臺灣歌曲與原住民族文化驚艷Woodridge州立中學學生
2026 年 6 月 24 日
PropTrack的独家模型揭示了负扣税投资者比例最高的郊区，以及租金回报低于利息成本的典型损失，涉及时间为2022年4月和2024年1月。 据Courier Mail的报道分析，昆州阳光海岸（Sunshine State）是最多负担不了的郊区，仅一个郊区估计有90%的投资者损失。而在在墨尔本一半以上的郊区，超过90%的房地产投资者都申请了负扣税。 布里斯本南部的Robertson被认为是该州负担最重的郊区，根据分析，该郊区有90%的物业可能处于负担不了的状态。 在那里，预计在财政年终时期的基本亏损可能是18,384澳元，而2022年4月，澳大利亚储备银行将利率从0.1个百分点提高之前，这一数字为18,150澳元。 现在的利率是4.35%。 在昆州，负担最重的五个郊区分别是Tarragindi（88.7%）、Bardon（87%）、Mansfield（85.6%）和Sunnybank（85.1%）。 PropTrack高级经济学家安格斯．摩尔表示，该分析考虑了最近投资者估计处于贷款利息超过租金回报的位置的比例。 “尽管我们看到了巨大的租金增加，但在许多情况下，这些增加不足以弥补抵押费用。” 摩尔先生说：“但我们看到租金增加的主要原因并不是因为成本上升，而是因为住房供应不足。” 自2020年初疫情爆发以来，昆州的租房资源已经减少了近三分之二，无论是在布里斯本还是在昆士兰其它地区，可供租赁的房产份额现在比四年前低58%。 但在2022/23年度，昆州的人口增加了超过13.8万人，创下了历史新高，其中超过8万4千名新居民是来自海外的移民。 而在维州的大墨尔本地区接受评估的332个郊区中，预计今年年初有192个郊区90%以上的投资者使用负扣税。 据估计，墨尔本外东部的Manningham有资格获得税收优惠的投资者比例最高(98%)，其次是Keilor(97.4%)和Knox(97.3%)。 PropTrack高级经济学家摩尔(Angus Moore)表示，2021年，只有不到一半的房地产投资者使用负扣税，因为利率非常低，这意味著他们的成本也很低。 自那以来，抵押贷款利率大幅上升。摩尔说，这就解释了为甚么大多数投资者的利息账单超过了他们的租金收入。 “与过去相比，现在有更多的人在出租房产上蒙受损失，”他说。“虽然租金涨得非常、非常快，但还没有抵押贷款成本涨得快。” 澳储行（RBA）的数据显示，截至2023年12月，典型的抵押贷款利率为6.39%，而2021年7月为2.72%。 绿党表示，目前政府推行的税收措施存在问题，无论对租房还是首次购房者都是很不利的，应当进行改革。
澳洲央行行长菲利普．罗（Philip Lowe）在星期二（29日）的最后一次董事会会议上几乎可以确定不会再调降利率，因为通胀率在截至7月的一年中降至4.9%，而6月时为5.4%。 据澳洲人报报道，尽管消费者物价增长仍然偏高，但根据月度数据，自去年12月的8.4%高峰后，这一增长趋势已持续下降，越来越多的经济学家认为，澳洲央行可能已经采取了足够的措施，将通胀控制在合理范围内，而无需进一步加息。 报道称，目前汽油价格仍然偏高，并在8月进一步上升，但在7月，它们较去年高峰时下降了7.6%，这对整体通胀结果产生了压力，同样，由于盛产季节，水果和蔬菜价格下降了5.4%。 目前，假日旅行和住宿的通胀也有所减缓，这在截至7月的一年中下降了超过一半，从上个月的13%降至5.3%。 毕香德林（Brendan Rynne）是KPMG的首席经济学家，他表示：“今天的数据并没有甚么可以让央行在下周提高利率”的理由，目前的利率为4.1%。 自2022年5月以来，经历了十几次加息导致抵押利率负担达到历史高位，安永（EY）的高级经济学家保拉．盖茨比（Paula Gadsby）表示，进一步加息看起来“越来越不必要”。 保拉．盖茨比说：“这种趋缓进一步证明了加息政策的有效性，澳洲央行将对其引导经济实现软著陆的策略感到满意。然而，是否能实现这种软著陆，还有待观察。” 尽管水果和蔬菜价格下降，食品杂货的价格仍然比一年前高得多。乳制品价格增长近13%（乳酪涨幅19%），而面包和谷物价格上涨了10%。 其他食品产品的年增长率为8.3%，尽管价格在月份略有下降，肉类和海鲜的通胀率在年内相对较低，为2.4%，因为羊肉和牛肉价格较去年同期有所下降。 澳洲统计局表示，排除汽油、水果蔬菜和旅游等波动较大的物品后，价格数据显示“基本”通胀较为温和，从6.1%下降至5.8%， 副行长米歇尔•布洛克（Michele Bullock）在星期二（29日）晚上表示，她不愿意推断利率需要保持高位多长时间。 布洛克女士表示：“我只能说，我们可能需要再次加息，但我们正在非常仔细地观察数据。”
据Savings.com.au网报导，尽管有人担心澳大利亚的房地产市场将在2023年下降15-20%，但西太平洋银行的经济学家却宣布房价调整“基本结束”。话音未落，澳洲央行出人意料地将利率上调了0.25个百分点，将现金利率提高至11年来的最高水平，达到3.85%，导致数百万房贷用户受到打击。 这是过去一年来的第11次加息，此前专家几乎异口同声地预测利率将保持不变。 据《每日邮报》报导，澳洲央行行长Philip Lowe认为目前通胀仍过高，“澳大利亚的通胀已经过了高峰，但目前的7%水平仍然过高，要降回目标范围还需要一段时间。”他说。 最新这次加息意味著，平均贷款额为60万澳元的借款人每月还款额将从3,460澳元上升95澳元至3,555澳元。 澳洲央行还暗示，此次加息可能不是最后一次。 西太平洋银行、国民银行（NAB）和澳新银行（ANZ）预测加息会暂停，但其中澳新银行预测8月将再次加息。 西太平洋银行一直不理会澳洲经济状况处于疲软的警告，上周已经上调了今年和明年的房价预测，该行首席经济师预测，澳洲房地产的市场价格下跌不会像最初担心的那么严重。 据澳洲人报报导，西太银行首席经济师埃文斯（Bill Evans）警告说，房地产市场在短期内仍将处于紧张状态，房价在今年预计将保持平稳，到明年才会出现持续复苏。西太银行此前曾预测，2023年房价将进一步下跌7%。 Westpac预测悉尼的房价今年将整体上涨1%，与之前预测的8%的跌幅相比出现了急剧的转变。 预计2023年布里斯本和墨尔本的房价将下跌1%，而珀斯和全国的房价将保持稳定。 该银行此前曾预测墨尔本房价今年将下跌10%，而布里斯本和珀斯将分别下跌6%和4%。 西太银行认为，移民增加、建筑成本上升以及房屋供应水平下降，都在促使市场稳定。“目前预计房价明年将上涨5%，高于此前预计的上涨2%，”。 据拍卖市场显示，4月份的清空率已回升至长期平均水平附近，拍卖前的撤回率也已回升至接近长期平均水平。 根据截至2月的住房贷款审批数据，成交量下降的速度明显放缓。 埃文斯认为，目前的主要风险仍集中在通货膨胀方面，特别是在控制通胀的进展不尽人意，导致澳洲储备银行（RBA）在今年晚些时候恢复加息。 “这两件事显然会破坏房地产市场的改善，并可能导致逆转，”他警告说。 汇丰银行澳洲与纽西兰首席经济师布洛克瑟姆（Paul Bloxham）表示，如果这就是房价下行的终点，那么从顶峰到谷底的下跌则比预期更小更早。他之前曾预测房价会下跌约15%。
在3月7日（周二）的例行董事会会议之后，澳储行将官方现金利率再上调0.25个百分点，从3.35%提高到3.6%。这也是澳储行连续第10次上调利率。去年5月初，现金利率仅为0.1%。 据澳洲人报报导，根据RateCity的数据，对于一个拥有50万澳元抵押贷款的家庭来说，利率再加0.25个百分点意味著每月的利息支出将增加77澳元，这使得自澳大利亚央行去年5月开始加息以来，每月增加的偿债总额达到$980，或每年$11,800。 对于75万澳元的抵押贷款，借款人每月将多付$116，比去年4月的还款水平多付$1,500，增加了42%。 澳储行行长Philip Lowe在声明中明确表示，进一步加息是为了努力控制通胀，未来距离停止加息还有一段路要走。 Lowe说，“储行预计，需要进一步收紧货币政策，以确保通胀回归目标水平，而这段时期的高通胀只是暂时的。在评估何时以及需要进一步加息时，董事会将密切关注全球经济的发展、家庭支出的趋势以及通胀和劳动力市场的前景。” 之前一些经济学家和金融市场专家认为，在4月和5月可能还有两次加息，然后利率可能暂停在4.1%的水平。 据报导，1月份的月度通胀率从截至12月季度的7.8%降至7.4%，Philip Lowe在其声明中说，这 “表明澳大利亚的通胀已经达到顶峰”，但他同时也说 “全球通胀率仍然很高”。 Philip Lowe说，“澳大利亚经济的增长已经放缓”，而且 “未来几年的增长预计将低于趋势”。 由于利率开始影响消费者，澳储行预计今明两年的经济增长将放缓至1.5%，这引发一些人的担忧，即澳洲经济可能在未来24个月内陷入衰退。 但澳洲人报还报导说，已经有迹象表明澳洲经济正在持续复苏，据周二上午公布的贸易数据显示，1月份汽车进口达到创纪录的39亿，比前一个月增长30%，消费品进口更广泛地攀升了12%。 据悉尼晨锋报报导，澳洲总理阿尔巴尼斯在一次商业峰会上发表声明称，他对经济前景持乐观态度。他说：“澳洲正在经历一段艰难时期，要应对供应链短缺、整个经济的能源转型，以及俄罗斯入侵乌克兰的影响。” 就业网站的亚太经济学家Callam Pickering表示，加息这一决定不会受到欢迎，但他指出，澳储行别无选择。他说，“尽管抵押贷款利率上升可能会带来痛苦，但长期的高通胀将不可避免地对就业、收入和澳洲整体经济造成更大的危险。”
近日，有研究发现，储蓄者可以将固定利率的个人储蓄帐户（ISAs）转为更好的交易来获得数百英镑的额外利息。 根据英国《每日邮报》理财网报导，针对此现象，有数据统计，基准利率从去年12月的0.1%上升到现在的2.25%之后，免税储蓄帐户的利率大幅攀升，也就是说，即使被罚款也能获得很好的收益。 伍斯特市（Worcester）68岁的退休特许会计师克兰斯顿（Ian Cranston）发现，他把Aldermore Bank两年期、利率为0.6%固定交易转为了Shawbrook Bank的一年期固定交易后，利率要高得多，为3.7%。 虽然他在Aldermore Bank利率的到期时间为在2023年，但为了提取现金，他支付了相当于180天利息的罚款。理财网也敦促所有的读者这样做。 英国税务及海关总署（HM Revenue&Customs）有规定，人们有权随时转换或关闭Isa。也就是说，虽然不能总从固定利率的现金Isa中提款，但可以转换您的银行。但是否值得转换将取决于您的Isa要运行多长时间以及您要支付的费用。储蓄冠军（Savings Champion）的联合创始人鲍斯（Anna Bowes）也提醒：“您需要计算一下，在支付了提前提款罚金后，您能赚取多少额外的利息。” 数据分析机构“Moneyfacts”统计，今年年初，一年期固定交易的平均利率为0.59%。但此后，这一利率已上升至2.75%。两年期的交易也已经从0.75%跃升至3%。 另外，转换的费用各不相同。一年期帐户通常是90天的利息，两年期的ISAs是双倍的利息，五年期交易是一整年的利息。 此次，大银行重返战场对整个市场产生了震动。最近，桑坦德银行（Santander）将其一年期利率提高到3.7%。其具体规定是，18个月的利率为4%，两年的利率为4.2%。如果从另一个供应商那里换来至少10,000英镑，则提供50英镑的电子优惠券。 Halifax也规定，一年期固定利率为3.4%，两年期为3.6%。在2022年年初，它的两年固定利率只有0.2%，而且最低是2年。4月时，新签约的、为期两年储蓄者利率上升到0.4%，约10,000英镑，第一年只支付40英镑的利息。 如果提前撤出，将被罚款19.72英镑，相当于180天的利息。但如果转为两年期固定利率，可以在第一年获得360英镑的利息，比不转换多出320英镑；如果转到一年期交易，可以获得340英镑的利息，比您之前的交易在罚款后多280英镑。 也就是说，即使您在一年前从关闭兄弟集团公司（Close Brothers）购买了两年期的、固定利率为1.1%的现金保险，如果转换为肖布鲁克银行的最高一年期利率3.9%，可以在一年内获得额外的235英镑利息。 Lloyds和Bank of Scotland提供3.6％的两年期利率。Barclays的一年期灵活现金保险支付2.85%，比2022年早期的两年期0.5%要高。 需要注意的是，如果想转换现金保险，记得找您新选择的供应商安排。不要自己做，否则您可能会失去税收优惠。现今行业的目标是在七个工作日内完成转移。 （原文链接：https://www.thisismoney.co.uk/money/saving/article-11328681/Ditch-Isa-TODAY-make-hundreds-pounds-extra-interest.html）
