最新分析显示，澳大利亚各首府城市的房价平均被高估了约38%。这意味着，如果房地产市场转弱，一些城市的房价仍可能进一步下跌。

AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）通过比较各首府城市的房屋中位价和过去40年的平均租金（经过通胀调整），来判断房价是否偏离合理水平。

数据显示，所有首府城市的房价都至少高估了四分之一。其中，悉尼房价被高估41%，墨尔本24%，珀斯28%。布里斯班的偏离程度最高，达到61%。值得注意的是，根据房地产数据公司Cotality的数据，布里斯班房价截至今年8月底的一年里已经上涨10.3%。

奥利弗自1983年以来一直使用这一指标分析房地产市场。他表示，这种方法有点类似于股市中的市盈率（P/E），可以用来判断资产价格是否过高。

但他强调，“房价被高估38%”并不意味着房价马上就会下跌38%。“这并不是一个完美的类比，也不意味着房价即将下跌38%。”“但它告诉我们，从房价与租金的关系来看，澳大利亚房地产的估值仍然偏高。”

这也意味着，如果房地产市场出现下行，不同城市面临的风险可能并不一样。

AMP预计澳洲房价从高点回落约10%。但奥利弗指出，一些其他机构预测的跌幅更大，这也加剧了房主对房价下跌的担忧。

澳新银行（ANZ）预计，悉尼和墨尔本房价从高点到最低点可能分别下跌14.5%和12.8%。

不过，奥利弗并不认为目前的数据意味着澳洲房市即将“大崩盘”。他指出，过去20年里也曾多次出现类似的房价高估情况，包括全球金融危机以及新冠疫情初期。当时也有不少媒体和分析人士据此预测澳洲房市即将崩溃，但最终并没有出现这样的结果。

Quantify Strategic Insights数据与洞察负责人安吉·齐格马尼斯（Angie Zigomanis）也指出，疫情初期虽然一度引发房价暴跌的担忧，但随后大量人口从其他州迁往布里斯班，反而推动了当地房价上涨。

他说，疫情后就业市场发生变化，远程办公越来越普遍，大量人口迁往布里斯班及周边地区。这些新居民往往收入较高，无论是在家工作还是在附近的卫星办公室工作，都有能力支付更高的房价。

但齐格马尼斯认为，房价长期上涨速度远远超过工资增长，最终还是会遇到“天花板”。“墨尔本和悉尼更早触及了这个天花板。”“现在所有首府城市的房价都相当高，因此都可能出现一定程度的回调。”

公寓的风险反而较低

奥利弗的分析还有一个值得注意的发现：大多数城市的独立屋估值明显高于公寓。墨尔本甚至出现了公寓价格略低于合理估值的情况。

奥利弗认为，这可能意味着，尽管维州针对房地产投资者的政策相对严格，但墨尔本公寓市场仍可能存在一定的投资机会。

他还指出，维州州长更替以及11月可能出现的政府换届，也可能改变目前的投资环境。

不过，齐格马尼斯对此持谨慎态度。他说，悉尼和墨尔本的公寓市场，根据奥利弗的指标，目前估值基本合理。但这两个城市的公寓比例本来就比阿德莱德和布里斯班高。

而公寓业主需要承担物业管理费等额外成本，这些费用可能会吃掉一部分租金收入。

此外，负扣税和资本利得税政策的变化，也降低了投资悉尼和墨尔本公寓的吸引力。“买家无法像过去一样充分利用负扣税优惠，因此需要更高的租金收入来弥补这部分损失。”

齐格马尼斯表示，一套公寓即使六个月前估值合理，现在也可能已经发生变化，因为市场环境正在迅速改变。

房价最好慢慢降，而不是暴跌

奥利弗认为，澳洲目前面临一个两难局面：一方面需要降低房价、改善住房可负担性；另一方面，又不能让房价突然大幅下跌，从而冲击整个经济。

他认为，最理想的情况并不是房价突然崩跌，而是房价从高点回落约10%，然后在较长一段时间内保持低增长。如果未来几年工资增长速度超过房价，住房的负担能力就能逐渐改善。

奥利弗说：“理想情况下，从住房可负担性的角度来看，最好的结果是到明年年中房价下跌10%。”“随后经历一段较长时期，房价涨幅低于工资涨幅。这样，住房可负担性就能逐步改善。”