跌了!大湾区的饼越画越硬,接盘客实在嚼不动了

这是我两年之内,第二次来粤港澳大湾区考察。

这次来,给我最大的感受就是——

湾区的饼,真的是越画越硬。

把牙崩碎了,嗓子剌的直冒血沫,也咽不下了。

1

先给大家看张图——

上面这张图,是我在大湾区随手拍摄的四张规划效果图。

大家能分得清这四张图分别是哪里么?

是不是不太容易区分?是不是打眼一看,几乎雷同?

都是牛批的规划,都是高大上的写字楼阵列,都是奇形怪状的数百米超高层……

你大气,我比你更磅礴;你光鲜,我比你更亮丽;你是300米的超高层,我必须干到400米;你弄了个金光闪闪的地标“梧桐树”,我就弄个致敬明天的地标“未来之门”……

大湾区画饼真的是越画越硬,以至于都出现了“规划内卷”。

别说你们分不清,卖这些项目的销售员怕是都很难分清。

第一张图,是中山马鞍岛。

对,就是那个一大巴车一大巴车从深圳拉人来看房的中山马鞍岛。

第二张图,是珠海唐家北围。

对,就是那个深珠通道旁,一站对接深圳大前海的唐家北围。

第三张图,是珠海十字门琴澳新城。

对,就是那个站在十字路口,对望澳门与横琴的十字门。

第四张图,是珠海高栏港平沙新城。

规划对标唐家北围,未来会有数十家500强企业。

可能很多人唯独对平沙新城比较陌生,没听过也没关系,后面就属它最精彩。

看完这四张图,我不知道大家啥感受?

牛批、震撼、大湾区真厉害。

小刀剌屁股,总算开了眼。

别激动,再看看下面这张图——

这张图,是我们在上述的四大概念新城里,随手拍摄的“已交房社区的夜间亮灯率”。

数数吧,一共多少盏灯亮着。

不难数,甚至可以说是“屈指可数”。

一栋楼,亮着灯的不超过10户。甚至绝大多数楼栋,亮灯率为0。

有人说,你这不精准。十一放假,人都回老家了。

嗯,数个空调吧。大湾区现在日均气温30度以上,有人住但不装空调,不现实吧。

上述每栋楼,空调装机率不超过10%。

再不行,数个窗帘吧。看看上面那些楼,有几个装了窗帘的。

上述每栋楼,窗帘安装率同样不超过10%。

面对这样的数据,我虽然不信,但也不得不信——

它们的实际入住率不超过10%。

入住率低于10%,还不是最牛批的。

还记得前面提到的珠海平沙新城么?

对,就是那个未来要进驻数十家500强企业的平沙新城。

来,看看平沙新城照进现实的样子吧——

牛吃草的野奢级生态,农家乐的接地气配套……

500强们,一定没见过这种大场面。

话都说到这了,再用一张痛彻心扉的前后对比,感受梦想照进现实的残酷——

这就是你们追的大湾区!这就是你们追的大概念!这就是你们追的大规划!

光鲜亮丽的大概念和大规划背后,是夜幕来临时一栋栋漆黑的钢筋混凝土!

2

大湾区里,有的概念太大了,大到有点虚妄。

大家看看下面这张图——

这是珠海“十字门商务区和横琴金融岛”的规划图。

远处的,是横琴金融岛。近处的,是十字门商务区。

数数上面有多少地标级写字楼?

横琴金融岛,50栋起步;十字门商务区,30栋起步……

同样的CBD,近乎同等规模的写字楼群,珠海还有

——唐家北围、平沙新城、金湾航空城……

同样的CBD,近乎同等规模的写字楼群,大湾区西岸还有

——中山马鞍岛、佛山北滘新城、佛山千灯湖新区……

不含深圳、广州和东莞,类似这样的CBD和写字楼群,大湾区至少有15个。

我们保守估计——

珠江口西岸的这片土地上,至少将矗立500栋以上的地标级或准地标级写字楼。

真的有那么多企业进驻么?谁会来?

这些概念板块里的置业顾问,都告诉我一个同样的答案

——未来我们这里将引入总部级企业、生物医药龙头、芯片科创类龙头和智能制造龙头。

中国一共有4000多家上市公司,112家医药龙头,132家芯片和半导体龙头……

即便是,这些龙头企业全跑到横琴、唐家、马鞍岛、平沙、北滘和千灯湖;

即便是,这些龙头企业,每家包上两层……怕是也填不满大湾区西岸的写字楼。

湖北有家上市龙头,在横琴弄了个地标写字楼。

来的时候,说的是50%自持,把湖北总部的员工搬过来。现如今,自持部分的租约已经被转让,改成了一间间的长租酒店

——国庆旺季,800一晚。

此时此刻,我特别想说一句话:

中国的上市公司和科创企业们,真要加油了。

你们成长的速度,已经远远落后于他们为你准备办公室的速度了。

大家再看看下面这张图——

左边这张图,是珠海金湾航空城的规划图。

里面有条红色的线,是珠海地铁1号线。

注意!这是一条未被批复的地铁线。

没有被批复的原因是——

珠海人口低于300万。

属于高层731文件中,所提到的“人口低于300万,不能申报地铁和轨道交通建设”。

即便地铁没有批复,也依旧不妨碍——

金湾航空城的各大售楼部,都把它高高挂在规划图上,作为价值点大讲特讲。

右边这张图,珠海唐家北围规划图。

上面也有条红色的线,是珠海北围至深圳前海的深珠通道。

注意!这也是一条存在诸多不确定的规划!

关于深珠通道传了至少五年,但在这五年中,没有一个官方文件明确提及深珠通道的规划被批复。

包括——

一个月前,广东发布了“交通运输体系十四五规划”。在这个规划中,也没有提及深珠通道的具体方案。

即便规划没有批复,也依旧不妨碍——

珠海北围的各大售楼部,都把它高高挂在规划图上,作为价值点一顿输出。

各路带货大V,都把它放在带货文案里,作为大概念一顿解读。

此时此刻,我又特别想说一句话:

交通规划的决策者们,似乎你们也要加油了。

你们画图的速度,已经远远落后于他们吹牛批的速度了。

来!继续!

珠海横琴,有一排绵延数公里长的净地。土地平整,但空无建筑物。

他们说,这是战略预留土地

——专门为澳门的企业进入横琴准备的,未来这里将诞生一大票的澳门生物企业。

巧了!

珠海北围的某个楼盘旁,也有一撮这样的净地。

售楼部里的人也说,这是战略预留土地

——专门为深圳的企业进入珠海北围准备的,未来这里将诞生一大票的深圳科创企业。

神特么战略预留。

横琴给澳门预留,我尚能理解。毕竟横琴粤澳深度合作嘛,大家都是自己人嘛。

珠海给深圳预留个屁,深圳难道还能把自己的企业搬过来,给你珠海创造税收?

是把大疆搬过来,还是把腾讯搬过来?要不要搞个内部PK?

此时此刻,我再次特别想说一句话:

深圳的龙头企业们,似乎你们也要加油了。

你们成长裂变的速度,已经远远落后于他们为你预留土地的速度了。

更离谱的,还在后面。

中山马鞍岛,一看横琴和唐家,彻底急眼了。

你俩一个给澳门预留,一个给深圳预留,我怎么办?我这个深中通道,难道是个摆设?

于是,就画出更大的饼。

请看下面这张图——

这张图上,有两个红圈和一道红线(请忽略我的神级画工)。

左边的红圈,是中山马鞍岛。右边的红圈,是深圳科技岛。

连接两者的红线,是正在施工中的深中通道。

深圳科技岛,是前海扩容的重点工程,也是腾讯的新总部所在。

当然,也可能是深圳真的怕鹅跑了,提前弄个岛,把鹅圈住。

毕竟旁边的邻居,都说自己提前预留了土地,等着套鹅。

深圳在对岸,搞了个科技岛。

另一端的中山马鞍岛,就也声称自己弄了一票类似华为的科技企业,也要搞中山科技岛。

甚至,还规划了个巨夸张的地标“未来之门”,与深圳对望。

以科技,致敬科技!

喏,就是这个——

假如,我是说假如,虽然可能行不大——

这个未来之门能够建起来,我建议中山一定要把字节跳动引入进去。

只因为

——唯有科技,才能打败科技。

让马鞍岛,对话前海!

让新老互联网巨头,对话伶仃洋!

只有这样,概念的故事才圆满。

只有这样,大饼才能画的又圆又硬。

过去的几年间,我数次考察大湾区。

唯有这次,我觉得有点离谱了。

写字楼多到上市公司不够用,大概念吹到临时规划不够用,抱大腿抱到大哥不够用……

开局一张图,画饼不用墨。

唯一的缺点就是,有点费上市公司,费规划,费大哥……

概念越玩越大,饼也越画越硬,我都有点嚼不动了。

3

不仅我嚼不动,投资客们也嚼不动了。

毫不客气的说——

今年五月份进场大湾区的,八成都被套在了高点。

珠海唐家北围,年初房价一度冲破3万/平。

现如今,雅居乐国际花园精装复式跌回22000元/平,直接把地板砸碎。

珠海金湾航空城,融创云水观棠最高价干到过26000-27000元/平。

现如今,已经跌到了23000元/平。

中山马鞍岛,数个楼盘一度干到过32000元/平。深圳人,一大巴车一大巴车的过来抢房。

现如今,即将入市的新盘释放价格28000元/平。

佛山北滘新城,4月份房价突破3万/平。

现如今,合景天銮跌到2万4,杨柳郡跌到2万2,美的跌到2万6。

佛山陈村,年初短期拉涨到3万以上。

现如今,碧桂园三龙汇跌到24000,新城跌到2万5,再加送一个车位和10年物业费。

上述这些板块,都是曾短期拉涨到3万,且一房难求的大热门。

短短3个月过去,几乎全都跌回了2字头。消失的中介小哥,又再次站上了拉客的街头。

最高跌幅,超过30%。

短短90天,跌去一个首付!

下面这张图,是某个售楼部里的影音室——

珠海、中山和佛山的售楼部里,有太多太多类似这样的影音室。

270度环幕上,以极具视觉冲击的形式,展示着各种概念光鲜的宏大命题。

站在环幕前的泱泱人潮,被各种宏大命题所感染。

现如今,影音室在、270度的环幕在、宏大命题在,光鲜概念也在……

只是环幕前站着的泱泱人潮,不在了。

只是当初站在环幕前、被宏大命题感染的投资人,他们兜里的钱不在了。

结语

我的一个朋友,曾经也是站在环幕前,被宏大命题所感染,冲动下单的一员。

这次出差考察,他曾给我说过一句话

——有时候,真觉得像是一场梦。

——不到半年,那套房子先暴涨过,又重新跌回谷底。

——只有看到那永远不知疲倦的塔吊和漆黑一片的建筑,才知道这不是梦。

当然,提醒他“不是梦”的还有

——每个月准时到来的月供还款短信。

即便这套房,已经跌去了20%。

(全文转自微信公众号大碗楼市,原文因违反《互联网用户公众账号信息服务管理规定》,已被微信平台下架)

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