最新分析顯示，澳大利亞各首府城市的房價平均被高估了約38%。這意味著，如果房地產市場轉弱，一些城市的房價仍可能進一步下跌。

AMP首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）通過比較各首府城市的房屋中位價和過去40年的平均租金（經過通脹調整），來判斷房價是否偏離合理水平。

數據顯示，所有首府城市的房價都至少高估了四分之一。其中，悉尼房價被高估41%，墨爾本24%，珀斯28%。布里斯班的偏離程度最高，達到61%。值得注意的是，根據房地產數據公司Cotality的數據，布里斯班房價截至今年8月底的一年裡已經上漲10.3%。

奧利弗自1983年以來一直使用這一指標分析房地產市場。他表示，這種方法有點類似於股市中的市盈率（P/E），可以用來判斷資產價格是否過高。

但他強調，「房價被高估38%」並不意味著房價馬上就會下跌38%。「這並不是一個完美的類比，也不意味著房價即將下跌38%。」「但它告訴我們，從房價與租金的關係來看，澳大利亞房地產的估值仍然偏高。」

這也意味著，如果房地產市場出現下行，不同城市面臨的風險可能並不一樣。

AMP預計澳洲房價從高點回落約10%。但奧利弗指出，一些其他機構預測的跌幅更大，這也加劇了房主對房價下跌的擔憂。

澳新銀行（ANZ）預計，悉尼和墨爾本房價從高點到最低點可能分別下跌14.5%和12.8%。

不過，奧利弗並不認為目前的數據意味著澳洲房市即將「大崩盤」。他指出，過去20年里也曾多次出現類似的房價高估情況，包括全球金融危機以及新冠疫情初期。當時也有不少媒體和分析人士據此預測澳洲房市即將崩潰，但最終並沒有出現這樣的結果。

Quantify Strategic Insights數據與洞察負責人安吉·齊格馬尼斯（Angie Zigomanis）也指出，疫情初期雖然一度引發房價暴跌的擔憂，但隨後大量人口從其他州遷往布里斯班，反而推動了當地房價上漲。

他說，疫情後就業市場發生變化，遠程辦公越來越普遍，大量人口遷往布里斯班及周邊地區。這些新居民往往收入較高，無論是在家工作還是在附近的衛星辦公室工作，都有能力支付更高的房價。

但齊格馬尼斯認為，房價長期上漲速度遠遠超過工資增長，最終還是會遇到「天花板」。「墨爾本和悉尼更早觸及了這個天花板。」「現在所有首府城市的房價都相當高，因此都可能出現一定程度的回調。」

公寓的風險反而較低

奧利弗的分析還有一個值得注意的發現：大多數城市的獨立屋估值明顯高於公寓。墨爾本甚至出現了公寓價格略低於合理估值的情況。

奧利弗認為，這可能意味著，儘管維州針對房地產投資者的政策相對嚴格，但墨爾本公寓市場仍可能存在一定的投資機會。

他還指出，維州州長更替以及11月可能出現的政府換屆，也可能改變目前的投資環境。

不過，齊格馬尼斯對此持謹慎態度。他說，悉尼和墨爾本的公寓市場，根據奧利弗的指標，目前估值基本合理。但這兩個城市的公寓比例本來就比阿德萊德和布里斯班高。

而公寓業主需要承擔物業管理費等額外成本，這些費用可能會吃掉一部分租金收入。

此外，負扣稅和資本利得稅政策的變化，也降低了投資悉尼和墨爾本公寓的吸引力。「買家無法像過去一樣充分利用負扣稅優惠，因此需要更高的租金收入來彌補這部分損失。」

齊格馬尼斯表示，一套公寓即使六個月前估值合理，現在也可能已經發生變化，因為市場環境正在迅速改變。

房價最好慢慢降，而不是暴跌

奧利弗認為，澳洲目前面臨一個兩難局面：一方面需要降低房價、改善住房可負擔性；另一方面，又不能讓房價突然大幅下跌，從而衝擊整個經濟。

他認為，最理想的情況並不是房價突然崩跌，而是房價從高點回落約10%，然後在較長一段時間內保持低增長。如果未來幾年工資增長速度超過房價，住房的負擔能力就能逐漸改善。

奧利弗說：「理想情況下，從住房可負擔性的角度來看，最好的結果是到明年年中房價下跌10%。」「隨後經歷一段較長時期，房價漲幅低於工資漲幅。這樣，住房可負擔性就能逐步改善。」