完才能解除租約。但由於我們的專業建議及與房東從法律角度進行談判。已為許多商業客戶成功的提前解除了租約而不用支付剩餘租期的租金。

總之，我們建議：雖然政府出台了相關法律，但由於大多數商戶並不了解其具體條款及執行中應注意的地方，因此，造成在與房東談判時，令自己本應穩操勝券的陷入不利的境地。從而造成巨大經濟損失。由於在與房東談判及執行減租及提前結束租約的過程中涉及複雜的法律問題，所以您務必諮詢有經驗的專業律師，以便得到專業指導。

大德律師是物業法及商法的專業律師，認真細緻地為客人提供疫情期間，怎樣與房東談減租，及提前結束租約的相關法律建議，為客人爭取最大利益。如果您想減少經濟損失，走出經濟陷入困境，請儘快聯繫我們!

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作者：查爾斯．朱律師

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