最近書迷讀到了一本《負動產時代》，作者為《朝日新聞》的記者。本書講的是日本樓市在90年代初一瀉千里之後所發生的暗黑故事：「不動產」逐漸變成有毒的「負動產」：
拒絕廢話,總結如下:《負動產時代》這本書告訴我們，日本樓市泡沫破滅後，日本人掉進了三個大坑：1)大量公寓年久失修且停水停電。2)度假公寓跌幅遠超大城市中心區域。3)被騙去做「長租公寓」房東，結果房子租不出去，淪為有毒資產(Toxic Asset)。竊以為日本人掉的坑國人恐怕一個都逃不掉，還得掉進去一遍，且情況更加慘烈。
詳見此文:
第一大坑：【大量公寓年久失修且面臨停水停電之窘境】
據《朝日新聞》記者報道，橫濱市戶塚區有一棟房齡34年的公寓，這裡的56套房都是供家庭居住的戶型。2016年10月，一位獨自居住在這裡的86歲老奶奶離世了。她沒有子女，具有繼承資格的13位親戚全部表示放棄繼承。老奶奶生前沒有拖欠費用，但她去世之後，每個月都會有合計2.3萬日元的物業費和維修基金欠費不斷累積下去——這意味著物業公司遲早會垮掉，而這套公寓也遲早會面臨斷水斷電，垃圾成堆的窘境。
在東京周邊的埼玉縣（相當於神州帝都天通苑周邊），有一棟三層公寓，因為大部租客沒有給維修費，已經斷水斷電、又破又舊、雜草叢生，有業主想拆掉房子重建，但因為一個人反對而擱淺。重建分售公寓需要4/5以上的業主同意，而要拆除建築物出售土地的話須獲得所有業主同意，具體見下圖：
反對者是一位男士（65歲），他雖然住在別處，不過現在仍用這裡的一套房當作辦公室。這位自稱是平面設計師的男士稱：「如果我的工作能賺到很多錢的話，我當然也可以搬走。不過現在我好不容易還清了貸款，就相當於可以免費使用這個房子。從這搬出去，我還得找新的辦公室，那當然是要花錢的。再說工作用的東西也很多，我還是想盡量在這裡工作。」
日本大量出現公寓這種居住形式是在20世紀50年代。隨著建築物日趨老舊，再加上業主步入老齡，管理不善的房產也開始多了起來。預計2020年乃至2030年後，這種「瀕危公寓」就會急劇增加。
更麻煩的其實是不少公寓想維修或者拆掉，但找不到業主——明治維新後人們開始自由買賣土地，急需證明土地的權利關係，於是就有了不動產登記制度。早在1886年（明治19年），日本就出台了不動產登記的相關法律，比《民法》的制定還要早。經過了100多年，一些房產擁有上百個繼承人，這導致房屋的產權難以確認，最後房子成為危房，拆也拆不掉，還會影響到道路擴建和小區改造：
日本的一些有識人士成立了一個所有人不明土地問題研究會（由前總務大臣增田寬也擔任主席），他們把名義所有人死亡後未辦理繼承過戶，或由於地址變化無法找到名義所有人的土地定義為「所有人不明土地」，並估算出全日本找不到所有人的土地總面積在2016年已達約410萬公頃，比整個九州島還要大，具體見下圖：
書迷想說的是，以上問題神州大概率也會出現——神州大量出現公寓樓是20世紀80年代，建築物質量也要比日本差（日本建築需要防地震，還是搞得很紮實的）——目測神州到了2040或者2050年後，就會有大量公寓出現年久失修、停水停電、無人收垃圾的窘境。
最麻煩的是【神州還有大量「塔樓」】——高層/超高層公寓建築，這些動輒十幾層/幾十層的樓房，一旦電梯壞了住戶又不肯出錢，就可能導致住在高層的住戶不得不每天腿上腿下。再加上神州到時候也可能出現找不到業主這樣的問題，「塔樓」很容易陷入年久失修之困境。在這種困境下，這類塔樓萬一出現火警或者垮塌，恐怕會出現災難性後果（各位別忘了，嵌入牆壁的管線的使用壽命遠低於混凝土，而且還難以維修）。
第二大坑：【度假公寓跌幅遠超大城市中心區域,大量公寓變危房】
在1990年前後的泡沫經濟時期，日本人都被煽動也要像歐美人一樣享受長假，全國各地都紛紛掀起了開發和分售別墅及公寓的熱潮。1987年，日本政府出台了《綜合療養地建設法（度假法）》，從稅收上對民間開發度假區提供優惠政策，助長了這一趨勢。房地產公司的銷售方式也結合著當時盛行的「土地神話」，鼓動人們不要錯過房地產增值的大好時機。
如今，人們在那個時代買下的「夢幻般的別墅用地」已經成了不忍心留給孩子的「負動產」：
越來越多的人發現，土地在過去是只要買來就一定能增值的寶貴「資產」，而如今卻成了稅費和物業費不堪重負的「負擔」。在將來可能舉辦奧運會的東京等大城市的繁華地帶，不動產市場呈現出一派繁榮景象，但度假地和地方城市的地價卻在不斷下跌。如果把國土交通省2011年的公示地價看作100的話，東京、大阪和名古屋三大都市圈的住宅用地價格一直居高不下，而地方的地價在2017年已經降至90.8，下跌了近10個百分點。
泡沫經濟崩潰之後，人們紛紛拋售房產，導致度假公寓的價格大跌。現在，由於所有人不再來這邊度假，收不到物業費的房子多了起來，還出現了一些通過拍賣被法院強制性賣掉的房產。新潟地方某套正在拍賣的度假公寓的報告描述了房屋內部的情況：「供電和供水已被切斷，房間里還掛著2006年2月的掛曆，可見這裡已經有很長時間無人居住」「二樓客廳屋頂有破損」。
日本面臨的這些問題，神州大概率也會遇到——山東乳山、廣東惠州、湛江等地都有大片的「度假海景房」，比如惠州著名樓盤，碧桂園的「十里銀灘」。這些地區的房價現在都離最高點下跌了至少50%，由於相關泡沫比日本當初更大，現在還未止跌。在未來，這些樓盤很可能和當初日本一樣被拋棄，並成為危房。
第三大坑：【利用長租公寓騙你當房東，結果租不出去】
日本過去有一批經營長租公寓的人被稱為「房東」，他們一般都親自經營和管理公寓：
最近這些年，「房東」少了很多，大多改為由專門的管理公司統一負責招租房客乃至管理、維修樓房設施等。其中由不動產公司將土地所有人建造的樓房整個承租下來，再轉租給房客的形式越來越多，乃至（某家大型建築公司的推銷人員說）「現在除了長租公寓，幾乎沒什麼新房可蓋了」。尋找租戶和房屋管理等都由不動產公司負責，看起來似乎比較省心，房主也更喜歡這種方式，然而這背後也隱藏著一個可能帶來「負動產」的陷阱。
從三重縣縣政府所在地津市的中心車站出發，開車15分鐘左右，就會來到海邊一片遍布稻田和菜地的地方，這裡蓋了很多低層樓房。
2006年，一位老人（71歲）在附近蓋了一棟長租公寓，並與大型不動產公司LEOPALACE 21公司簽訂了長租合同。他告訴我們，附近共有約40棟長租公寓，大多由LEOPALACE 21公司管理，他把這裡叫作「LEOPALACE銀座」。
老人原本覺得這裡遠離鬧市區，周圍都是農田，並不適合經營長租公寓。然而推銷人員鍥而不捨地再三拜訪，並說「可以保證30年之內的房租收入」，老人終於動了心。他以「咱們家的土地太多了，必須辦貸款，才能少交一些遺產稅，否則我就拒絕繼承」為由，說服了持反對意見的父母，用自己和父母的名義蓋起了長租公寓。
然而，就在他蓋公寓的這段時間裡，附近接二連三地建起了很多房子。他根據公寓的名字判斷，其中以LEOPALACE公司建造的房產居多，不過也有其他不動產公司遊說土地所有人，慫恿他們蓋長租公寓。
老人十分氣憤：「我的房子蓋好之後的3年里，周圍一直在不斷地蓋樓房。一下子多出這麼多房子，肯定不能全租出去，樓房也會貶值。當初LEOPALACE公司的推銷人員說房子建到一定數量他們就會退出，還告訴我不用擔心，真不該聽信他們的話……」
原本說好的保證30年之內的房租，可才過了10年，多方就要求降低20%的租金。老人與LEOPALACE公司再三交涉，最後才得以維持原來的水平，但他不禁擔心，「以後租不出去的房子越來越多可怎麼辦呢」。
不動產調查公司TAS的調查數據顯示，在首都圈一都三縣的很多地方，長租公寓的空房率已經從2015年中期的30%左右升至2018年的35%以上。
更重要的是，有些人在修長租公寓的時候有大筆貸款，租金是可能下調的，而債務卻是剛性的，這些加了槓桿的「房東」以後的日子會很難過，具體請見下圖：
日本出現的「長租房陷阱」，神州恐怕也會出現——過去幾年，神州很多人買了不少房產準備收租，有的人甚至加了大量槓桿。但問題是現在百業凋零，「靈活就業者」大量增加。這些人很多都租不起房，只能回老家或者去更偏遠的小區。【這就可能導致房東們面臨租金甚至無法覆蓋房貸，還要倒貼錢補貼租客的喜劇場景】——他們手中的房子，也有可能會成為讓他們長期失血（房貸+房價下降）的「有毒資產」（Toxic Asset）。
行文至此，我們就可以做個小結：
「已有的事後必再有，已行的事後必再行，日光之下並無新事。」由於房地產泡沫破滅，不少日本人掉進了坑，財富變鏡花水月，享福變黃粱一夢，不得不吃二遍苦，受二遭罪。
國人則可能更糟——日本至少還有良好的社區服務，議員們還會盡量幫哪些住在舊公寓樓的老人維持體面。而神州很多人老了之後，如果不想吃集採藥，天天喝粥，就得拿出退休金的相當一部分去買葯和吃飯，用來維修翻新自己居住的樓盤的錢會更少。
目測不少神州人會在七八十歲之後還住在電梯壞掉的塔樓里，每天要步行十幾層樓去丟垃圾、買菜、逛街，偶爾還會面臨水壓不足，電力短缺等問題。萬一出現天然氣泄露或者樓房表皮脫落，那就有性命之攸——彼時彼刻，估計這些神州人的悔恨之淚會比現在的日本老人來得更猛烈，也更深沉。
莫自使眼枯，收汝淚縱橫。
眼枯即見骨，天地終無情。
言盡於此。
全文轉自微信公眾號九龍塘右眼書迷
