退房

中國樓市的怪現象還真是多，業主買到爛尾樓要維權，但是剛剛收到新房的業主也在維權，並且還全部要求退房。這是怎麼回事呢？ 正在要求退房的是深圳勤誠達正大城的業主。本來收到新房是讓人開心的一件事，但當業主進入房間時看到的一切簡直要崩潰了。天花板漏水、牆體漏水、水管破裂；有的牆皮脫落、窗戶殘缺，甚至配電箱都在冒水。這哪是5萬多一平米的精裝修房啊，活脫脫的一個豆腐渣工程啊！ 2019年底勤誠達正大城樓盤開盤的時候，正值深圳樓市的最火爆時期，365套房4個小時全部賣光，均價是5.15萬元/平米。現在三年過去了，這個樓盤現在的房價降到了4.6萬元/平米，一平米就跌掉了5500元。一套100平米的房子就損失了55萬元，這還不算三年還的貸款利息。而當時的房貸利率也是個高點，達到5.46%。更可氣的是，因為開發商沒錢交稅，所以無法給購房者開發票，而沒有發票就辦不到房產證，沒有房產證就不能交易。 這所有的問題讓業主們難以接受，因此一致要求退房。 開發商勤誠達集團是深圳的一家老牌民營企業，成立於1997年，還曾獲評深圳市房地產開發行業綜合實力第6強。但是在近幾年中共政府的房地產政策調控下，這個公司也不時傳出資金鏈斷裂的問題。發展到現在，連給業主開發票的錢都拿不出來，也實在讓人感嘆。 其實，這兩年中國房企的日子都不好過。債務違約頻傳，爛尾樓維權不斷，隨著中國樓市步入寒冬，房企也出現了大規模的虧損。 近日中國房企發布了2022年度業績公告。據統計，2022年百強房企銷售額僅約7.29萬億元，規模降了四成，千億房企減少23家，僅剩20家。88家主營住宅物業開發的大陸房企中，共有40家在去年發生了稅後凈虧損，虧損額度合計超過1,700億元人民幣。每家房企虧損金額為數百萬到數百億不等，其中有6家房企虧損已經超過了百億，最高接近299億元。發生虧損的40家房企以民營房企為主，但也不乏國企、央企。 其中，共有29家房企在去年首次由盈轉虧，包括碧桂園、遠洋集團、五礦地產、建業地產和佳兆業等規模比較大的房企。 雖然還有48家房企實現的盈利，但他們的盈利水平普遍縮水，個別房企全年只能賺數百萬元。 作為中國規模最大的房地產開發商，碧桂園控股近日發布的業績報告顯示，2022年碧桂園控股營收4,303.7億元，同比下跌17.7%，毛利328.8億元，同比大幅下跌64.6%。稅後凈虧損29.62億元，而2021年碧桂園實現的稅後凈利潤為409.82億元。這是自2007年在香港上市以來，碧桂園控股首次出現全年虧損。 40家房企中虧損最嚴重的莫過於陷入財務危機的融創中國（Sunac China Holdings Limited），稅後凈虧損高達298.92億元。2022年，融創中國的合同銷售金額約為1,693.3億元，收入約為967.5億元，同比減少51.2%。 融創中國成立於2003年7月。自2010年上市以來，融創不斷通過併購發展壯大，一躍成為中國排名四的頭部房企。融創創始人孫宏斌也被業內稱為「併購狂魔」，有三家千億規模的房企被他收入囊中。瘋狂的併購是以大規模借債為代價的，但其併購的資產並非全部是優良資產，很多是陷入債務危機急需救助的房企，這也成了融創的大包袱。巨額的債務再加上中國對房地產融資的不利政策，使這家大型房企很快陷入財務危機。 2022年5月11日，融創中國表示，無法支付2950萬美元債券利息，開啟了第一筆債務違約，並警告將出現更多債務違約。 融創中國披露，截至2022年末，集團到期未償付借貸約為808.9億元，而截至4月5日的財報批准日期，到期未償付借貸本金約為1005.2億元。這背後，大量金融機構被牽扯其中。 深陷財務危機的融創中國已經無可避免的成為了地產市場的災難，讓所有觀察者膽顫心驚。可以說，融創中國的財務危機已達到千鈞一髮之際，各種詬病和唏噓已成為經濟圈的共識。財經分析師認為，融創中國的財務狀況將會影響到所有相關方，包括股民、供應商、員工等。 虧損超過百億的房企還有正榮地產，財報顯示，2022年正榮地產收入258.96億元，同比減少29.99%；年內虧損146.17億元，母公司擁有人應占虧損128.77億元。 富力地產財報，2022年富力地產凈虧損157.79億元人民幣，虧損金額達到2021年末凈資產828.59億元的19%。 百億虧損的房企令人觸目驚心，這簡直是行業內的大災難，將整個行業推向了無底深淵。然而隨著房地產市場的下滑，還讓虧損不止於此。 據今年1月31日房企公告的數據，24家A股房企的預估虧損的總額驚人的高達1,262.58億元，其中最低值也高達984.09億元。而從當時的數據上來看，6家虧損超過百億的房企，合計虧損高達慘不忍睹的1,009.76億元。 這些巨虧的房企已經陷入了絕境，幾乎沒有自我救贖的機會。更悲慘的是，房企虧損的水平還在逐年加劇。儘管有些公司仍在掙扎著努力拯救，但隨著越來越多的公司，陷入虧損的汪洋大海中，未來的前景仍舊充滿了不確定性。這些企業所面臨的不僅僅是經濟上的打擊，還有人員流失、產品質量下降、資金鏈斷裂等多重重磅打擊的困擾。這也導致舊的爛尾樓問題尚未解決，新的爛尾樓又在源源不斷的產生，又不知道有多少家庭深陷痛苦之中。 其實，自2021年1月1日中共當局實施的房地產融資「三道紅線」以來，房地產行業一直在努力應對債務危機，許多房地產開發商在努力銷售和籌集資金，以應對違約或推遲償還債務。 在香港上市的30多家中國房地產開發商中，約有一半出現債務問題。其中最為引人注目的要數欠債規模達3000多億美元的恆大集團。深陷財務危機的恆大不僅拖垮了眾多的上下游企業，還製造了大量的爛尾樓。 近日恆大集團的境外債務重組有了新的消息。4月3日恆大集團發布公告表示，恆大與境外債權人小組成員簽署了三份重組支持協議，即恆大將發行新的債券對原債券進行置換，新債券前三年不支付利息，以暫時解決其境外債務問題，避免被清盤的風險。協議中涉及的債券總金額合計191.485億美元，占恆大整體227億美元境外債的84%。 但是，其中國境內的大規模的債務逾期並未解決。數據顯示，於2022年12月31日境內有息負債逾期金額達到約人民幣2084億元，境內商業承兌匯票逾期金額達到約人民幣3263億元，境內或有債務逾期金額達到約人民幣1573億元，並且部分境內債權人也就此對恆大集團採取了法律行動。 恆大危機加劇了房地產違約潮，更多房地產企業在恆大之後倒下。 中國新力控股在債務爆雷後被停牌18個月，或將在4月13日成為首家被香港交易所摘牌的房企。截至4月7日，2019年上市的中國房地產開發商新力控股的股票停牌時間長達564天。 公開資料顯示，新力控股集團創辦於2010年，是一家大型綜合性物業開發企業，專註於住宅及商業物業的開發。經過10年的快速發展，2020年公司合同銷售金額便達1137億元，一躍成為千億級別的大型房企。新力控股不僅是江西省最大的房企，還從區域房企迅速晉陞中國前30強。 2021年1月1日中共當局實施的房地產融資「三道紅線」，使新力控股融資渠道受限，借新還舊的循環債受到限制，隨後陷入債務危機。 如今，這家曾被資本市場和房地產業內津津樂道的千億「黑馬」房企，狂奔失速後倒下。 目前因債務危機還在停牌的上市房企超過20家。據不完全統計，包括恆大、融創、世茂、奧園、當代置業、陽光100等在內的近10家房企，均自2022年3月起停牌。在今年，停牌房企名單仍持續擴充中。僅在今年4月，就有10餘家上市房企宣布停牌。 有經濟學家分析，房地產捆綁了政府、銀行和房地產擁有者，不僅成為經濟隱患，更是社會隱患，可能是中國最大灰犀牛，一旦控制不當，或引爆前所未有的經濟和金融危機。 官媒《證券日報》4月6日報導，截至4月5日，已有23家A股上市銀行披露2022年年報。其中，有17家披露了備受資本市場和銀行業關注的對公房地產不良貸款相關數據。 數據顯示，上述17家銀行2022年末對公房地產貸款餘額合計為5.93萬億元，同比增長6%；而其同期對公房地產不良貸款餘額合計達2564億元，同比增長72%。 農行副行長劉加旺在業績會上表示，前期受房地產整個行業下行的影響，一些盲目擴張、負債水平較高的少數大型房企風險暴露，帶來整個房地產行業風險有所上升。 而現在中國官方雖然採取各種手段來刺激房地產市場，但在經濟下滑、失業率不斷上升的形勢下，中國的房地產市場仍舊是很難回暖。 數據顯示，中國居民購房意願降至十年最低。據中共央行統計，2022年末，個人住房貸款餘額38.8萬億元，較2021年新增4800億元，同比增長1.2%。這是近十年來個人住房貸款增速首次回落至個位數，且是近十年來新增按揭規模最低的一年。在2021年、2020年和2019年，個人住房貸款每年新增規模分別為3.88萬億、4.37萬億和4.32萬億元。 一直以來，按揭貸款以其極低的不良率被視為銀行業資產質量的壓艙石。2022年，銀行業按揭貸款不良規模則出現顯著上升。 主要上市銀行2022年按揭貸款新增不良達到469.8億元，相較2021年的20.42億元大幅增加，而在疫情第一年，2020年新增按揭貸款不良為195.7億元。 高額的住房貸款再加上失業率的上漲，使很多曾經的中產階級因無法償還房貸而出現斷供現象。數據顯示，最近幾年，由於無法還貸，中國的法拍房數量一直呈增加的趨勢，2017年全國法拍房數量僅5000套，2019年便增至50萬套，2020年達127萬套，2021年高達160多萬套，2022年已超過300多萬套。有人預計，如果按照這個數據增長，2023年法拍房數量突破500萬套都是有可能的。 即便沒有斷供，那些傾其所有買了房子的年輕人也因為高額的房貸而不堪重負。這位35歲的單身女士，傾其所有付了首付買了一套毛坯房。因為中國賣的房子大部分是毛坯房，只有水電，其餘的都需要戶主重新裝修。但是她已經無力支付裝修的費用，只能搬進了毛坯房居住。 由於每月要承擔高昂的房貸，讓她的財務狀況非常緊張，每天吃的最多食物就是麵條，偶爾買點蔬菜和水果也是別人挑剩減價處理的。 眾所周知，房地產業多年來一直被官方當做是中國經濟的增長支柱。中國經濟在40年里保持了年均9.5%的增長，最大的動力就是房地產瘋狂發展，並使賣地收入成了各地財政收入的主要來源。 中國住房和城鄉建設部部長倪虹概括房地產為「456」：「房地產的相關貸款占銀行信貸的40%，房地產的相關收入佔地方綜合財力的50%，居民財富60%在住房上，可以說牽一髮動全身。」 海外經濟學者何清漣認為，中國各地形成的土地財政，無不依賴本地的房地產畸型發展。如今，中國的房地產經濟已經將政府、銀行、房地產擁有者捆綁成一個利益共同體，無法瘦身。任何時候擠壓房地產泡沫，中共政府與民間都需要付出極大代價，這代價大小，全看泡沫破裂之時，中共政府的強管制能力如何。 何清漣表示，房地產業的畸形發展，在中國不僅是一個經濟隱患，更成了一個社會隱患。現在的問題是，如果中共政府放手不管，任由房地產按照市場規則運行，房價大跌，多數房產商會垮掉、地方政府也會破產、許多借款投機買房的人也會大批斷供，銀行最終會拿到幾千萬套、上億套沒人要的房子。一場前所未有的巨大經濟危機和金融危機就會爆發。