AI 泛濫之際 澳前首席科學家開創「真人認證平台」
2026 年 6 月 4 日
中國長租公寓模式將如骨牌崩塌 中國規模第二的長租公寓平台「蛋殼公寓」11月資金斷鏈，引爆大規模房客被驅趕與陳情事件，廣州甚至傳出房客燒房自殺抗議慘劇，本應同仇敵愾的房東與房客糾紛頻傳，被金融槓桿遊戲所誤導的中國長租公寓模式已經瀕臨崩潰。 今年10月蛋殼公寓財務主管跑路、公司破產倒閉傳言甚囂，蛋殼公寓反駁純屬商業糾紛謠言。然而11月25日深圳市物業管理行業協會公布，深圳市住建局發出《關於做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》，要求物業服務業者不得以停水停電等方式驅趕已與蛋殼公寓簽訂合同且已支付租金的房客，顯示蛋殼公寓糾紛非同小可，長租公寓平台敗象已現。 赴美上市以來糾紛頻傳 雖然近年中國長租公寓暴雷（大規模金融違法或資金斷鏈）與倒閉事件頻傳，已經引起市場警惕，然而蛋殼公寓事件仍具特殊指標意義。 蛋殼公寓是美國上市中企，今年一月才剛風光地在紐約證券交易所上市。根據蛋殼公寓宣稱，累計服務客戶超過百萬，在北京、上海、廣州等一二線為主的13個城市管理超過40萬戶公寓，青年白領為主要客層。 2015年1月創辦於北京的蛋殼公寓，隸屬於北京紫梧桐資產管理有限公司，在北京與深圳設有分公司，今年初雖風光地在紐約上市，卻歷經執行長被調查、資金斷鏈、高管出走、退租抗議、大規模斷網、供應商討債等連串風波打擊，11月以來在北上廣深等13座城市引爆的糾紛與大規模維權行動，涉及數十萬房客和房東，無疑是雪上加霜。 根據《中國企業報》指出，長租公寓的商業模式為，由平台業者向房東租屋並按月支付房租給房東，房屋經平台業者裝修配置之後租給房客，從中賺取價差與服務費，常會藉由向房客推銷「租金貸」網貸以便於財力有限的房客貸得長期租金，並從中獲利。 經由長租公寓「二房東＋租金貸」的商業模式，蛋殼公寓以鉅額融資來收購和裝修房源，以網路平台招攬房客，並透過第三方金融機構引入騰訊集團微眾銀行的「租金貸」，引導短期資金不足的房客借貸長期租金（多為一年），房客每月償還房租貸款。 房客雖感覺每月繳交房租，卻實為償還房租貸款，而且不是交給房東，金融機構將會以房客之名把一年租金轉付給蛋殼公寓，至於蛋殼公寓這種平台把這段時間的資金差額拿去收購與裝修房源、拓展市場，或者是轉投資，甚或濫用捲款落跑，就成了灰色地帶，以及貪腐弊端之淵藪。 根據蛋殼公寓年報顯示，在2017、2018和2019年三年期間，蛋殼房客選擇租金貸的比例分別為91.3%、75.8%和65.9%，貸款金額高達數十億人民幣。 這種結合網路與金融槓桿的長租公寓模式，發展數年以來爭議不斷。2018年時任我愛我家副總裁的胡景暉指出，過度倚賴資本市場的長租公寓平台，以高出市場兩成到四成的不合理高價收購房源，導致租屋成本激增，倘若任由持續發展，會出現比P2P爆倉嚴重得多的後果。 胡景暉當時警告：「長租公寓一旦爆倉，資金鏈斷裂，業主收不到房租就會驅趕承租人，會有幾百萬甚至上千萬的承租人被驅趕，露宿街頭，多可怕。」如今似已不幸言中。 金融槓桿浮濫扭曲市場 金融槓桿浮濫是長租公寓糾紛的主要癥結。2018年中國市場開始警惕長租公寓模式，例如平安銀行、招商銀行等大銀行陸續暫停使用租金貸。 然而市場利之所趨、弱肉強食，加上當局監管不力，長租公寓金融槓桿卻更趨浮濫。近年中國經濟惡化加上疫情肆虐衝擊，導致許多平台資金斷鏈，貸款繳了長期租金的房客們被未收到房租的房東們驅趕，成了最弱勢的「韭菜」。 諷刺的是，房客與房東之間沒有直接合約關係，絕大多數房客與房東租屋以來素未謀面，甚至到決裂談判的時刻才相見，而許多暴雷平台案例可見，提前中飽私囊的平台業者與高管不是早已逃之夭夭，就是推託給客服，避不見面。 2018年以來長租公寓暴雷頻傳，糾紛遍及中國。根據中國《財新網》12月4日指出，截至今年9月，中國長租公寓暴雷有26家，部分高端長租公寓平台也面臨風險，例如蛋殼、青客、樂伽有資金斷鏈危機；已經上市的蛋殼、青客的公開財務數據顯示已經入不敷出，深陷技術性破產；規模最大、宣稱百萬間房源、300萬房客、45萬房東的「自如」，被控強行要求房東降價或賠償高額裝修費，卻不給房客降價，涉及法律訴訟近900件。 《財新網》引述中國國家金融與發展實驗室房地產金融中心主任蔡真的分析表示，長租公寓主要影響中低收入族群。其中高端長租公寓房客約有236萬人，主要為大學生和白領，中低端長租公寓房客約達1,200萬人，主要為農民工，長租公寓的大量倒閉對社會衝擊相當嚴重。 當千萬人所倚賴的住房模式淪為業者金融槓桿融資手段，並且在明顯的弊端發生後沒有能力解決糾紛以及疑慮，長租公寓核心商業模式顯然難以取信大眾，如同中國P2P全面崩塌的骨牌效應，恐怕已經無法避免。 （※作者為鉅石智庫創辦人，關注時局之平衡資訊與風險擴散效應。曾任網路行銷投資高管。台大政治系畢業、波士頓大學大傳碩士，於哈佛大學研修電商課程，新加坡國立大學高階管理課程結業。[email protected]。全文轉自上報)
長租公寓蛋殼公寓爆雷，引發了一場劇烈的地震。 無數打工人被坑，有的人甚至大半夜下著雨被房東從家裡趕出來，行李全部丟在馬路上，場面極為凄慘。 房東也好不到哪去，我今天看到一個視頻，一個被坑的房東帶著鎖匠，想把自己房子的鎖換掉，把租客趕走。 租客報警，警察趕到阻止，警告膽敢換鎖的話，房東和鎖匠可能面臨治安拘留，房東站在那裡頓時懵了…… 蛋殼不僅坑了打工人和房東，連銀行也被牽扯進來。 原來，許多年輕人無錢租房，從銀行貸款付的房租，現在許多人租房合同被解除，房子被收回，貸款卻要照樣還。 受害人有苦說不出，銀行也面臨著壞賬風險。 其實，被坑幾萬塊房租，算是小菜一碟了。昨晚，網上又爆出了一個大「瓜」，稱蛋殼還坑了國資6億。 太誇張了吧，還有這種操作？ 我仔細查了一下此事的來龍去脈，發現傳言並非空穴來風，南方周末對此有過相關報道。 據南周的報道，去年底，蛋殼公寓以將投資總部設在江蘇崑山市花橋經濟開發區為條件，要求當地政府拿出6個億。 雙方約定，由蛋殼下屬一全資子公司出資6.25億元，由崑山銀橋出資6億元，合作設立江蘇月梧桐資產管理有限公司。 而崑山銀橋，正是由崑山國資委全資持有。崑山方面後來發現，蛋殼根本就是空手套白狼，一分未出，不僅如此，而且還要拿巨額管理費。 崑山方面感覺上當了，要求追回這6個億，結果這筆錢還留在蛋殼公寓的子公司，遲遲難以追回。 南周這篇報道發出後，蛋殼公司發聲明，說「報道嚴重不實」，稱與崑山國資合作「合法合規」，還威脅要起訴南周。 但現在看來，南周這篇報道似乎就是是遙遙領先的預言。 那6個億的國資，最終去了哪兒，有沒有打水漂呢， 仍然是一個謎。 微博截圖 蛋殼公寓本質上玩的是高收低租的遊戲，從租客手中拿來半年甚至一年的錢，然後一個月一個月地給房主。 通過這種方法，拼了命的加槓桿，結果風險日復一日累積。 換言之，這就是一個龐氏騙局。 然而，蛋殼公寓卻能上騙天下騙地，不僅套住了租客和房東，還給銀行和國資挖了個大坑。 是這樣騙局太高明，難以識破嗎？恐怕不是。 我之前供職於媒體時，就遇到過不少類似房產中介充當二房東，結果騙了大批租客的租金，捲款逃跑的新聞。 為此，一些地方政府部門出台了規定，對於中介充當二房東進行限制和規範。 我還記得，2018年時，我愛我家前副總裁胡景暉還炮轟蛋殼等長租公寓模式，稱假如長租公寓爆雷，會比P2P更慘烈！ 但結果呢，幾乎是可以預料的結局，幾乎一模一樣的故事，再次上演了，而且受害者和涉及資金規模，比其以前的騙局加起來都要多。 這才是讓人絕望的地方—— 在我們這裡，吃了教訓，總是沒有一點記性和長進，總是在同一地方繼續摔跟頭，總是讓普通百姓充當冤大頭。 類似的現象，何止發生在租房市場。 以最近不斷爆出的爛尾樓為例，這些爛尾樓之前，不知道有多少層出不窮的爛尾樓，相關部門為此早就出台了嚴格的預售資金管理規定。 但是又怎樣呢？買房人繳納的預售款，照樣被開發商隨意挪用，開發商儘管違規，照樣能拿到預售許可證。 結果，樓爛尾了，相關地方的部門把責任撇得一乾二淨，拿出的方案竟然是買房人籌錢「自救」。 怎得一個悲摧了得！ 在這片土地上，沒有最魔幻，只有更魔幻。 騙子和姦商總是能橫行無忌。 繼校園貸、P2P、現金貸之後，又出現長租公寓的萬人坑，難道是一個偶然？ 從中產到底層，生活實在是太過艱難，總有層出不窮的騙局再等著你，總有一粒粒時代之灰成為壓垮一個個家庭的「大山」。 那哀嚎一片的聲音，可曾有人聽見？ （全文轉自微信公眾號魚眼觀察）
近期，北京、南京、杭州、深圳等多地長租公寓房東接到通知，長租公寓平台如蛋殼公寓給了他們兩個「無法拒絕」的選擇：要麼降租，要麼解約。不少房東吐槽：這是一種割韭菜的「神套路」。 據中國證券報報導，深圳龍華區的一位蛋殼公寓房東表示，現在感覺蛋殼公寓方面就是在變相「逼迫」房東降租，在很多房東明確不接受降租後，工作人員就提出解約方案，對房東非常不友好，還要求房東賠償相關裝修的損失。 記者了解到，這已經是蛋殼公寓今年第二波要求房東減免房租的行為。財報顯示，蛋殼公寓今年一季度凈虧損為12.34億元。巨虧之下，正在想方設法降低運營成本，包括對銀行、房東等提出貸款延期、免租等要求，對租客進行漲租，對虧損的房源強制退房等等。 一位房東在投訴群里說， 「長租公寓平台應該遵守契約精神，不能把自己的經營風險轉嫁到房東身上。現在平台虧損了就要求房東買單，等平台賺錢的時候會把錢分給房東嗎？」
