深圳二手房

中國中介嘆二手房賣不動乏人問津房子越賣越多

中國媒體中國新聞周刊16日報導，中國二手房市場今年初曾經歷小陽春，但好景不常隨後瞬間急凍，如今各大城市的二手房餘量動輒6位數，仲介感嘆房子越賣越多是今年二手房承壓的特色。報導說，中國二手房市場一度在今年年初經歷小陽春，以深圳為例，今年3月當地二手房過戶3949套，接近2021年2月的規模，二手房網簽更逼近5000套，趨近深圳樓市榮枯線，今年首季深圳總共成交二手房9472套。但進入4月，深圳二手房成交熱絡景象戛然而止，小陽春行情無以為繼，4月成交3865套與3月相比降0.74%，5月的網簽數量只剩2788套與4月相比降12.7%。談及今年年初的小陽春，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，年初的回升皆因剛需，待積壓的剛需迅速釋放後，加上各方對房市的預期本就不甚樂觀，觀望情緒濃厚，如今的市場不再是買漲不買跌。於是各大城的待售物件日益積累，餘屋動輒6位數，像是上海達到20萬套左右來到歷史高位，而北京二手房掛牌量去年11月已超過10萬套，據鏈家網統計，截至今年5月底，北京最新掛牌數已達約12萬套。中國全國房地產經理人聯盟理事鄧浩志說，杭州、廣州分別達到21萬套、14萬套，若干重點城市待售二手房數量不但創歷史新高，甚至接近翻倍，比如過往廣州待售二手房穩定介於8萬至9萬套，如今已經達到14萬套。鄧浩志分析，二手房餘屋量積累，原因在於經濟景氣趨緩，部分業主賣房變現；也有業主不再看好後市而脫手；還有的炒房投機者還不了房貸而被銀行收回拍賣，或者被迫斷頭離場。雖然報導否認，當前中國房市浮現拋售潮，但李宇嘉分析，像是廣州珠江新城、深圳深圳灣等豪宅區，掛牌待售的二手房數量比去年底、今年初大概增加5成，甚至至7、8成，這部分的增量可能相當一部分屬於拋售。展望未來，李宇嘉說，二手房掛牌量大幅攀升，降價拋售、套現的比例增加，以致新建案不得不被動跟進，可能在6月及第3季前期，出現新房與二手房輪迴降價。他表示，二手房價格下跌，對新房絕對有影響，因為當前新房銷售較好的建案，大多與同區域二手房的價格「倒掛」，一旦二手房價格明顯下挫，可能抑制新房成交。

深圳二手房跌破指導價，南京開出房票

震撼！深圳樓市泡沫破滅，二手房價暴跌50%！深圳，這個曾被譽為中國房地產市場的”黃金城市”，如今正面臨前所未有的巨變。主城區西側南山區的華潤城，2014年開盤時房價4.5萬元/平米，2020年新盤銷售價飆升到13萬，與此同時，小區的二手房價更是一度達到驚人的18萬。當時的新房買家，如果在買下第二天脫手，每平方米能獲利5萬元，100平米房產一夜之間賣出，能凈賺500萬。同年深圳寶安、福田、龍華、南山和光明等區域房價整體漲幅超過20%，個別小區甚至達到驚人的30%-80%。2021年年初，華潤城二手房均價達到頂峰，飆至19萬。當時，有業主急於出手，以17萬一平米的價格賣出。當時的市場真的是很繁榮。為了讓深圳的二手房價降價，21年和22年初，深圳對全市3595個住宅小區指定了市場價的7折，就是指導價，規定所有的銀行都必須按照指導價來發放貸款。指導價一經推出，每年深圳的樓市交易量都腰斬，2020年深圳市的二手房成交量是95,273套。2021年實施了二手房參考價之後，成交量只剩下40,699 套，到了2022年成交量再次驟降，只剩下2.17萬套。房價也猛然回落，到2022年10月，成交價格竟然只有9.9萬。相比於最高點2021年年初，1年半的時間中，房價回落了50%，房地產泡沫被刺破了。到了今年3月份，深圳的房價較去年同期已經下滑了9.5%，二手房平均跌幅高達17.8%，以實際成交案例來看，深圳部分地區的跌幅更是達到了30~40%，跌破了30%折扣的二手房指導價，跌幅最大的小區二手房跌幅竟達到43%。深圳樂有家研究中心公布的最新數據顯示，一季度深圳各區二手房成交前十名的小區，過半成交價格低於指導價。深圳一位業主，在2017年以170萬購入50平小戶型，在2021年高峰時期增長到了280萬，然而半年前該房子報價240萬，到現在業主按照指導價200萬出價，沒有買家，中介說，如果再過幾個月價格估計會回到170萬左右，早就跌破了深圳二手房的指導價。面對成交價不斷跌破指導價，發放貸款的銀行挺不住了，從4月22日開始，不再按照深圳二手房指導價進行貸款，而是要看成交價和指導價哪個更低，根據最低的估價發放貸款。中國的其它城市的樓市，也面臨著不堪的處境。邁入4月份的第二周，監測的重點10個城市，二手住宅成交環比全線下滑，總成交量為17566套，環比下降29.38%。截至4月20日，北京的二手房的日交易量，成交515套環比降了36%，北京東部郊區，距離市中心50公里的暢通橋小區，高峰期的房價賣到3萬一平米，幾年過去之後，小區的房子只賣到高峰期的一半。同樣北京西郊50公里的房山區，北京政府也不得不允許外地人購房，降低了銀行房貸利率，吸引買家進入樓市。截止到4月23號，上海的二手房這個月僅成交了13,110套，按照4月分第三周的銷量，預計4月份的成交量在1.8萬套左右，只有上個月的75%。四月份的第三周，中國13個城市的新房成交量都出現了下降趨勢，深圳市新房交易只有506套，環比的下跌幅度超過31.16%。 4月份的第3周，北京新房成交顯著下滑，新房成交1783套，環比下降19.17%，預計4月成交規模將會比3月少。南京新房成交只有1238套，環比下降24%。面對市場上交易量下滑，中國政府祭出了大殺器，要拆強拆百姓的平房，讓他們購買新房。南京推出土地徵用房票安置辦法，4月18號開始實施。現在的房票政策和過去的拆遷不同，現在是讓民眾拿著房票去買已經建好的新房，也就是說要強行在樓市中創造需求。在拆遷的過程中，政府把拆遷的房子估價做低，開發商把新房價格漲上去，民眾拿著房票去買房子，每平米的差價，就得自己補。房票發給拆遷戶之後，買房的時候就交給了開發商，開發商再拿著房票去房管局換錢。過去的拆遷是政府給錢，把土地搶到手，然後高價賣地，拆遷費盡量低給。過程中，黑社會成員去騷擾農民或者是城中村的住戶，把窗戶砸爛，或者晚上放把火，逼著住戶快點走，要價低一點走。整個過程相當於政府強行把民眾從家裡趕走，拆了民眾的房子，創造了民眾對房產的需求，開出房票逼著老百姓支付其餘的款項，房子蓋好了，開展物業管理，還能讓街道辦事處賺錢，因為街道辦事處的書記往往都是小區物業管理公司的大股東。南京市政府發的房票，不能轉讓不能套現，不能抵押，只能用於個人和家庭買房，而且12個月之內必須把房票用完，讓民眾趕緊幫助政府消化存量的新房。如果購買郊區的房子，還能有10%的獎勵，因為那裡的新房庫存巨大，迫切需要韭菜去接盤。江西省南昌市也是發出了房票，三個月之內買房的，再加10%的補貼，4~6月之內買房的給8%的補貼，7~12個月之內用的給5%，希望韭菜趕緊買房。河南鄭州三年之內要拆掉一大片，廈門，無錫，昆明，貴陽和溫州，安徽六安，重慶市都在推出房票大殺器，大面積刺激樓市，憑空創造需求，三個月之內要把樓市支撐起來，這也就證明了現在的樓市壓根就沒需求。過去經濟繁榮的時候，民眾都不願意被強拆，別說現在經濟很不景氣，又想用房票讓韭菜們去消化庫存的新房，韭菜們哪有錢？現在找工作像是在海底找針，降薪成了家常便飯，很多人的日子過得簡直不忍足睹，人們的生活已經被推向了絕境。這麼搞下去，韭菜又要遊行示威了，又要花錢維穩，中國政府的整個體制，真的沒救了。中國試圖與世界脫鉤的趨勢，使得地產市場的崩盤變成了不可避免的事實，全面崩潰失衡遍野的局面已經接近到來，這個全面崩潰會牽動全國範圍內的老百姓，銀行和地方政府。政府為了緩解危機，雖然採取了一些措施，但它們的作用是微不足道的，崩潰的命運已經不可逆轉，這將是一場不可想像的災難，百姓的苦難只會更加嚴重。