蒙面男在墨爾本住宅外開槍 警方披露更多詳情
2026 年 6 月 3 日
01 一線樓市集體下跌 5月初的時候，本號就第一時間分析了4月份的樓市，結論是： 無論新房還是二手的，都轉跌了。 而作為樓市風向標、被視作抗跌能力最強的一線城市，二手房成交量更是集體轉跌。尤其是北京，跌幅比誰都大。 北京方面，北京4月份二手房網簽13928套，環比下降了40.5%。 上海二手房成交量4月份不到1.8萬套，相比於3月份的2.4萬套環比下降了26%，比2月份的1.9萬套還要低。 廣州4月份二手房成交量（自助網簽+中介網簽）10500套，相比於3月份的12260套，環比下跌了14.36%。下轄的11個區全線下跌。 深圳二手房4月網簽3744套，相比於3月份的4943套環比下跌了24%。 至於杭州、南京、武漢，蘇州、廈門、重慶、成都、寧波等強二線城市，無一例外，都轉跌了。 轉跌的邏輯，一線與二線存在著區別。 大多數二線以及三四線城市轉跌，邏輯很簡單。 此前受口罩因素而被壓抑的需求，在一季度集中釋放，造就了一季度的小高潮，但這些需求在一季度被消耗得差不多。 而新的需求，由於收入和就業復甦並不順暢，並沒有形成，於是便出現了熱點城市樓市成交量集體青黃不接、後繼乏力的現象。 新的需求為何形不成？主要是收入和就業復甦受阻，尤其是就業，非但沒有復甦，反而16至24歲年輕人的失業率創6個月來新高。 至於一線，因為其房價已經高到了一定程度，支撐起樓市的主要是中產以上階層人群。 一線轉跌，更重要的原因是宏觀大環境不確定之下的信心與預期缺失。最有力的佐證數據，是央行最新發布的存款和房貸數據。 02 提前還貸潮上演 5月11日，央行發布了4月份金融數據，其中存款與房貸均在下降。 存款方面，此前一直在增加，2022年全年住戶部門存款增加了17.84萬億元，是2021年的近兩倍，堪稱報復性存款。 而進入2023年，僅第一季度民眾的存款就增加了9.9萬億，和2019年至2021年的年均存量增量相當。一個季度的存款增加量相當於之前一年的存款增加量。 而4月份的住戶存款減少了1.2萬億。 存款下降，你以為大家是拿出來消費和投資的嗎？ 非也。 如果存款拿出來消費投資，那樓市成交量不應該轉跌，CPI也不至於逼近臨界點。 換句話說，存款下降，房貸減少，消費沒有起來，CPI反而逼近跌停板，意味著存款拿出來不是去消費和投資，而是提前還貸去了。 央行披露，4月份住戶貸款減少2411億元，其中，短期貸款減少1255億元，中長期貸款減少1156億元。 短期貸款主要用於買車、消費、周轉等，而中長期貸款基本都是房貸。 在昨天的文章之中我已經解釋過，一般來說，房貸無論怎麼也不可能為負數。 因為市場行情那麼再差，也會有成交，只要有成交，就會有房貸增加。 4月份樓市成交量下跌，我們的心理預期頂多是房貸增量不如3月份而已，3月份房貸增加了6348億元，4月份可能就增加個4000多億，但沒想到增量是負數，減少了1156億元。 房貸負增長，再結合存款下降之下，反映消費的CPI增速創26個月來新低，逼近臨界點。唯有一個解釋合理： 還貸規模比貸款規模還要大。 這種情況，最近十年也就在2022年的2月份、4月份以及今年的4月份出現了。 而提前還貸潮再度上演背後，則是大家對信心與預期的缺失。 一季度之所以上演了一波小高潮，是因為在宏觀大環境改善之下，大家對放開之後經濟、收入、就業的復甦進展過度樂觀。 然而四個月過去了，大家恍然發現，並不是那麼回事。 第一，CPI增速持續走低。 已經連續一個季度低於2%，4月份的CPI同比增速只有0.1%。一般來說，當CPI持續低於2%的時候，就有通縮壓力，何況現在的CPI逼近臨界點。 第二，我們的整體就業率雖然略有下降，為5.3%。但是16至24歲年輕人的失業率創6個月來新高。 第三，好不容易起來的社融，4月份又跌回去了。 4月份，社會融資規模增量1.22萬億元，遠低於預期的2萬億，更遠低於3月份的5.38萬億增量。 社融反映的是全社會對貨幣的需求量。社融下降，意味著印鈔機雖然仍在賣力印鈔，但沒多少人來接水，為數不多來接水的，93.3%還是國企、央企、城投。 簡單點說，就是銀行的錢很難貸出去。其背後反映的是企業沒有擴張意願，生產偏弱。 第四，唯一亮眼的出口數據，很大程度上也是犧牲利潤的結果。 海關總署數據顯示，3月份我們的出口以美元計價增長了14.8%，4月份增長了8.5%。 但這一增長結合PPI來看，其實是壓低價格，利用價格優勢的緣故。一季度，我們的規模以上工業利潤同比下降了21.4%。 這種方式很難持續，因為不斷壓低工業生產者出廠價格，會繼續壓低我們的工業利潤，會加大製造業壓力，影響就業率。 03 新一輪救市可能在醞釀 其實，在3月份熱點城市成交量開始走弱的時候，很多城市就已經按捺不住，開啟了新一輪救市。 3月份以來，以廈門、鄭州、瀋陽、合肥、杭州、廣州、蘇州、深圳等為代表的城市，已經開啟了新一輪救市。 從4月份的成交量來看，沒有一個城市的措施能夠奏效。 但是，我們都知道，越是不管用，他們越會用。新一輪自上而下的大招，可能正在醞釀之中。 最近棚改傳言四起，就因為不久前召開的中央政治局會議上提到了，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設。 不過這一傳言，已經被闢謠。 但不可否認，樓市如今的現狀，接下來肯定會有大招出台。 不過，正如本號多次強調的，在收入和就業徹底復甦之前，任何招數都不好使。 更重要的是，在口罩三年之下，我們很多人的心態已經變了。 在之前分析今年五一的數據中，我已經說過。 這個五一，確實是史上最火爆的五一。車站、碼頭、景區、山上、海邊、寺廟人山人海，而市區，看書的寥寥，看房的人寥寥，在家的人寥寥。 這種現象背後的本質，並不是說大家的收入一夜之間恢復了。而是思維習慣改變之下，大家不再追求給自己增加壓力。 口罩三年讓大家，想明白了很多事情，追逐當下的快樂享受，追求吃喝玩樂，追求求神拜佛，追求佛系人生，比其他什麼都重要。 生活不再是買車、買房、努力搬磚、事業有成，而是活在當下。 至於買房，有能力就買，沒能力就租，這是大眾的普遍想法。很多人不會再像以前一樣，為了買一套房，掏空6個錢包，背負一輩子的房貸。 這一變化並非我是個人臆想，而是透過我各個平台的讀者留言內容中感覺到的。 日本當年的泡沫破滅，改變了日本一代人的思維。日本也自此進入了低慾望社會。 口罩三年，會否讓中國的年輕人也進入低慾望階段？還不好說，但從調查的消費習慣改變來看，即便不是低慾望，至少也不再盲目追求以加槓桿的方式去買房。 人口見頂、城市化速率見頂、大多數城市供大於求、預期與信心缺失、心態改變，這些因素綜合影響下： 全國90%以上的城市，在未來相當長一段時間裡，都沒有談房價上漲的資格。 （全文轉自微信公眾號城市財經）
中國大陸受COVID-19疫情衝擊，經濟環境的恢復遭遇曲折，有不少人為了節省利息提前還房貸，但陸媒8月22日披露了銀行阻攔客戶提前還貸的各種手段，包括取消手機銀行里的提前還款入口等，購房者擔憂目前的提前還貸政策是否會改變。 據中國企業家8月22日報道，大陸爆發提前還貸潮，但有不少購房者遇到困難。一位購房者張軍說，「今年1月之前，我手機上的銀行APP里，房貸按揭業務是有提前還款入口的，當時我提前還了6萬元（人民幣，下同）左右。到了今年7月份，我準備再次提前還款時，發現還款入口在沒有通知的情況下突然消失了。」 2020年7月，張軍約5.2%的年化利率購買了首套房，但上海今年爆發疫情封鎖了3個月，張軍便決定提前還房貸。 對此，銀行客戶經理首次回復稱，APP上本來就不能提前還款。疫情嚴重時特意開了一個口子，現在已經恢復正常了。「現在需要提前還款的話，必須要到本地才能還。下次什麼時候能開，目前還不知道。」 不過，目前身在外地的張軍透露，他對比了自己和朋友的手機上該APP里的情況發現，朋友是有提前還貸的入口的。張軍多次找到銀行客戶經理溝通，但得到的答覆是「據省行反饋：目前確實由於系統原因，不能實現APP預約入口全打開。」 單丹是一名老「房奴」，11年前在重慶買了首套房，當年在工商銀行貸了41萬元，年化利率達4.75%，之後每月還2679.41元的房貸。單丹表示，現在很難找到比房貸利率更高的理財產品，所以她決定提前還貸，但她首次申請提前還貸並未獲通過。 單丹解釋稱，「申請、審批完之後就是等待扣款日扣款，但最後被告知在扣款日前一天需要點一個確認的按鈕，當時工作人員稱已經打過電話，但事實上我確認沒有收到來電。」 單丹認為，在提前還貸的流程上，銀行告知提醒不夠主動和清晰，導致第一次還貸申請因為沒有點一個確認的步驟而被撤銷。之後，她通過投訴，並重新提交後，終於提前還了貸款。 有還貸者在社交平台上透露，銀行會收取提前還貸的違約金或補償金，自己計劃提前還26萬元本金，被銀行告知需繳納3700元違約金。 除此之外，有意提前還貸的銀行客戶被告知需提前一個月預約；有人被通知一年只能提前還款一次；還有人被告知年底就沒有提前還貸的名額了，要提前還，就要在12月之前申請。 據北京青年報報道，今年以來，北京多家分行提前還貸增加20%，線下網點單月還款金額比相同時期的還款金額多出一倍。多地銀行分行近期也紛紛表示，提前還貸量比往年增加了20%。 據報道，北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，銀行獲利的一個主要渠道就是貸款利息，而房貸又是其中一個很重要的渠道。當提前還款出現時，對於一些貸款客戶，銀行收回的本息會受到影響，銀行收入會有所降低，這是一些銀行不願意看到的。
今年初開始，全國範圍內就出現了提前還貸潮，沒想到濃眉大眼的北京也未能倖免。銀行一方面面對的是新增房貸業務乏力，另外一方面又面臨存量的房貸業務因為提前還貸潮萎縮，腹背受敵之下銀行的業績壓力山大，於是，今年銀行可以說以非常謙卑、非常誠懇的請求給購房人發放貸款。 銀行有多誠懇？以我親身經歷的一個樓盤為例，數家合作銀行給出的辦理條件是，貸款額度在1000w以內，只要收入證明，不要銀行流水。 你覺得你收入證明都開不夠？沒關係，你的父母的收入可以給你提供擔保，更離譜的是，你隨便找一個異性，說是你的前男友、或者前夫，都可以給你提供擔保，只有你想不到，沒有銀行辦不到的，就一個目的：放貸。 北京的房貸利率一直處於全國前列，因為對於首貸的標準認定極為苛刻，導致大量的人只能按照2套進行貸款，房貸利率幾乎都是5.88%，這麼高的房貸利率，銀行根本沒有可以匹配收益率的產品，加上經濟狀況不好，大家手裡有點閑錢，自然考慮提前還貸，早點結清貸款。 北京從2017年317調控到現在5年半的時間了，全市均價上漲只有10%，而5年半的房貸利息累計達到接近30%，這也就意味著在過去的5年半的時間裡，購房者平均虧損20%，在繼續房住不炒的大背景下，未來北京的房價能否跑贏房貸利率，這在很多人心裡其實是個大大的問號，當你對未來沒有信心的時候，提前還貸自然是理所當然的事情。北京尚且如此，其他城市更可想而知了。 可以說，今年提前還貸對於大部分有房貸的家庭來說，就是最好的投資理財，收益率等於房貸利率，而且穩賺不賠，現在銀行的理財不但收益率低還不保本，所以買理財簡直是被提前還貸吊打。 銀行也不願意坐以待斃，現在設置了重重的提前還貸門檻。去年是房貸額度總量控制，今年改成了提前還貸總量控制了。去年是最後幾個月沒有額度，只能來年才能放款。今年很可能到年底幾個月沒有提前還貸額度，只能明年還了。這一腳油門，一腳剎車，玩的是不亦樂乎。 以前有個名人說過：信心比黃金重要。當信心受到打擊的時候，很多資產的價格都需要重新計算，北京也不例外。現在市場缺乏信心，北京政府為了賣地，瘋狂的在郊區建地鐵，又出台針對核心城區老年人買房的優惠政策，目的就是為了鼓勵大家多買房，多貸款，你看看北京今年的經濟數據，地主家也沒有餘糧了。 請你記住一個結論，考慮到資金成本，房子一年不漲5%就是虧的，就是負資產，當越來越多的房子變成負資產的時候，恐怕就不是提前還貸潮這麼簡單了。 （全文轉自微信公眾號BJ大土豆）
這兩周，杭州的朋友劉峰有點精神內耗，只因為一件事： 提前還貸。 2019年，他在杭州搖到一套房子。當時杭州樓市如烈火烹油，搖到後自己慶祝了好幾天，感覺中了五百萬彩票一般。 收房後他馬上把房子掛出去。掛了一年多，一直無人問津，掛牌價一降再降。直到上個月，終於有人當了接盤俠。 最終的價格只比買入價高15萬。但他沒時間精神內耗了。他現在唯一的念想，就是趕緊過完戶，拿到賣房款，去繼續打新。 但是，要過戶，劉峰得先把剩下的貸款提前還掉。但劉峰提前還貸的訴求，被貸款行上海銀行杭州臨平支行一口拒絕了。銀行的理由是： 提前還貸的額度沒有了。 河南村鎮銀行前段時間剛給我們上了一課——你欠銀行錢，坐不了高鐵；銀行欠你錢，還是坐不了高鐵。現在，大銀行繼續上課——向銀行申請房貸，沒有額度；想提前還貸，也沒有額度。 中國銀行就是很行。 1 為阻止大家提前還貸，做得最絕的是交通銀行。 這周一，交行發公告說，今年11月以後，提前還按揭貸款的，都要交本金1%作為補償金。在以前，絕大多數銀行房貸只要還款超過一年，提前還貸就免收補償金。 媒體和公眾紛紛指責交行不講武德。交行反應速度很快，很快刪掉了公告。但這個政策，還得繼續執行。 過去十年，情況不是這樣的。中國樓市每年三季度都會遇到同樣的話題，額度不足。銀行準備的個人按揭貸款額度，往往到三季度就用完了。 個人按揭貸款是銀行最安全的業務。購房者申請房貸，正常幾周就能放款。但遇上樓市火爆，購房者得等等來年銀行的新額度。 民間甚至形成了一種共識，房貸是大部分人能獲得的、最優質的低息貸款。尤其是年輕人的第一筆房貸，被稱作寶貴的： 處女貸。 2020年，經歷無數次試錯和調研，監管層認識到，擴張最快的房企，往往是金融工具玩得最溜、槓桿用得最足，當然也是風險敞口最大的企業。這是個類金融行業，只要： 要管住房地產，得先管住銀行。 這就是後來的「三條紅線」，從金融領域對房地產實現控盤。既管住房企的總負債，也管住銀行無節制發放房地產貸款的行為。 2020年最後一天，央行、銀保監會祭出樓市調控的大殺器——房地產貸款集中度管理制，給每一檔銀行定下兩個標準： 房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。 第一檔的工農中建交幾家大型銀行，兩大指標分別是40%、32.5%；第五檔的村鎮銀行兩大指標分別是12.5%、7.5%。 這是從制度上讓銀行對地產業縮表。利率也一天一天上漲，大家排著隊求銀行放按揭，一等經常等三五個月。 「錢荒」很快在一二線樓市蔓延。幾乎從一季度開始，就有房貸沒額度的消息。到了下半年，很多銀行已經把全年的房貸額度都用完了。 緊接著銀行縮表，就是民營房企一家家暴雷了。從恆大、新力、當代，再到世茂、佳兆業、融創…… 去年6月份，我跟一位房企董事長聊天，他著重說了資金過度監管和一手房房貸放不出來對他們的巨大影響： 賬面上現金動不了，房子賣出去又因為房貸額度不足，收不回回款。 那天晚上我們聊到凌晨三點，最後情緒糟糕的他吐出了一個詞： 蒼涼。 幾個月後，他的公司也暴雷了。 又過了幾個月，老百姓從去年在銀行門口排隊申請房貸，變成現在排隊還房貸了。 一些銀行以幾乎同樣的理由，拒絕了他們。 2 銀行的精神內耗，不比普通人輕鬆。一座東南省會城市的銀行朋友和獸爺吐槽說，現在房地產貸款太內卷了。 有家國企開發商在當地拿了地要做開發貸。同一家銀行，居然去了七家分行搶生意，國企開發商給銀行們提了一個要求： 不接受土地質押。 另一家大行也去了好幾家分行。眼見開發貸搶不過，想做按揭貸款。但當時各地都在密集放鬆調控，每周利率都在降，想接按揭業務，也需要找關係。 民營房企們高攀不上的女神，原來也會卑微到塵埃里。 個人住房貸款和房地產貸款一直是銀行收入的大頭。但今年上半年，中國房屋新開工面積同比下降了34%，個人貸款下降了不少。民營房企也一個個暴雷，市場上的客戶，也就剩下鼻孔朝天的國企了。 過去，銀行給民企開發貸的綜合收益至少是5點多。現在，給國企的開發貸都是虧本的： 利率不超過4。 銀行縮表了，企業縮表了，然後就是老百姓也縮表了。 前天七夕，獸爺把交行那個公告甩給銀行的這位朋友。他說現在個貸提前還貸的，比放出去的房貸還要多，這直接導致他們銀行今年個貸餘額負增長： KPI失分很多。 KPI失分的不僅僅是他們。今年上半年，中國住戶貸款餘額同比少增2.4萬億，其中主要是住房貸款少增1.94萬億。二季度的幾次變換嚴重影響了市場信心，二季度末個人住房貸款餘額只比一季度增加了： 200億。 正常情況，這是要增加近萬億的。 前些天，央行發布了城鎮儲戶調查報告。上半年新增居民存款達到10.33 萬億元，同比多增了2.88 萬億元。中國居民中長期貸款凈償還： 還錢數額超過借錢數額。 報告說，二季度居民的儲蓄傾向，達到1997年有記錄以來的最高點。 飽經滄桑的河南，是居民縮表的重災區。當地一家銀行的朋友跟我說，他們半年結清的貸款： 和去年全年的金額相當。 今年以來，老百姓似乎有了兩個共識。第一個，就是經歷了萬眾創業、P2P、股災、村鎮銀行、炒房熱之後，大家認清一個現實： 目前市場上已經沒有靠譜的渠道，可以獲得超過六個點的投資收益了。 第二個共識，就是大家深刻理解了「押注房價上漲會付出沉重代價」這句話，房住不炒，普遍預期未來房價漲幅會跑輸房貸利率。槓桿越高，損失越大。 社交平台上，很多年輕人掌握了一套流量密碼：介紹自己是如何提前還房貸的。話語大都相似，買理財不如提前還貸，既不用擔心存款，又能省出不少利息。 在北京，有銀行今年提前還貸款量增長了兩成 。在廣州，一位支行行長朋友跟我說，廣州提前還貸平均要排隊一個月。 杭州則一再下調了房貸利率，劉峰當時的房貸利率，要比當前利率高出0.65%。他找了關係去上海銀行總行辦提前還款，總行的朋友回復說： 房貸涉及條線指標和利潤，我們現在也沒辦法。 從今年年初開始，銀行從被要求控制房貸規模，到了被要求保房貸規模。還貸潮來了以後，很多銀行不敢讓房貸規模下降這麼快，把提前還貸時間，排到了半年以後。 3 不知道怎麼，近期很多人都在研究經濟周期。 最近，寫了《大衰退》的野村證券經濟學家辜朝明在中國很火。上個月他接受一家財經媒體採訪時說，大衰退是所有人都忙著還債，或把錢存進銀行。沒有人消費，也沒有人借錢投資，經濟開始進入漫長而劇烈的惡性循環。 但一個人的消費，就是另一個人的收入啊。 1970年，美國一名官員說，在有生之年，經濟發展程度將達到難以置信的水平。他擔憂： 社會可能無法為收入持續上漲的消費者提供足夠的產品。 由盛轉衰只是一夜之間。九年後的1979年，美國時任總統卡特在一次演講中提到美國的最大威脅，是國民喪失了對未來的信心。 絕大多數人確信，未來五年將比過去五年過得更糟。 這和幾年前美團王興轉發的那句話，如出一轍。 上半年中國汽車銷量同比跌了6.6%；國內手機出貨量同比跌了21.7%；國內旅遊收入同比跌了28.2%。 波動最大的是三駕馬車之一的房地產業：新房銷售6.6萬億，同比下降28.9%。 其實數據還在其次。當下最大的問題，是大家已經不再痴迷於撬動槓桿實現利潤最大化，而是追求無債一身輕。 有很多年輕人，甚至已經在註銷花唄了。 一個多月前的京東大促，浙江富陽的自營倉庫里，幫忙給訂單打包的員工阿特發現，最火爆的東西產品： 2L的大包裝可樂。 他參與了很多年的大促。這個現象還是第一次見到。 和大包裝可樂比起來，易拉罐包裝就冷清多了。一箱大可樂不到40塊錢，比等量的罐裝可樂便宜一半。 過去人們都願意買罐裝，因為方便。現在，完全倒過來了。 蘇州一家小金器店的夏老闆，說現在回收黃金的效率差不多是過去的3倍。他在當地一些小區的微信群里發廣告，發現哪個小區被疫情封控了，過來諮詢賣黃金的人一定不會少。小區封控的時間越久： 他回收黃金的生意就越好。 獸爺老家河南駐馬店有位王老闆，原本是開火鍋店的，現在他開了一間小小的熱乾麵店。小碗五塊，大碗七塊，加兩塊還能配上肉腸和蛋花湯。熱乾麵頂飽，年輕人吃到撐，也花不了20塊錢。 他說鄰居原本是賣燒烤和羊骨棒的，現在主營燴面和蓋澆飯了。 美國軍事理論界有個形容冷戰的詞——「烏卡(VUCA)」，被越來越多人用來描述當下： 易變的、不確定的，複雜的、模糊的。 以穩定的狀態對抗捉摸不透的風險，是普通人唯一能做的。提前還貸、大包裝可樂、熱乾麵，就是人們應對烏卡時代的武器，也是時代間隔的反思。 其實支撐生活的東西很簡單，無債務、糖、碳水，就足夠了。 （全文轉自微信公眾號獸樓處）
