300万美元捐款来自红二代？斯坦福陷入资金争议
2026 年 6 月 4 日
01 一线楼市集体下跌 5月初的时候，本号就第一时间分析了4月份的楼市，结论是： 无论新房还是二手的，都转跌了。 而作为楼市风向标、被视作抗跌能力最强的一线城市，二手房成交量更是集体转跌。尤其是北京，跌幅比谁都大。 北京方面，北京4月份二手房网签13928套，环比下降了40.5%。 上海二手房成交量4月份不到1.8万套，相比于3月份的2.4万套环比下降了26%，比2月份的1.9万套还要低。 广州4月份二手房成交量（自助网签+中介网签）10500套，相比于3月份的12260套，环比下跌了14.36%。下辖的11个区全线下跌。 深圳二手房4月网签3744套，相比于3月份的4943套环比下跌了24%。 至于杭州、南京、武汉，苏州、厦门、重庆、成都、宁波等强二线城市，无一例外，都转跌了。 转跌的逻辑，一线与二线存在着区别。 大多数二线以及三四线城市转跌，逻辑很简单。 此前受口罩因素而被压抑的需求，在一季度集中释放，造就了一季度的小高潮，但这些需求在一季度被消耗得差不多。 而新的需求，由于收入和就业复苏并不顺畅，并没有形成，于是便出现了热点城市楼市成交量集体青黄不接、后继乏力的现象。 新的需求为何形不成？主要是收入和就业复苏受阻，尤其是就业，非但没有复苏，反而16至24岁年轻人的失业率创6个月来新高。 至于一线，因为其房价已经高到了一定程度，支撑起楼市的主要是中产以上阶层人群。 一线转跌，更重要的原因是宏观大环境不确定之下的信心与预期缺失。最有力的佐证数据，是央行最新发布的存款和房贷数据。 02 提前还贷潮上演 5月11日，央行发布了4月份金融数据，其中存款与房贷均在下降。 存款方面，此前一直在增加，2022年全年住户部门存款增加了17.84万亿元，是2021年的近两倍，堪称报复性存款。 而进入2023年，仅第一季度民众的存款就增加了9.9万亿，和2019年至2021年的年均存量增量相当。一个季度的存款增加量相当于之前一年的存款增加量。 而4月份的住户存款减少了1.2万亿。 存款下降，你以为大家是拿出来消费和投资的吗？ 非也。 如果存款拿出来消费投资，那楼市成交量不应该转跌，CPI也不至于逼近临界点。 换句话说，存款下降，房贷减少，消费没有起来，CPI反而逼近跌停板，意味着存款拿出来不是去消费和投资，而是提前还贷去了。 央行披露，4月份住户贷款减少2411亿元，其中，短期贷款减少1255亿元，中长期贷款减少1156亿元。 短期贷款主要用于买车、消费、周转等，而中长期贷款基本都是房贷。 在昨天的文章之中我已经解释过，一般来说，房贷无论怎么也不可能为负数。 因为市场行情那么再差，也会有成交，只要有成交，就会有房贷增加。 4月份楼市成交量下跌，我们的心理预期顶多是房贷增量不如3月份而已，3月份房贷增加了6348亿元，4月份可能就增加个4000多亿，但没想到增量是负数，减少了1156亿元。 房贷负增长，再结合存款下降之下，反映消费的CPI增速创26个月来新低，逼近临界点。唯有一个解释合理： 还贷规模比贷款规模还要大。 这种情况，最近十年也就在2022年的2月份、4月份以及今年的4月份出现了。 而提前还贷潮再度上演背后，则是大家对信心与预期的缺失。 一季度之所以上演了一波小高潮，是因为在宏观大环境改善之下，大家对放开之后经济、收入、就业的复苏进展过度乐观。 然而四个月过去了，大家恍然发现，并不是那么回事。 第一，CPI增速持续走低。 已经连续一个季度低于2%，4月份的CPI同比增速只有0.1%。一般来说，当CPI持续低于2%的时候，就有通缩压力，何况现在的CPI逼近临界点。 第二，我们的整体就业率虽然略有下降，为5.3%。但是16至24岁年轻人的失业率创6个月来新高。 第三，好不容易起来的社融，4月份又跌回去了。 4月份，社会融资规模增量1.22万亿元，远低于预期的2万亿，更远低于3月份的5.38万亿增量。 社融反映的是全社会对货币的需求量。社融下降，意味着印钞机虽然仍在卖力印钞，但没多少人来接水，为数不多来接水的，93.3%还是国企、央企、城投。 简单点说，就是银行的钱很难贷出去。其背后反映的是企业没有扩张意愿，生产偏弱。 第四，唯一亮眼的出口数据，很大程度上也是牺牲利润的结果。 海关总署数据显示，3月份我们的出口以美元计价增长了14.8%，4月份增长了8.5%。 但这一增长结合PPI来看，其实是压低价格，利用价格优势的缘故。一季度，我们的规模以上工业利润同比下降了21.4%。 这种方式很难持续，因为不断压低工业生产者出厂价格，会继续压低我们的工业利润，会加大制造业压力，影响就业率。 03 新一轮救市可能在酝酿 其实，在3月份热点城市成交量开始走弱的时候，很多城市就已经按捺不住，开启了新一轮救市。 3月份以来，以厦门、郑州、沈阳、合肥、杭州、广州、苏州、深圳等为代表的城市，已经开启了新一轮救市。 从4月份的成交量来看，没有一个城市的措施能够奏效。 但是，我们都知道，越是不管用，他们越会用。新一轮自上而下的大招，可能正在酝酿之中。 最近棚改传言四起，就因为不久前召开的中央政治局会议上提到了，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 不过这一传言，已经被辟谣。 但不可否认，楼市如今的现状，接下来肯定会有大招出台。 不过，正如本号多次强调的，在收入和就业彻底复苏之前，任何招数都不好使。 更重要的是，在口罩三年之下，我们很多人的心态已经变了。 在之前分析今年五一的数据中，我已经说过。 这个五一，确实是史上最火爆的五一。车站、码头、景区、山上、海边、寺庙人山人海，而市区，看书的寥寥，看房的人寥寥，在家的人寥寥。 这种现象背后的本质，并不是说大家的收入一夜之间恢复了。而是思维习惯改变之下，大家不再追求给自己增加压力。 口罩三年让大家，想明白了很多事情，追逐当下的快乐享受，追求吃喝玩乐，追求求神拜佛，追求佛系人生，比其他什么都重要。 生活不再是买车、买房、努力搬砖、事业有成，而是活在当下。 至于买房，有能力就买，没能力就租，这是大众的普遍想法。很多人不会再像以前一样，为了买一套房，掏空6个钱包，背负一辈子的房贷。 这一变化并非我是个人臆想，而是透过我各个平台的读者留言内容中感觉到的。 日本当年的泡沫破灭，改变了日本一代人的思维。日本也自此进入了低欲望社会。 口罩三年，会否让中国的年轻人也进入低欲望阶段？还不好说，但从调查的消费习惯改变来看，即便不是低欲望，至少也不再盲目追求以加杠杆的方式去买房。 人口见顶、城市化速率见顶、大多数城市供大于求、预期与信心缺失、心态改变，这些因素综合影响下： 全国90%以上的城市，在未来相当长一段时间里，都没有谈房价上涨的资格。 （全文转自微信公众号城市财经）
中国大陆受COVID-19疫情冲击，经济环境的恢复遭遇曲折，有不少人为了节省利息提前还房贷，但陆媒8月22日披露了银行阻拦客户提前还贷的各种手段，包括取消手机银行里的提前还款入口等，购房者担忧目前的提前还贷政策是否会改变。 据中国企业家8月22日报道，大陆爆发提前还贷潮，但有不少购房者遇到困难。一位购房者张军说，“今年1月之前，我手机上的银行APP里，房贷按揭业务是有提前还款入口的，当时我提前还了6万元（人民币，下同）左右。到了今年7月份，我准备再次提前还款时，发现还款入口在没有通知的情况下突然消失了。” 2020年7月，张军约5.2%的年化利率购买了首套房，但上海今年爆发疫情封锁了3个月，张军便决定提前还房贷。 对此，银行客户经理首次回复称，APP上本来就不能提前还款。疫情严重时特意开了一个口子，现在已经恢复正常了。“现在需要提前还款的话，必须要到本地才能还。下次什么时候能开，目前还不知道。” 不过，目前身在外地的张军透露，他对比了自己和朋友的手机上该APP里的情况发现，朋友是有提前还贷的入口的。张军多次找到银行客户经理沟通，但得到的答复是“据省行反馈：目前确实由于系统原因，不能实现APP预约入口全打开。” 单丹是一名老“房奴”，11年前在重庆买了首套房，当年在工商银行贷了41万元，年化利率达4.75%，之后每月还2679.41元的房贷。单丹表示，现在很难找到比房贷利率更高的理财产品，所以她决定提前还贷，但她首次申请提前还贷并未获通过。 单丹解释称，“申请、审批完之后就是等待扣款日扣款，但最后被告知在扣款日前一天需要点一个确认的按钮，当时工作人员称已经打过电话，但事实上我确认没有收到来电。” 单丹认为，在提前还贷的流程上，银行告知提醒不够主动和清晰，导致第一次还贷申请因为没有点一个确认的步骤而被撤销。之后，她通过投诉，并重新提交后，终于提前还了贷款。 有还贷者在社交平台上透露，银行会收取提前还贷的违约金或补偿金，自己计划提前还26万元本金，被银行告知需缴纳3700元违约金。 除此之外，有意提前还贷的银行客户被告知需提前一个月预约；有人被通知一年只能提前还款一次；还有人被告知年底就没有提前还贷的名额了，要提前还，就要在12月之前申请。 据北京青年报报道，今年以来，北京多家分行提前还贷增加20%，线下网点单月还款金额比相同时期的还款金额多出一倍。多地银行分行近期也纷纷表示，提前还贷量比往年增加了20%。 据报道，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，银行获利的一个主要渠道就是贷款利息，而房贷又是其中一个很重要的渠道。当提前还款出现时，对于一些贷款客户，银行收回的本息会受到影响，银行收入会有所降低，这是一些银行不愿意看到的。
今年初开始，全国范围内就出现了提前还贷潮，没想到浓眉大眼的北京也未能幸免。银行一方面面对的是新增房贷业务乏力，另外一方面又面临存量的房贷业务因为提前还贷潮萎缩，腹背受敌之下银行的业绩压力山大，于是，今年银行可以说以非常谦卑、非常诚恳的请求给购房人发放贷款。 银行有多诚恳？以我亲身经历的一个楼盘为例，数家合作银行给出的办理条件是，贷款额度在1000w以内，只要收入证明，不要银行流水。 你觉得你收入证明都开不够？没关系，你的父母的收入可以给你提供担保，更离谱的是，你随便找一个异性，说是你的前男友、或者前夫，都可以给你提供担保，只有你想不到，没有银行办不到的，就一个目的：放贷。 北京的房贷利率一直处于全国前列，因为对于首贷的标准认定极为苛刻，导致大量的人只能按照2套进行贷款，房贷利率几乎都是5.88%，这么高的房贷利率，银行根本没有可以匹配收益率的产品，加上经济状况不好，大家手里有点闲钱，自然考虑提前还贷，早点结清贷款。 北京从2017年317调控到现在5年半的时间了，全市均价上涨只有10%，而5年半的房贷利息累计达到接近30%，这也就意味着在过去的5年半的时间里，购房者平均亏损20%，在继续房住不炒的大背景下，未来北京的房价能否跑赢房贷利率，这在很多人心里其实是个大大的问号，当你对未来没有信心的时候，提前还贷自然是理所当然的事情。北京尚且如此，其他城市更可想而知了。 可以说，今年提前还贷对于大部分有房贷的家庭来说，就是最好的投资理财，收益率等于房贷利率，而且稳赚不赔，现在银行的理财不但收益率低还不保本，所以买理财简直是被提前还贷吊打。 银行也不愿意坐以待毙，现在设置了重重的提前还贷门槛。去年是房贷额度总量控制，今年改成了提前还贷总量控制了。去年是最后几个月没有额度，只能来年才能放款。今年很可能到年底几个月没有提前还贷额度，只能明年还了。这一脚油门，一脚刹车，玩的是不亦乐乎。 以前有个名人说过：信心比黄金重要。当信心受到打击的时候，很多资产的价格都需要重新计算，北京也不例外。现在市场缺乏信心，北京政府为了卖地，疯狂的在郊区建地铁，又出台针对核心城区老年人买房的优惠政策，目的就是为了鼓励大家多买房，多贷款，你看看北京今年的经济数据，地主家也没有余粮了。 请你记住一个结论，考虑到资金成本，房子一年不涨5%就是亏的，就是负资产，当越来越多的房子变成负资产的时候，恐怕就不是提前还贷潮这么简单了。 （全文转自微信公众号BJ大土豆）
这两周，杭州的朋友刘峰有点精神内耗，只因为一件事： 提前还贷。 2019年，他在杭州摇到一套房子。当时杭州楼市如烈火烹油，摇到后自己庆祝了好几天，感觉中了五百万彩票一般。 收房后他马上把房子挂出去。挂了一年多，一直无人问津，挂牌价一降再降。直到上个月，终于有人当了接盘侠。 最终的价格只比买入价高15万。但他没时间精神内耗了。他现在唯一的念想，就是赶紧过完户，拿到卖房款，去继续打新。 但是，要过户，刘峰得先把剩下的贷款提前还掉。但刘峰提前还贷的诉求，被贷款行上海银行杭州临平支行一口拒绝了。银行的理由是： 提前还贷的额度没有了。 河南村镇银行前段时间刚给我们上了一课——你欠银行钱，坐不了高铁；银行欠你钱，还是坐不了高铁。现在，大银行继续上课——向银行申请房贷，没有额度；想提前还贷，也没有额度。 中国银行就是很行。 1 为阻止大家提前还贷，做得最绝的是交通银行。 这周一，交行发公告说，今年11月以后，提前还按揭贷款的，都要交本金1%作为补偿金。在以前，绝大多数银行房贷只要还款超过一年，提前还贷就免收补偿金。 媒体和公众纷纷指责交行不讲武德。交行反应速度很快，很快删掉了公告。但这个政策，还得继续执行。 过去十年，情况不是这样的。中国楼市每年三季度都会遇到同样的话题，额度不足。银行准备的个人按揭贷款额度，往往到三季度就用完了。 个人按揭贷款是银行最安全的业务。购房者申请房贷，正常几周就能放款。但遇上楼市火爆，购房者得等等来年银行的新额度。 民间甚至形成了一种共识，房贷是大部分人能获得的、最优质的低息贷款。尤其是年轻人的第一笔房贷，被称作宝贵的： 处女贷。 2020年，经历无数次试错和调研，监管层认识到，扩张最快的房企，往往是金融工具玩得最溜、杠杆用得最足，当然也是风险敞口最大的企业。这是个类金融行业，只要： 要管住房地产，得先管住银行。 这就是后来的“三条红线”，从金融领域对房地产实现控盘。既管住房企的总负债，也管住银行无节制发放房地产贷款的行为。 2020年最后一天，央行、银保监会祭出楼市调控的大杀器——房地产贷款集中度管理制，给每一档银行定下两个标准： 房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。 第一档的工农中建交几家大型银行，两大指标分别是40%、32.5%；第五档的村镇银行两大指标分别是12.5%、7.5%。 这是从制度上让银行对地产业缩表。利率也一天一天上涨，大家排着队求银行放按揭，一等经常等三五个月。 “钱荒”很快在一二线楼市蔓延。几乎从一季度开始，就有房贷没额度的消息。到了下半年，很多银行已经把全年的房贷额度都用完了。 紧接着银行缩表，就是民营房企一家家暴雷了。从恒大、新力、当代，再到世茂、佳兆业、融创…… 去年6月份，我跟一位房企董事长聊天，他着重说了资金过度监管和一手房房贷放不出来对他们的巨大影响： 账面上现金动不了，房子卖出去又因为房贷额度不足，收不回回款。 那天晚上我们聊到凌晨三点，最后情绪糟糕的他吐出了一个词： 苍凉。 几个月后，他的公司也暴雷了。 又过了几个月，老百姓从去年在银行门口排队申请房贷，变成现在排队还房贷了。 一些银行以几乎同样的理由，拒绝了他们。 2 银行的精神内耗，不比普通人轻松。一座东南省会城市的银行朋友和兽爷吐槽说，现在房地产贷款太内卷了。 有家国企开发商在当地拿了地要做开发贷。同一家银行，居然去了七家分行抢生意，国企开发商给银行们提了一个要求： 不接受土地质押。 另一家大行也去了好几家分行。眼见开发贷抢不过，想做按揭贷款。但当时各地都在密集放松调控，每周利率都在降，想接按揭业务，也需要找关系。 民营房企们高攀不上的女神，原来也会卑微到尘埃里。 个人住房贷款和房地产贷款一直是银行收入的大头。但今年上半年，中国房屋新开工面积同比下降了34%，个人贷款下降了不少。民营房企也一个个暴雷，市场上的客户，也就剩下鼻孔朝天的国企了。 过去，银行给民企开发贷的综合收益至少是5点多。现在，给国企的开发贷都是亏本的： 利率不超过4。 银行缩表了，企业缩表了，然后就是老百姓也缩表了。 前天七夕，兽爷把交行那个公告甩给银行的这位朋友。他说现在个贷提前还贷的，比放出去的房贷还要多，这直接导致他们银行今年个贷余额负增长： KPI失分很多。 KPI失分的不仅仅是他们。今年上半年，中国住户贷款余额同比少增2.4万亿，其中主要是住房贷款少增1.94万亿。二季度的几次变换严重影响了市场信心，二季度末个人住房贷款余额只比一季度增加了： 200亿。 正常情况，这是要增加近万亿的。 前些天，央行发布了城镇储户调查报告。上半年新增居民存款达到10.33 万亿元，同比多增了2.88 万亿元。中国居民中长期贷款净偿还： 还钱数额超过借钱数额。 报告说，二季度居民的储蓄倾向，达到1997年有记录以来的最高点。 饱经沧桑的河南，是居民缩表的重灾区。当地一家银行的朋友跟我说，他们半年结清的贷款： 和去年全年的金额相当。 今年以来，老百姓似乎有了两个共识。第一个，就是经历了万众创业、P2P、股灾、村镇银行、炒房热之后，大家认清一个现实： 目前市场上已经没有靠谱的渠道，可以获得超过六个点的投资收益了。 第二个共识，就是大家深刻理解了“押注房价上涨会付出沉重代价”这句话，房住不炒，普遍预期未来房价涨幅会跑输房贷利率。杠杆越高，损失越大。 社交平台上，很多年轻人掌握了一套流量密码：介绍自己是如何提前还房贷的。话语大都相似，买理财不如提前还贷，既不用担心存款，又能省出不少利息。 在北京，有银行今年提前还贷款量增长了两成 。在广州，一位支行行长朋友跟我说，广州提前还贷平均要排队一个月。 杭州则一再下调了房贷利率，刘峰当时的房贷利率，要比当前利率高出0.65%。他找了关系去上海银行总行办提前还款，总行的朋友回复说： 房贷涉及条线指标和利润，我们现在也没办法。 从今年年初开始，银行从被要求控制房贷规模，到了被要求保房贷规模。还贷潮来了以后，很多银行不敢让房贷规模下降这么快，把提前还贷时间，排到了半年以后。 3 不知道怎么，近期很多人都在研究经济周期。 最近，写了《大衰退》的野村证券经济学家辜朝明在中国很火。上个月他接受一家财经媒体采访时说，大衰退是所有人都忙着还债，或把钱存进银行。没有人消费，也没有人借钱投资，经济开始进入漫长而剧烈的恶性循环。 但一个人的消费，就是另一个人的收入啊。 1970年，美国一名官员说，在有生之年，经济发展程度将达到难以置信的水平。他担忧： 社会可能无法为收入持续上涨的消费者提供足够的产品。 由盛转衰只是一夜之间。九年后的1979年，美国时任总统卡特在一次演讲中提到美国的最大威胁，是国民丧失了对未来的信心。 绝大多数人确信，未来五年将比过去五年过得更糟。 这和几年前美团王兴转发的那句话，如出一辙。 上半年中国汽车销量同比跌了6.6%；国内手机出货量同比跌了21.7%；国内旅游收入同比跌了28.2%。 波动最大的是三驾马车之一的房地产业：新房销售6.6万亿，同比下降28.9%。 其实数据还在其次。当下最大的问题，是大家已经不再痴迷于撬动杠杆实现利润最大化，而是追求无债一身轻。 有很多年轻人，甚至已经在注销花呗了。 一个多月前的京东大促，浙江富阳的自营仓库里，帮忙给订单打包的员工阿特发现，最火爆的东西产品： 2L的大包装可乐。 他参与了很多年的大促。这个现象还是第一次见到。 和大包装可乐比起来，易拉罐包装就冷清多了。一箱大可乐不到40块钱，比等量的罐装可乐便宜一半。 过去人们都愿意买罐装，因为方便。现在，完全倒过来了。 苏州一家小金器店的夏老板，说现在回收黄金的效率差不多是过去的3倍。他在当地一些小区的微信群里发广告，发现哪个小区被疫情封控了，过来咨询卖黄金的人一定不会少。小区封控的时间越久： 他回收黄金的生意就越好。 兽爷老家河南驻马店有位王老板，原本是开火锅店的，现在他开了一间小小的热干面店。小碗五块，大碗七块，加两块还能配上肉肠和蛋花汤。热干面顶饱，年轻人吃到撑，也花不了20块钱。 他说邻居原本是卖烧烤和羊骨棒的，现在主营烩面和盖浇饭了。 美国军事理论界有个形容冷战的词——“乌卡(VUCA)”，被越来越多人用来描述当下： 易变的、不确定的，复杂的、模糊的。 以稳定的状态对抗捉摸不透的风险，是普通人唯一能做的。提前还贷、大包装可乐、热干面，就是人们应对乌卡时代的武器，也是时代间隔的反思。 其实支撑生活的东西很简单，无债务、糖、碳水，就足够了。 （全文转自微信公众号兽楼处）
