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2026 年 6 月 24 日
网络图片 2月26日，苏州工业园区发布了一个很黑色幽默的通报，说有个房产中介邵某在网上发短视频： “园区房产交易大厅工作日爆满，肯定是他们花钱请的人，200块钱一天”。 经过调查，属于不实言论，对邵某依法刑事拘留。 最后，请广大市民不信谣、不传谣…… 这事情就很难绷，左上角人家都写得很清楚了“虚构演绎，仅供娱乐”，相关部门居然还上纲上线把人给抓了。 我们当然要谴责造谣者扰乱市场的行为，但当行政拘留就能解决的问题非要上升到刑事犯罪，当治安案件非要套上寻衅滋事的口袋罪，这种降维打击式的执法背后，藏着比谣言更危险的病灶。 承认造谣就该接受惩罚，这是法治社会的基本共识。 中介说房产交易大厅工作日爆满，都是200一天请来的演员，这类行为确实擦了点《治安管理处罚法》的边界，如果公安机关依法对其处以行政拘留、罚款，既能让违法者付出代价，也能给市场吃下定心丸。 但现实却是直接动用刑事手段——这种跳过行政处罚阶梯、直接掏出手枪打蚊子的做法，暴露的不是执法者的雷厉风行，而是对法律工具箱的认知错乱。 根据《刑法》291条规定的“编造、故意传播虚假信息罪”有着严格构成要件，要求行为必须达到“严重扰乱社会秩序”的程度。 从现有信息披露看，该谣言甚至连局部市场波动都没有，未出现任何群体性事件、金融机构挤兑或系统性风险，但它依然处了刑事，真的牛逼。 按这个逻辑推理，房价跌了这几年，那些天天唱多，喊着房价要涨的大V为啥不被抓起来？ 其实有这样的双标，也很好理解，无非就是戳到一些人的肺管子了。 房地产嘛，这么多年来一直是地方的钱袋子，现在房地产不行了，土地财政也就岌岌可危，大家日子都不好过了，只有等房地产再次起来，大家可能又会变得大度起来。 就好像一个健康的人，你拿他开玩笑，他可能也就一笑了之，但是如果他已经病入膏肓，知道自己时日不多了，你还拿他开玩笑，说得越是正确，它就越会跳脚，气急败坏。 现在房地产行业就是那么一回事，老夫写文章写了那么多年，可太有感受了，想当年恒大拼命删我文章，到现在还历历在目。 如果当初我写恒大的文章可以多活一段时间，可能还能救更多的人。 历史反复证明行越用力捂住市场的嘴巴，真相破茧时的破坏力就越惊人。 假话就像池塘里的浮萍，看似铺满水面却伤不了根基；真话却是水底疯长的水葫芦，表面风平浪静，实则正在绞杀整个生态系统的氧气。 我们的调控总在“堵”的层面层层加码，却不愿在“疏”的维度推动发展，这种避重就轻的治理逻辑，终将使所有参与方困在暴涨暴跌的轮回里。 上面这些有点扯远了，回到中介被刑拘的事情上来，我认为法治社会的精髓在于罪罚相当，正如普罗泰戈拉所说“尺度是万物的主人”。 苏州这起案件最可怕的不是抓错了人，而是用对了罪名却下错了药量——就像医生给感冒患者开化疗处方，看似疗效显著，实则摧毁了整个免疫系统。 当我们默许随时可以祭出刑事重典来对付行业乱象，这种滑坡效应才是对法治根基的致命侵蚀。 站在历史的维度看，这起案件不过是房价焦虑时代的微观注脚。 真正需要警惕的不是某个中介的谣言，而是某些地方把法律当橡皮泥任意揉捏的惯性。 希望当地认真思考一下量刑是否太重，因为这不是一件小事，如果引言获罪上升到如此高度，只怕对于当地的民众会起到一个很坏的带头作用。 经济规律不会因为你不接受就不存在了，纵观历史，几乎每个大国都经历过一次房地产危机，真应了那句话“人类可以从历史中吸取的唯一教训，就是人类在历史中吸取不到任何教训”。 我倒是觉得房地产尽快出清，让房屋回归居住属性，挤掉原来的泡沫，才是当下最正确的选择。 全文转自微信公众号七叔东山再起
作为国民经济重要的产业部门，房地产行业存在的普遍问题，不能简单地归咎于企业经营、个别地方政府施政失误，更多的是区域经济发展模式、政策与市场之间关系等深层次因素影响。 5月9日，杭州和西安先后宣布“全面”取消住房限购。至此，全国仅四大一线、天津、珠海及海南省还未全面解除限购。因此，这两座省会级城市的全面“解封”被视为房地产调控政策转向的重要标志。 不过，相比杭州，西安全面解限购的关注度要低了不少。毕竟西安的在中国经济的“咖位”比杭州还是有一定距离，楼市的关注度也不可同日而语。 但其实，观察西安楼市在本轮调控中的表现及轨迹，对我们理解本轮房地产调控很有意义。 01 西安房价暴涨的模式，是中国房地产的一个缩影 2013年，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮房市调控政策，主要内容均为收紧限购政策。此后三年，限购、限价、限贷等政策加码，中国房地产市场进入了“史上最严”调控周期。 然而，西安房价正是从2016年开始爆发的。从2016年一路涨到2021年，创下了新房价格连续上涨70个月的神话。最大同比涨幅是2019年5月的24.4%。一年涨了四分之一，搁在“四大一线”都是罕见的纪录。 连续上涨70个月，西安的平均房价从不足7000元，涨到了15000元，赶上了成都。但是，西安和成都的主要经济指标差距很明显。 2021年，成都迈入“两万亿GDP俱乐部”是西安的两倍；成都人均GDP 9.48万元，比西安高了1万多；成都的人均可支配收入4.5万元，比西安高了7000元。 由此可见，西安房价不仅是逆势上涨，还是超前上涨。随着房价启动，西安的调控措施也开始加码。 2017年1月西安就开始实施限购措施。2018年西安更是率先实施摇号买房政策，成了“摇号首城”。一顿操作猛如虎，西安的调控力度与一线城市相比不遑多让。但是，这些仍没有止住房价的快速上涨之势。 与大基建汹涌的“钱潮”相比，种种调控措施显得乏力。陕西省的年度地区固定资产投资从2012年的1.17万亿，飙升至2016年的2.04万亿，翻了近一倍。2016年陕西的GDP为1.91万亿，基建投资已经超过了全省的GDP。同年，全国各省市的GDP“冠军”广东省GDP 7.9万亿，固定资产投资3.3万亿，占比仅41.8%。陕西的基建投资无疑是超前的。 网络图片 事实上，2014年-2020年陕西的基建投资都超过了本省的GDP，本地实体经济体系无法承载的外来资金溢出后，涌入了省会西安的房市。而且，这种大幅超前区域经济体量的基建拉动模式并非陕西一省，而是整个西北地区的通用模式。 西安作为无可争议的西北第一城，收获了一波房价红利。 调控政策对此无能为力，土地财政大幅扩张的诱惑也很难拒绝。2016年西安土地出让面积为1450万平米，两年之后的2018年攀升至2542万平方米，增加了1000万方有余，达到历史最高点。与之相应的是，西安的土地财政依赖度大幅攀升，从2016年的38%上升到2018年的99.4%。西安的财政前所未有的“宽裕”了，然而，脱离经济基本面的基建投资拉动模式虽强劲，但不可持续。 2020年后基建放缓，基建投资每年“两位数”增长、超本省GDP投入的资金注入均告结束。基建拉动增长模式的后遗症开始逐渐发作——高增长消失，高负债凸显。 西安房市的支撑也随之动摇，其成交量的颓势更为真实。2021年，西安市商品房供应2246.68万平方米，同比缩量16.81%，销售2072.41万平方米，同比缩量13.60%。2022年，供销量继续下滑，去化周期29.9个月——2017年开启限购时，西安的新房存量不足2月。 2023年西安的整体去化周期9个月，比上一年有明显的改善。但是，板块分化明显，少数核心区域的去化率为2-5月，大于20个月的楼盘也不少见。 “西北第一城”的独特地位，为西安的楼市提供了远超其他西北城市的支撑。但是，基建投资大幅下降的经济增长失速依然带来了痛感。 因此，西安的调控政策在此次全面放开限购前已经大幅放松，二手房指导价“消失”、限价松动。限购政策“名存实亡”——去年9月西安市就取消了二环以外区域限购，二环内的新建商品房项目很少，并非楼市重点。 因此，这次放开限购后，杭州是二手房交易量、客户看房意愿大增的热闹景象，西安楼市则是波澜不惊。 02 反思房地产政策之得失，调控干预不是万能 波澜不惊的平稳健康当然是好事，但是居高不下的土地财政依赖度、经济增长低迷，依然困扰着这座千年古都。 比起杭州等东部经济发达地区的楼市，关注度相对较低的西安实际上是更容易理解的样本。基建投资主导的高增长模式更为明显，基建投资的投入和经济增长、房价地价的同步率高度一致。 网络图片 基建热钱的涌入，GDP数据和房价齐飞，干柴烈火的“泼天富贵”拦也拦不住。但是，来自大规模转移支付和银行杠杆的“外财”退潮后，一时的繁荣就黯淡了。“史上最严”的调控政策从土地供给到二手房交易，把全产业链管了个遍，仍没有阻止大起大落的潮汐周期。 “市场不是万能的”，调控干预也不是万能的。挡不住热钱，也改变不了真实的供需关系。 强调控抑制了经济发达地区高线城市的楼市供需，房企的资金和产能因此被挤出，恰逢货币化棚改政策又给了杠杆通道，不得不转入低线城市的“下沉市场”。实际上，全国百城的库存平均去化周期为22个月，西安平均9个月的库存去化周期已经属于中上水平。有不少三四线城市的房市都处于“有房无市”的境地。 因此，很多大型房企在高线城市的货值占比一度大幅下降，低线城市的货值上升，资产质地劣化，更增加了金融风险。 “三条红线”收紧，这些房企的现金流断裂。而那些一度“楼市火爆”的低线城市也付出了沉重的代价。 总之，随着房地产整体进入“去库存”时代，调控政策放松，限制政策退出，市场会给出更多的真相。很多问题有反思的可能。 作为国民经济重要的产业部门，房地产行业存在的普遍问题，不能简单地归咎于企业经营、个别地方政府施政失误，更多的是区域经济发展模式、政策与市场之间关系等深层次因素影响。 因此，分析总结中国房地产行业的得失，也不能把眼光局限于少数热点城市的房价涨跌。楼市热钱的形成机制、土地财政依赖的成因，政策干预的合理边界等等，是房地产未来健康发展的重中之重。 文章来源微信公众号：风声OPINION
夜幕降临，广州南沙区蕉门水道旁，数十家摊位的霓虹灯照亮整条堤岸。柠檬茶、炒粉、铁板鱿鱼，沿着两公里的LED招牌走上一圈，在烧烤架飘出的烟雾中，很容易辨认出梁建东。 打过发蜡的油头，银色腕表，衬衫配西裤皮鞋，闪亮的LV皮带扣在腰间，这是他做地产中介的标准着装。相比装束，更显眼的是身后的红字招牌——落魄中介茶档。起初，梁建东起这个名字是为了揽客，博人眼球。如今，他觉得用“落魄中介”形容自己再贴切不过。 过去一年，售楼业绩为零，被亏欠的佣金也因开发商暴雷不知去向。房贷、车贷和逾期的信用卡摆在眼前，最近他决定离开地产行业，专靠摆摊为生。 今年九月，广州市出台“认房不认贷”政策，在一线城市中率先放松限购。部分区域有回暖迹象，但多数购房者仍在观望。楼市寒冬，作为从业基数最大的群体，像梁建东一样的中介小哥摆起了地摊，用卖房的话术推销手打柠檬茶，似乎跟上了新的风口。 经典粤语歌从音响里传出，居民沿街漫步，挑喜欢的小吃落坐。梁建东的摊位在中间最好的位置，切柠檬，碎冰，放茶，他动作娴熟。得知一位顾客是万科的业主，梁建东攀谈起来——“这个小区是19年开盘的，当时很火，我们在这卖了30多套房。”整个南沙区，楼盘的具体位置，小区户型结构，周边配套，他背得太熟了。干了7年中介，这些都是基本功。 中介公司大厅里没有椅子，100多员工，一手捂着耳朵，一手拿着电话对接客户。嘈杂声中，梁建东每天要打400多个电话推销楼盘。高峰期同时对接6个客户，来不及带看的，随手就分给别人了。番禺区开工厂的老板，想买公寓做租赁投资，看了一次房，第二天就买了。60多万一套，老板一口气买了5套，梁建东挣了10万佣金。 尽管没见到2019年的梁建东，但从回忆这段经历的自豪感不难看出，那时他对未来充满期待。广州南沙区自贸试验区建立后，陆续推出打造“南沙粤港澳全面合作示范区”的政策，投资客源源不断。 梁建东没算过每个月的具体收入，但名牌西服是必备的，高档衬衫出了新品就要买，出去吃饭，每周少不了几千块。买了辆车，又借了钱，在老家买了80万的房子。 “那时候很疯狂，用钱用得厉害。”梁建东业绩一直不错，2019年做上主管，组员有订单成交，他就有提成，自己也在不断拉客户，“以为贷款很快就能还完。” 这种自豪感如今变得毫无意义。中介薪资高低完全靠业绩，行情好的时候，很多员工选择零底薪——佣金拿得高，成交一单，能拿到60%甚至70%。梁建东2017年入行，工作一年后，也选择了零底薪的收入模式。 2021年，广州取消人才购房优惠，购房政策收紧，南沙楼市开始下滑，加上疫情影响，成交量下降明显。很多中介公司倒闭，梁建东拉不来业务，连最基本的收入都成问题，他开始扫街，抄车主预留的挪车电话牌。南沙区大型企业周边的停车场和高档小区，他几乎走了一遍，这些区域工资高，更容易发现潜在客户，回家后不停地打电话。虽然有看房的，但半年里，没有一单成交。 和很多同行一样，梁建东在行情好的时间段里，养成了提前消费的习惯。佣金不能及时到手，开发商要等核实订单再发放给中间商，抽成后再转给中介公司，最后才到经纪人手中，这个周期一般要半年甚至更长的时间。 梁建东今年27岁，初中毕业就来了广州，在番禺做发廊。同乡的表哥在中介公司卖房，听他说一年轻松赚了十几万，梁建东也转行了，主卖南沙区的新盘。刚进公司，在地铁口蹲了6天，就和同事合作成交了一套房，佣金10多人分，每个人七百块。楼市行情好，心里有底气，刷信用卡消费成了他的日常，也低估了收不到佣金的风险。 没有订单后，生活开支和还贷压力扑面而来。同事们陆续转行，跑滴滴，送外卖，干什么的都有。去年7月，梁建东开始摆摊卖柠檬茶。起初他没有放弃卖房，打印了楼盘传单放在桌子上，还在摊位后面挂上宣传海报。效果不明显，传单被扔了一地。 在堤坝路上摆摊的房产中介不止梁建东。去年，他所在的售楼一条街上，有7、8个同行开始摆摊。手打柠檬茶是今年的新风口，梁建东每天早上去公司，下午回家煮茶，出摊回来，有时夜里4点才睡。 摆摊即时回报率高，一天能赚2000多块，也让梁建东放在楼市上的精力越来越少。行情不好，更需要每天盯楼盘信息，有降价消息及时和客户反馈，很多中介转战线上短视频，吸引客户。梁建东没怎么拓展新客户，一单也没有成交。结婚生子后，除去家里的日常开销，摆摊剩下的钱不足还贷款，最近他计划着去做螺蛳粉，白天再出一个摊。 身边的中介朋友也没有工作，梁建东让他们都来，他是堤坝路上第一个摆摊的中介。25岁的阿贵，摊位摆到了梁建东的手打柠檬茶旁边，卖炒米粉和烧烤。他们是一起玩到大的同村好友，20岁时都进入了中介行业，如今又成为堤坝路上的“落魄兄弟”。 摆摊之前，阿贵是佛山一家房产公司的销售主管，卖公寓和商铺，也是常年的销冠。每天跟着公司的口号喊，“心无杂念！必出成绩！”周五到周日是约客户的高峰期，公司里放一个大鼓，每当有人带客户看房或者有成交，就要去那里打鼓，整个楼都能听见。阿贵是打得最多的那一个。 公司周年庆，老板带着一兜子钱，给业绩好的员工发奖金。阿贵的份额最大，发了5万多。发钱的时候老板会鼓励消费，甚至给他订西服，上门搭配颜色，告诉他花了钱，才知道赚钱。 2020年，阿贵22岁，同学毕业后普遍工资在5000左右，他手下已经有10多个业务员，一个月挣3万多。阿贵带着员工从佛山到广州塔旋转餐厅吃饭，也买了汽车，6万首付，贷款12万多，月供2500元。“有点钱就飘了。”阿贵说。 明显感觉到成交量变低是2021年末。很多客户都在外地，疫情期间不能跨市，看房少了，半年没什么订单，只能领2000多底薪。阿贵卖了LV皮带、天梭手表、平板电脑。信用卡催款电话还是不断，有时直接打到了老家村委会，全村都知道他欠债不还。 除了催债电话，还有老客户打来追责的。一个佛山退休阿姨，想买公寓，阿贵带她看了七八次房，车接车送，就为了能交易成功。阿姨犹豫，担心被骗，阿贵按照行业惯常操作，先打感情牌认她当干妈，每天在微信里和她聊天，最后约她出来看房。去年阿姨打来电话，说房子烂尾了，收不了楼，被他坑了。 阿贵心里愧疚，但开发商破产，中间商跑路，自己也有8万佣金不知找谁要。突然间什么都没有了，老家也不敢回，没有单接，每天就上班打卡，到点下班，没有激情做事——从风光的主管到变卖家当，心里落差感太大，晚上回家就刷视频——开保时捷的老板，店铺倒闭，又卖小龙虾白手起家，他每天刷十几遍类似的视频安慰自己。 为了还债，他买了台电瓶车，跑了2个月外卖兼职。从上午9点跑到深夜，第一个月赚了4000块。送餐地点就在公司附近，碍于面子，阿贵总会绕路走。 今年2月，最后剩下的本田雅阁也卖了，还有10万欠款他做了分期。也是在那时，阿贵退了上百个销售群，彻底告别了中介行业。在佛山卖了半个月柠檬茶，客流不大，他来到南沙找梁建东，在他旁边做烧烤和炒米粉摊。 起初顾客对阿贵的炒粉评价是“真的难吃”。放多少调料，怎么炒，他一点都不懂，在网上现学。每天早起买菜，回到家后洗菜、串烤串。炒粉时衣服沾上油点，手臂上也有不少被油烫的伤疤。 衣服是淘宝随便买的，几十块钱。放在从前，哪怕买假的，阿贵也要买品牌衣服，“现在真不一样，放下了面子，每个月生活开销2000左右。之前带同事去广州塔，一趟2000多就没有了。”如今，他每天的收益在五六百，夜市里烧烤摊越来越多，竞争激烈，但阿贵觉得，每天都有现金到手里，不管多少，至少是稳定的。 夜市上，阿贵和梁建东一起招揽生意。顾客来吃炒粉，阿贵会推荐他们再来杯柠檬茶。阿贵来不及收拾桌子，梁建东会帮他收，给下一波客人留位置。10月初，阿文也加入了他们，烤生蚝。相比其他生意，生蚝买回来开壳，冲洗，就可以拿去烤，省去了前期准备时间。每天从中介公司下班后，他可以直接来摆摊。 27岁的阿文目标明确，留在中介行业继续找机会，晚上靠着地摊赚一点生活费。相比其他同行，他觉得自己还算幸运。年初有一波短暂的小阳春，疫情结束后，一些刚需客户看房，买房，阿文三个月里成交了5套。但5月以后，他没再成交一单，老本很快就吃完了。为节约开销，阿文把市区的房子退了租，搬进城中村，房租少了一半。好在他没有贷款，压力小一些。 “做房地产很考验心态。”阿文印象中，最难的时候是2021年，广州取消人才购房优惠政策的时候。此前，有6个客户交了定金，原本他能拿到10多万佣金，但政策出台后，客户没有了买房资质，定金全退了。公开数据显示，2022年南沙区一手住宅成交量为6346套，仅为2020年的三分之一。 阿文也想过转行，但行业内多年的积累，他放不下——没有学历，似乎只有在中介行业，才会有比较可观的收入。“没高文化，只能打五六千的工，除了房租、吃饭、加油，就也没钱了。”阿文说。 传统打电话、发传单的推销效果不好，阿文总结，现在买房的群体大多数是90后，下班晚，工作日没有看房的时间，会在网上搜索房源。 但他们看了几个楼盘后，回复几乎都是“再等等，还会降。”在阿文看来，市场行情不好，即使最近放开了很多政策，客户还是持观望态度，觉得可能有新政策，房价会继续跌，不敢出手。 阿文给自己制定了计划：没有客户时，上午要背着无人机跑三个楼盘去拍摄，下午去看新盘的价格。中午休息的时候，剪一个视频发布，下午看完楼盘回公司，再剪一个视频，晚上出摊烤生蚝。 他来南沙5年了，工作期间认识了在售楼部上班的女友，到了谈婚论嫁的时候，也想有个房子。最近在看二手房，但和客户一样，阿文也在观望，不知道未来的楼市会如何，“再给自己一点时间试试，不做中介的话，买套房子也挺难的。” 眼下，令他和梁建东、阿贵更发愁的是摆摊位置。最近几天，因周边施工，堤坝路一侧被围栏堵死。三人的摊位挨着，原本在整个夜市的中间，从堤坝路两侧和对面小区来的居民都可以光顾。现在围栏就安在了他们旁边，摊位突然变成了离客流最远的地方。 文章来源：极昼工作室
