臺灣歌曲與原住民族文化驚艷Woodridge州立中學學生
2026 年 6 月 24 日
PropTrack的獨家模型揭示了負扣稅投資者比例最高的郊區，以及租金回報低於利息成本的典型損失，涉及時間為2022年4月和2024年1月。 據Courier Mail的報道分析，昆州陽光海岸（Sunshine State）是最多負擔不了的郊區，僅一個郊區估計有90%的投資者損失。而在在墨爾本一半以上的郊區，超過90%的房地產投資者都申請了負扣稅。 布里斯本南部的Robertson被認為是該州負擔最重的郊區，根據分析，該郊區有90%的物業可能處於負擔不了的狀態。 在那裡，預計在財政年終時期的基本虧損可能是18,384澳元，而2022年4月，澳大利亞儲備銀行將利率從0.1個百分點提高之前，這一數字為18,150澳元。 現在的利率是4.35%。 在昆州，負擔最重的五個郊區分別是Tarragindi（88.7%）、Bardon（87%）、Mansfield（85.6%）和Sunnybank（85.1%）。 PropTrack高級經濟學家安格斯．摩爾表示，該分析考慮了最近投資者估計處於貸款利息超過租金回報的位置的比例。 「儘管我們看到了巨大的租金增加，但在許多情況下，這些增加不足以彌補抵押費用。」 摩爾先生說：「但我們看到租金增加的主要原因並不是因為成本上升，而是因為住房供應不足。」 自2020年初疫情爆發以來，昆州的租房資源已經減少了近三分之二，無論是在布里斯本還是在昆士蘭其它地區，可供租賃的房產份額現在比四年前低58%。 但在2022/23年度，昆州的人口增加了超過13.8萬人，創下了歷史新高，其中超過8萬4千名新居民是來自海外的移民。 而在維州的大墨爾本地區接受評估的332個郊區中，預計今年年初有192個郊區90%以上的投資者使用負扣稅。 據估計，墨爾本外東部的Manningham有資格獲得稅收優惠的投資者比例最高(98%)，其次是Keilor(97.4%)和Knox(97.3%)。 PropTrack高級經濟學家摩爾(Angus Moore)表示，2021年，只有不到一半的房地產投資者使用負扣稅，因為利率非常低，這意味著他們的成本也很低。 自那以來，抵押貸款利率大幅上升。摩爾說，這就解釋了為甚麼大多數投資者的利息賬單超過了他們的租金收入。 「與過去相比，現在有更多的人在出租房產上蒙受損失，」他說。「雖然租金漲得非常、非常快，但還沒有抵押貸款成本漲得快。」 澳儲行（RBA）的數據顯示，截至2023年12月，典型的抵押貸款利率為6.39%，而2021年7月為2.72%。 綠黨表示，目前政府推行的稅收措施存在問題，無論對租房還是首次購房者都是很不利的，應當進行改革。
澳洲央行行長菲利普．羅（Philip Lowe）在星期二（29日）的最後一次董事會會議上幾乎可以確定不會再調降利率，因為通脹率在截至7月的一年中降至4.9%，而6月時為5.4%。 據澳洲人報報道，儘管消費者物價增長仍然偏高，但根據月度數據，自去年12月的8.4%高峰後，這一增長趨勢已持續下降，越來越多的經濟學家認為，澳洲央行可能已經採取了足夠的措施，將通脹控制在合理範圍內，而無需進一步加息。 報道稱，目前汽油價格仍然偏高，並在8月進一步上升，但在7月，它們較去年高峰時下降了7.6%，這對整體通脹結果產生了壓力，同樣，由於盛產季節，水果和蔬菜價格下降了5.4%。 目前，假日旅行和住宿的通脹也有所減緩，這在截至7月的一年中下降了超過一半，從上個月的13%降至5.3%。 畢香德林（Brendan Rynne）是KPMG的首席經濟學家，他表示：「今天的數據並沒有甚麼可以讓央行在下周提高利率」的理由，目前的利率為4.1%。 自2022年5月以來，經歷了十幾次加息導致抵押利率負擔達到歷史高位，安永（EY）的高級經濟學家保拉．蓋茨比（Paula Gadsby）表示，進一步加息看起來「越來越不必要」。 保拉．蓋茨比說：「這種趨緩進一步證明了加息政策的有效性，澳洲央行將對其引導經濟實現軟著陸的策略感到滿意。然而，是否能實現這種軟著陸，還有待觀察。」 儘管水果和蔬菜價格下降，食品雜貨的價格仍然比一年前高得多。乳製品價格增長近13%（乳酪漲幅19%），而麵包和穀物價格上漲了10%。 其他食品產品的年增長率為8.3%，儘管價格在月份略有下降，肉類和海鮮的通脹率在年內相對較低，為2.4%，因為羊肉和牛肉價格較去年同期有所下降。 澳洲統計局表示，排除汽油、水果蔬菜和旅遊等波動較大的物品後，價格數據顯示「基本」通脹較為溫和，從6.1%下降至5.8%， 副行長米歇爾•布洛克（Michele Bullock）在星期二（29日）晚上表示，她不願意推斷利率需要保持高位多長時間。 布洛克女士表示：「我只能說，我們可能需要再次加息，但我們正在非常仔細地觀察數據。」
據Savings.com.au網報導，儘管有人擔心澳大利亞的房地產市場將在2023年下降15-20%，但西太平洋銀行的經濟學家卻宣布房價調整「基本結束」。話音未落，澳洲央行出人意料地將利率上調了0.25個百分點，將現金利率提高至11年來的最高水平，達到3.85%，導致數百萬房貸用戶受到打擊。 這是過去一年來的第11次加息，此前專家幾乎異口同聲地預測利率將保持不變。 據《每日郵報》報導，澳洲央行行長Philip Lowe認為目前通脹仍過高，「澳大利亞的通脹已經過了高峰，但目前的7%水平仍然過高，要降回目標範圍還需要一段時間。」他說。 最新這次加息意味著，平均貸款額為60萬澳元的借款人每月還款額將從3,460澳元上升95澳元至3,555澳元。 澳洲央行還暗示，此次加息可能不是最後一次。 西太平洋銀行、國民銀行（NAB）和澳新銀行（ANZ）預測加息會暫停，但其中澳新銀行預測8月將再次加息。 西太平洋銀行一直不理會澳洲經濟狀況處於疲軟的警告，上周已經上調了今年和明年的房價預測，該行首席經濟師預測，澳洲房地產的市場價格下跌不會像最初擔心的那麼嚴重。 據澳洲人報報導，西太銀行首席經濟師埃文斯（Bill Evans）警告說，房地產市場在短期內仍將處於緊張狀態，房價在今年預計將保持平穩，到明年才會出現持續復甦。西太銀行此前曾預測，2023年房價將進一步下跌7%。 Westpac預測悉尼的房價今年將整體上漲1%，與之前預測的8%的跌幅相比出現了急劇的轉變。 預計2023年布里斯本和墨爾本的房價將下跌1%，而珀斯和全國的房價將保持穩定。 該銀行此前曾預測墨爾本房價今年將下跌10%，而布里斯本和珀斯將分別下跌6%和4%。 西太銀行認為，移民增加、建築成本上升以及房屋供應水平下降，都在促使市場穩定。「目前預計房價明年將上漲5%，高於此前預計的上漲2%，」。 據拍賣市場顯示，4月份的清空率已回升至長期平均水平附近，拍賣前的撤回率也已回升至接近長期平均水平。 根據截至2月的住房貸款審批數據，成交量下降的速度明顯放緩。 埃文斯認為，目前的主要風險仍集中在通貨膨脹方面，特別是在控制通脹的進展不盡人意，導致澳洲儲備銀行（RBA）在今年晚些時候恢復加息。 「這兩件事顯然會破壞房地產市場的改善，並可能導致逆轉，」他警告說。 滙豐銀行澳洲與紐西蘭首席經濟師布洛克瑟姆（Paul Bloxham）表示，如果這就是房價下行的終點，那麼從頂峰到谷底的下跌則比預期更小更早。他之前曾預測房價會下跌約15%。
在3月7日（周二）的例行董事會會議之後，澳儲行將官方現金利率再上調0.25個百分點，從3.35%提高到3.6%。這也是澳儲行連續第10次上調利率。去年5月初，現金利率僅為0.1%。 據澳洲人報報導，根據RateCity的數據，對於一個擁有50萬澳元抵押貸款的家庭來說，利率再加0.25個百分點意味著每月的利息支出將增加77澳元，這使得自澳大利亞央行去年5月開始加息以來，每月增加的償債總額達到$980，或每年$11,800。 對於75萬澳元的抵押貸款，借款人每月將多付$116，比去年4月的還款水平多付$1,500，增加了42%。 澳儲行行長Philip Lowe在聲明中明確表示，進一步加息是為了努力控制通脹，未來距離停止加息還有一段路要走。 Lowe說，「儲行預計，需要進一步收緊貨幣政策，以確保通脹回歸目標水平，而這段時期的高通脹只是暫時的。在評估何時以及需要進一步加息時，董事會將密切關注全球經濟的發展、家庭支出的趨勢以及通脹和勞動力市場的前景。」 之前一些經濟學家和金融市場專家認為，在4月和5月可能還有兩次加息，然後利率可能暫停在4.1%的水平。 據報導，1月份的月度通脹率從截至12月季度的7.8%降至7.4%，Philip Lowe在其聲明中說，這 「表明澳大利亞的通脹已經達到頂峰」，但他同時也說 「全球通脹率仍然很高」。 Philip Lowe說，「澳大利亞經濟的增長已經放緩」，而且 「未來幾年的增長預計將低於趨勢」。 由於利率開始影響消費者，澳儲行預計今明兩年的經濟增長將放緩至1.5%，這引發一些人的擔憂，即澳洲經濟可能在未來24個月內陷入衰退。 但澳洲人報還報導說，已經有跡象表明澳洲經濟正在持續復甦，據周二上午公布的貿易數據顯示，1月份汽車進口達到創紀錄的39億，比前一個月增長30%，消費品進口更廣泛地攀升了12%。 據悉尼晨鋒報報導，澳洲總理阿爾巴尼斯在一次商業峰會上發表聲明稱，他對經濟前景持樂觀態度。他說：「澳洲正在經歷一段艱難時期，要應對供應鏈短缺、整個經濟的能源轉型，以及俄羅斯入侵烏克蘭的影響。」 就業網站的亞太經濟學家Callam Pickering表示，加息這一決定不會受到歡迎，但他指出，澳儲行別無選擇。他說，「儘管抵押貸款利率上升可能會帶來痛苦，但長期的高通脹將不可避免地對就業、收入和澳洲整體經濟造成更大的危險。」
近日，有研究發現，儲蓄者可以將固定利率的個人儲蓄帳戶（ISAs）轉為更好的交易來獲得數百英鎊的額外利息。 根據英國《每日郵報》理財網報導，針對此現象，有數據統計，基準利率從去年12月的0.1%上升到現在的2.25%之後，免稅儲蓄帳戶的利率大幅攀升，也就是說，即使被罰款也能獲得很好的收益。 伍斯特市（Worcester）68歲的退休特許會計師克蘭斯頓（Ian Cranston）發現，他把Aldermore Bank兩年期、利率為0.6%固定交易轉為了Shawbrook Bank的一年期固定交易後，利率要高得多，為3.7%。 雖然他在Aldermore Bank利率的到期時間為在2023年，但為了提取現金，他支付了相當於180天利息的罰款。理財網也敦促所有的讀者這樣做。 英國稅務及海關總署（HM Revenue&Customs）有規定，人們有權隨時轉換或關閉Isa。也就是說，雖然不能總從固定利率的現金Isa中提款，但可以轉換您的銀行。但是否值得轉換將取決於您的Isa要運行多長時間以及您要支付的費用。儲蓄冠軍（Savings Champion）的聯合創始人鮑斯（Anna Bowes）也提醒：「您需要計算一下，在支付了提前提款罰金後，您能賺取多少額外的利息。」 數據分析機構「Moneyfacts」統計，今年年初，一年期固定交易的平均利率為0.59%。但此後，這一利率已上升至2.75%。兩年期的交易也已經從0.75%躍升至3%。 另外，轉換的費用各不相同。一年期帳戶通常是90天的利息，兩年期的ISAs是雙倍的利息，五年期交易是一整年的利息。 此次，大銀行重返戰場對整個市場產生了震動。最近，桑坦德銀行（Santander）將其一年期利率提高到3.7%。其具體規定是，18個月的利率為4%，兩年的利率為4.2%。如果從另一個供應商那裡換來至少10,000英鎊，則提供50英鎊的電子優惠券。 Halifax也規定，一年期固定利率為3.4%，兩年期為3.6%。在2022年年初，它的兩年固定利率只有0.2%，而且最低是2年。4月時，新簽約的、為期兩年儲蓄者利率上升到0.4%，約10,000英鎊，第一年只支付40英鎊的利息。 如果提前撤出，將被罰款19.72英鎊，相當於180天的利息。但如果轉為兩年期固定利率，可以在第一年獲得360英鎊的利息，比不轉換多出320英鎊；如果轉到一年期交易，可以獲得340英鎊的利息，比您之前的交易在罰款後多280英鎊。 也就是說，即使您在一年前從關閉兄弟集團公司（Close Brothers）購買了兩年期的、固定利率為1.1%的現金保險，如果轉換為肖布魯克銀行的最高一年期利率3.9%，可以在一年內獲得額外的235英鎊利息。 Lloyds和Bank of Scotland提供3.6％的兩年期利率。Barclays的一年期靈活現金保險支付2.85%，比2022年早期的兩年期0.5%要高。 需要注意的是，如果想轉換現金保險，記得找您新選擇的供應商安排。不要自己做，否則您可能會失去稅收優惠。現今行業的目標是在七個工作日內完成轉移。 （原文鏈接：https://www.thisismoney.co.uk/money/saving/article-11328681/Ditch-Isa-TODAY-make-hundreds-pounds-extra-interest.html）
