上海樓市

從2023年4月份開始，中國的房地產市場逐步顯露出冷淡的趨勢，連首都北京和上海這樣的大都市都開始出現房產市場的寒意，房價跌至了高房價以來的最冷點。 年僅31歲的上海居民易女士，她在4月份將她在郊區的房產以400萬人民幣的價格售出。這個價格比她最初的期望價要低11%，。易女士表示，現在是買家市場，吸引買家並不是一件容易的事情。 中國的四個一線城市中，五月份的房價表現中，上海的二手房價格環比下跌幅度最大，降幅達到了0.8%。接下來是北京，跌幅達到0.6%，廣州和深圳的跌幅則相對較小，只有0.2%和0.18%，因為他們在4月份已經經歷了較大的跌幅。 根據上海中原地產的數據，上海的房屋掛牌價格已連續三個月下跌，跌至封鎖解除前以來的最低水平。加拿大金融公司 Power Sustainable (Shanghai) Investment Management也指出，上海的房主們似乎已經達成共識，市場已經見頂，價格正在走下坡路。 從數量上看，5月份上海二手房的交易量比3月份還要少了三分之一，僅有1.6萬套。然而，5月份的上海二手房掛牌量急劇增長，已經飆升至52萬套，創歷史新高，僅在一天內就增加了12萬套。 部分擁有多套房產的人，考慮到房產稅可能的開徵以及房價可能的下行拐點，因此開始減少對房地產的敞口。以銀行家宋先生為例，他在5月份出售了自己在上海靜安區的公寓，售價為1000萬人民幣，約合140萬美元。他表示，現在是從房地產熱潮中套現的最後一個窗口。 此外，上海的外籍人士也已經開始撤離。在2022年初，上海擁有中國四分之一的外籍人口。到了今年年初，根據歐盟商會上海分會的報告，居住在上海的德國人，有四分之一已經離開，法國和義大利公民人數，在上海各自下降了20%。這使得在上海外籍人士和金融家聚集的市中心聯洋區，住宅價格已經從2021年中期的歷史高位下跌了15%至20%。 上海的豪宅市場，黃浦區這個商業和文化中心，豪宅房價比同比下跌10%。繁華的徐匯區同比下跌7%，富裕的長寧區，同比下跌了約6%，中心城區靜安區，同比下跌了8%。豪宅房價下跌的主要原因是，房地產市場調控政策和豪宅供應量的增加，而背後則是外國人和高收入中國人撤離的影響。 住建委官方網站顯示，截至5月末，北京二手房的成交量為1.21萬套，環比大幅下滑13%。在價格方面，買家們的砍價力度非常大，直接在過去類似房產的成交價上砍掉50萬。而在掛牌量上，北京的二手房掛牌量也超過了歷來的月平均10萬套，達到了12.18萬套。購房者的數量卻極少，北京東三環的一套房產，從4月份掛牌至今，每月只有兩三個人來看房。 這樣的現象引發了思考：如果中國的經濟重鎮如北京和上海的樓市都如此冷清，那麼中國其他大部分城市的房價可能會更加低迷。最近由中國統計局發布的數據進一步揭示了這一現象。在5月份，中國70個大中城市的新房價格漲幅全面減緩，二手房價格也普遍轉為下降趨勢。 數據顯示，在這70個城市中，只有46個城市的新房價格在上漲，相比4月份減少了16個。相反，房價下跌的城市數量從4月份的7個增加到5月的24個。 在二手房市場，5月份只有15個城市的價格在上漲，比4月份減少了21個。出現價格下跌的城市數量佔到了八成。 這個趨勢在全國100個城市的最新房價數據中也得到了反映，新房和二手房價格下跌的城市數量同比和環比都顯著增加，新建住宅價格環比下跌的城市有54個，環比增加10個，同比增加9個。在二手住宅市場上，價格環比下跌的城市有83個，環比增加7個，同比增加26個，房價下跌的趨勢已經非常明顯。 以杭州為例，這個互聯網巨頭們聚集的城市的房價已經出現了歷史最大跌幅，一些區域的價格跌幅甚至超過50%，整個城市的平均房價在短短几個月內狂跌近30%。 北京上海二手房房價全部下跌。這種場景，已經是很久都沒有出現過了。對此，人們的關注點轉向了政策可能採取的救市措施，以及這是否會讓樓市的跌勢逆轉。高盛給出了一個L型預測，他們認為，國內的房價會下跌到一定的程度，政府會進行救市，之後房價不會反彈，但會一直保持穩定十年，慢慢消化房價泡沫。 中國的房地產市場經歷了2008年的4萬億刺激計劃和2015年的棚戶區改造。溫家寶的4萬億的刺激政策下，各行各業的工資都有所上漲，甚至超過了房價的增長率。房價在巨資投入的飆漲之後，上海的平均房價從2012年起，開始增長放緩，從每平方米的1.4萬元，到了2015年，才慢慢爬到1.6萬，4年時間上海新房的平米價格只上漲了2000元，二手房的價格，在這期間是下滑的。 2015年，中國啟動棚戶區改造計劃，進一步推動了房價的上升，不過這次是房價上漲速度超過了工資增速，加大了樓市泡沫。房價在2018年達到高峰後，開始連續下跌兩年，直到2020年的新冠疫情來臨。現在中國的房價仍然處於下行周期，高盛因此也預測了L型的走勢。 部分經濟評論家認為，現在正是轉折點，房價已開始下行，未來房地產市場的走向將取決於是否出台救市政策。如果不出台救市政策，預計房價的下滑幅度將進一步加大。 專家指出，刺激當前房地產市場的活躍化，只有依靠政策的調整，單憑收入的增長是非常棘手的。如果想通過提升收入來推動房價，那就需要對工資水平進行提升，並增加高薪職位的數量，這樣才能重建對房市的信心並提升交易量。然而，目前互聯網、房地產和金融領域的情況看來，裁員和降薪情況普遍，因此收入提升的道路對於房市的回暖來說困難重重。 減少首付比例、降低利率，無疑是有利的舉措。比如一套價值500萬的房產，如果30%的首付150萬難以籌集，那麼首付降至10%，也就是50萬，許多人可能就有能力負擔。然而，當前的問題在於國內的就業狀況並不穩定。 國外銀行能夠做到10%的首付，這是因為在國外，工作環境相對更穩定。例如在日本，如果是一份私企的工作，正常情況下可以一直工作到退休，除非出現嚴重問題。但在中國，就業狀況並不穩定，如果銀行批准了高額的貸款，然後貸款者失業了，那銀行就需要承擔大部分的壓力，因此銀行一般不願意接受低首付。所以在中國，銀行不可能做到像國外那樣的10%的首付。 現在就要看中國央行6月20日的降息之後，6月底是否會有放寬的政策發布。如果沒有的話，那麼中國的房價可能會持續走低。 從去年的房地產數據來看，新房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，創下歷史新低。現在，北京和上海的房地產市場又出現了交易冷清的情況，如果這種情況持續下去，可能會引發一系列的不利影響，對中國的經濟和金融體系造成嚴重衝擊。 首先，隨著房價的不斷走低，大量房東可能會決定將房產出售，這可能會觸發一個廣泛的銷售狂潮，導致房地產市場供應超過需求，使得房價進一步下降。 其次，由於房價下滑，抵押給銀行的房產價值減少，銀行可能會要求房主提供更多的抵押資產，或者增加貸款額度，即增加貸款的還款壓力。然而，在當前的經濟環境下，許多人可能因為降薪或失業，無法償還貸款，很多人可能選擇違約。 根據保守估計，到2023年，中國可能面臨著多達4000萬套的房屋違約情況。在這些面臨違約的人群中，僅今年第一季度就有超過20萬人被中國的四大銀行——中國銀行、農業銀行、建設銀行和工商銀行——起訴，而他們購買的房屋項目皆未能順利完成，未包括其他違約情況。 爛尾樓背後的房地產開發商，理論上講，全都應被定性為詐騙犯並逮捕歸案。他們賣出樓花，收走錢財，但隨後並未按期交付房屋。這是典型的詐騙行為：他們以賣樓為借口收錢，用來填補其他方面的債務，至於是否能在未來交付房屋，他們並未考慮過。但是中國不會對這些開發商採取行動，原因在於，地方政府還依賴這些房地產公司購買土地，繼續編織下去他們的謊言。一旦開發商被抓，恐怕就再也沒有人敢去拿地、建造並交付樓房。所以，這些詐騙犯逍遙法外，那些辛勤工作一生，最後付款卻未能看到實物房屋的人，卻背鍋了。 當違約者被起訴後，他們的房產將被拍賣，這些房產被稱為法拍房。 今年1月至4月，全國法拍房的數量達到了14.65萬套，同比增長22.48%，但其成交率僅有26.96%，同比下降4.64%。專家認為，法拍房數量的增加和成交率的下降都顯示出中國經濟的債務問題普遍而嚴重，中國經濟正在經歷嚴重的惡化。 大量的銀行壞賬會導致銀行的流動性降低，銀行將無法正常為企業和個人提供貸款和資金支持。這可能導致企業無法獲得運營和擴展業務所需的資金，可能導致失業率進一步提高。同時，個人也會受到影響，可能無法獲得貸款以購買房屋、投資教育、支持子女或滿足其他生活需求。 房地產市場的持續低迷對相關行業，如建築、傢具和建材行業等，產生了重大衝擊，這些行業的收入和就業機會可能會受到影響。投資者的恐慌情緒逐步升級，可能導致股市劇烈波動，從而給投資者帶來巨大的經濟損失。隨著消費能力下滑，零售和服務業等領域可能遭受打擊，企業可能面臨裁員甚至破產的風險。 雪上加霜的是，中國當前正面臨發達國家的聯合經濟制裁，導致外貿收入萎縮，許多企業訂單大幅減少，國內出現了大規模的失業潮。更多的人失去了穩定的收入來源，無法承擔高額的房貸或租金，他們可能需要出售房產，從而導致樓市供應進一步增加，房價進一步下跌。 因此我們說，主要城市和大部分城市的房價下滑，給人們帶來了深深的痛苦和困擾，為了生存和滿足基本需求，人們紛紛尋求各種途徑，導致社會誠信和道德的失守，社會的信任和團結逐漸崩潰。 如今樓市投資者手裡的錢越來越少，房地產開發商也陷入了財務困境，甚至破產。這背後是中國政府無法迴避的經濟結構問題。 與西方國家憑藉科技創新和工業發展，驅動經濟增長的模式不同，中國的經濟擴張主要基於房地產市場的投機行為，以及政府與開發商之間的狼狽為奸，推動房價上升，同時利用了中國公眾的房產保值心理，對基層民眾進行了無情的剝削。為了購買房屋，很多家庭掏空了6個錢包，背上了沉重的房貸，可是房地產市場的拋售潮，讓他們的處境更為艱難。中國的經濟發展模式，嚴重依賴房地產，已經積累了大量的風險和不穩定性。