上海楼市

从2023年4月份开始，中国的房地产市场逐步显露出冷淡的趋势，连首都北京和上海这样的大都市都开始出现房产市场的寒意，房价跌至了高房价以来的最冷点。 年仅31岁的上海居民易女士，她在4月份将她在郊区的房产以400万人民币的价格售出。这个价格比她最初的期望价要低11%，。易女士表示，现在是买家市场，吸引买家并不是一件容易的事情。 中国的四个一线城市中，五月份的房价表现中，上海的二手房价格环比下跌幅度最大，降幅达到了0.8%。接下来是北京，跌幅达到0.6%，广州和深圳的跌幅则相对较小，只有0.2%和0.18%，因为他们在4月份已经经历了较大的跌幅。 根据上海中原地产的数据，上海的房屋挂牌价格已连续三个月下跌，跌至封锁解除前以来的最低水平。加拿大金融公司 Power Sustainable (Shanghai) Investment Management也指出，上海的房主们似乎已经达成共识，市场已经见顶，价格正在走下坡路。 从数量上看，5月份上海二手房的交易量比3月份还要少了三分之一，仅有1.6万套。然而，5月份的上海二手房挂牌量急剧增长，已经飙升至52万套，创历史新高，仅在一天内就增加了12万套。 部分拥有多套房产的人，考虑到房产税可能的开征以及房价可能的下行拐点，因此开始减少对房地产的敞口。以银行家宋先生为例，他在5月份出售了自己在上海静安区的公寓，售价为1000万人民币，约合140万美元。他表示，现在是从房地产热潮中套现的最后一个窗口。 此外，上海的外籍人士也已经开始撤离。在2022年初，上海拥有中国四分之一的外籍人口。到了今年年初，根据欧盟商会上海分会的报告，居住在上海的德国人，有四分之一已经离开，法国和意大利公民人数，在上海各自下降了20%。这使得在上海外籍人士和金融家聚集的市中心联洋区，住宅价格已经从2021年中期的历史高位下跌了15%至20%。 上海的豪宅市场，黄浦区这个商业和文化中心，豪宅房价比同比下跌10%。繁华的徐汇区同比下跌7%，富裕的长宁区，同比下跌了约6%，中心城区静安区，同比下跌了8%。豪宅房价下跌的主要原因是，房地产市场调控政策和豪宅供应量的增加，而背后则是外国人和高收入中国人撤离的影响。 住建委官方网站显示，截至5月末，北京二手房的成交量为1.21万套，环比大幅下滑13%。在价格方面，买家们的砍价力度非常大，直接在过去类似房产的成交价上砍掉50万。而在挂牌量上，北京的二手房挂牌量也超过了历来的月平均10万套，达到了12.18万套。购房者的数量却极少，北京东三环的一套房产，从4月份挂牌至今，每月只有两三个人来看房。 这样的现象引发了思考：如果中国的经济重镇如北京和上海的楼市都如此冷清，那么中国其他大部分城市的房价可能会更加低迷。最近由中国统计局发布的数据进一步揭示了这一现象。在5月份，中国70个大中城市的新房价格涨幅全面减缓，二手房价格也普遍转为下降趋势。 数据显示，在这70个城市中，只有46个城市的新房价格在上涨，相比4月份减少了16个。相反，房价下跌的城市数量从4月份的7个增加到5月的24个。 在二手房市场，5月份只有15个城市的价格在上涨，比4月份减少了21个。出现价格下跌的城市数量占到了八成。 这个趋势在全国100个城市的最新房价数据中也得到了反映，新房和二手房价格下跌的城市数量同比和环比都显著增加，新建住宅价格环比下跌的城市有54个，环比增加10个，同比增加9个。在二手住宅市场上，价格环比下跌的城市有83个，环比增加7个，同比增加26个，房价下跌的趋势已经非常明显。 以杭州为例，这个互联网巨头们聚集的城市的房价已经出现了历史最大跌幅，一些区域的价格跌幅甚至超过50%，整个城市的平均房价在短短几个月内狂跌近30%。 北京上海二手房房价全部下跌。这种场景，已经是很久都没有出现过了。对此，人们的关注点转向了政策可能采取的救市措施，以及这是否会让楼市的跌势逆转。高盛给出了一个L型预测，他们认为，国内的房价会下跌到一定的程度，政府会进行救市，之后房价不会反弹，但会一直保持稳定十年，慢慢消化房价泡沫。 中国的房地产市场经历了2008年的4万亿刺激计划和2015年的棚户区改造。温家宝的4万亿的刺激政策下，各行各业的工资都有所上涨，甚至超过了房价的增长率。房价在巨资投入的飙涨之后，上海的平均房价从2012年起，开始增长放缓，从每平方米的1.4万元，到了2015年，才慢慢爬到1.6万，4年时间上海新房的平米价格只上涨了2000元，二手房的价格，在这期间是下滑的。 2015年，中国启动棚户区改造计划，进一步推动了房价的上升，不过这次是房价上涨速度超过了工资增速，加大了楼市泡沫。房价在2018年达到高峰后，开始连续下跌两年，直到2020年的新冠疫情来临。现在中国的房价仍然处于下行周期，高盛因此也预测了L型的走势。 部分经济评论家认为，现在正是转折点，房价已开始下行，未来房地产市场的走向将取决于是否出台救市政策。如果不出台救市政策，预计房价的下滑幅度将进一步加大。 专家指出，刺激当前房地产市场的活跃化，只有依靠政策的调整，单凭收入的增长是非常棘手的。如果想通过提升收入来推动房价，那就需要对工资水平进行提升，并增加高薪职位的数量，这样才能重建对房市的信心并提升交易量。然而，目前互联网、房地产和金融领域的情况看来，裁员和降薪情况普遍，因此收入提升的道路对于房市的回暖来说困难重重。 减少首付比例、降低利率，无疑是有利的举措。比如一套价值500万的房产，如果30%的首付150万难以筹集，那么首付降至10%，也就是50万，许多人可能就有能力负担。然而，当前的问题在于国内的就业状况并不稳定。 国外银行能够做到10%的首付，这是因为在国外，工作环境相对更稳定。例如在日本，如果是一份私企的工作，正常情况下可以一直工作到退休，除非出现严重问题。但在中国，就业状况并不稳定，如果银行批准了高额的贷款，然后贷款者失业了，那银行就需要承担大部分的压力，因此银行一般不愿意接受低首付。所以在中国，银行不可能做到像国外那样的10%的首付。 现在就要看中国央行6月20日的降息之后，6月底是否会有放宽的政策发布。如果没有的话，那么中国的房价可能会持续走低。 从去年的房地产数据来看，新房销售面积和销售额同比大幅下滑，创下历史新低。现在，北京和上海的房地产市场又出现了交易冷清的情况，如果这种情况持续下去，可能会引发一系列的不利影响，对中国的经济和金融体系造成严重冲击。 首先，随着房价的不断走低，大量房东可能会决定将房产出售，这可能会触发一个广泛的销售狂潮，导致房地产市场供应超过需求，使得房价进一步下降。 其次，由于房价下滑，抵押给银行的房产价值减少，银行可能会要求房主提供更多的抵押资产，或者增加贷款额度，即增加贷款的还款压力。然而，在当前的经济环境下，许多人可能因为降薪或失业，无法偿还贷款，很多人可能选择违约。 根据保守估计，到2023年，中国可能面临着多达4000万套的房屋违约情况。在这些面临违约的人群中，仅今年第一季度就有超过20万人被中国的四大银行——中国银行、农业银行、建设银行和工商银行——起诉，而他们购买的房屋项目皆未能顺利完成，未包括其他违约情况。 烂尾楼背后的房地产开发商，理论上讲，全都应被定性为诈骗犯并逮捕归案。他们卖出楼花，收走钱财，但随后并未按期交付房屋。这是典型的诈骗行为：他们以卖楼为借口收钱，用来填补其他方面的债务，至于是否能在未来交付房屋，他们并未考虑过。但是中国不会对这些开发商采取行动，原因在于，地方政府还依赖这些房地产公司购买土地，继续编织下去他们的谎言。一旦开发商被抓，恐怕就再也没有人敢去拿地、建造并交付楼房。所以，这些诈骗犯逍遥法外，那些辛勤工作一生，最后付款却未能看到实物房屋的人，却背锅了。 当违约者被起诉后，他们的房产将被拍卖，这些房产被称为法拍房。 今年1月至4月，全国法拍房的数量达到了14.65万套，同比增长22.48%，但其成交率仅有26.96%，同比下降4.64%。专家认为，法拍房数量的增加和成交率的下降都显示出中国经济的债务问题普遍而严重，中国经济正在经历严重的恶化。 大量的银行坏账会导致银行的流动性降低，银行将无法正常为企业和个人提供贷款和资金支持。这可能导致企业无法获得运营和扩展业务所需的资金，可能导致失业率进一步提高。同时，个人也会受到影响，可能无法获得贷款以购买房屋、投资教育、支持子女或满足其他生活需求。 房地产市场的持续低迷对相关行业，如建筑、家具和建材行业等，产生了重大冲击，这些行业的收入和就业机会可能会受到影响。投资者的恐慌情绪逐步升级，可能导致股市剧烈波动，从而给投资者带来巨大的经济损失。随着消费能力下滑，零售和服务业等领域可能遭受打击，企业可能面临裁员甚至破产的风险。 雪上加霜的是，中国当前正面临发达国家的联合经济制裁，导致外贸收入萎缩，许多企业订单大幅减少，国内出现了大规模的失业潮。更多的人失去了稳定的收入来源，无法承担高额的房贷或租金，他们可能需要出售房产，从而导致楼市供应进一步增加，房价进一步下跌。 因此我们说，主要城市和大部分城市的房价下滑，给人们带来了深深的痛苦和困扰，为了生存和满足基本需求，人们纷纷寻求各种途径，导致社会诚信和道德的失守，社会的信任和团结逐渐崩溃。 如今楼市投资者手里的钱越来越少，房地产开发商也陷入了财务困境，甚至破产。这背后是中国政府无法回避的经济结构问题。 与西方国家凭借科技创新和工业发展，驱动经济增长的模式不同，中国的经济扩张主要基于房地产市场的投机行为，以及政府与开发商之间的狼狈为奸，推动房价上升，同时利用了中国公众的房产保值心理，对基层民众进行了无情的剥削。为了购买房屋，很多家庭掏空了6个钱包，背上了沉重的房贷，可是房地产市场的抛售潮，让他们的处境更为艰难。中国的经济发展模式，严重依赖房地产，已经积累了大量的风险和不稳定性。