調控政策

1 今天，2021年的倒數第二天，我在某三線城市定了套房。 交完錢的那一剎那，一個聲音一直在我耳邊迴響： 這套房子，大概率要拿一輩子了。 買房買成終身房東，再也沒有比這更扎心的事了吧。 前幾年，夜店圈有一悲傷言論——泡妞泡成老公。 要我說，這點兒悲傷著實算不得什麼。即便泡成了老公，可若真想脫手，還有「離婚」這條路可走呢。 然而，買房買成的房東，想脫手，卻完全找不到接盤俠。 你說有啥辦法? 能咋滴？ 只能當一輩子的房東。 哦不，確切一點說是：一輩子的房奴。 真的，絲毫不誇張。 我剛訂房的城市，是北方一個三四線小城，主要是買來給父母住的。我們這裡的人，基本很少會買二手房，除非那個房子沒有住過人。 在當地老百姓看來，買二手房，一不吉利，二沒面子。 因此，二手房市場很小很小。 小到什麼程度呢？ 你找遍兩條街，可能還找不到一家二手房門店。 就這，還是前兩年房地產行情稍好時的景象。 今年國慶我回老家，發現市中心那家規模還算可以的二手門店已經關門了。 而想而知，今年二手房市場有多慘。 2 別說北方三四線小城了，就連改革開放先行示範區、全國樓市風向標深圳，今年二手房市場也是慘不忍睹，中介門店大批倒閉。 而這背後的主要原因，跟國家越來越精準的調控有關。 之前調了那麼多次，可房價死活打不下來。如今，國家只用了「二手房指導價」這一招，就足以讓90%以上的城市哭爹喊娘了。 你深圳房價不是很硬嗎，你杭州不是永遠漲嗎？ 開玩笑！ 指導價所經之處，照樣寸草不生。 10月份，全國70個大中城市，二手房成交量全部降至冰點。 而這，以後大概率會是常態。 說得直白點就是——鎖二賣一。即：鎖死二手房的流動性，優先賣新房。 只有這樣，才能達到「既調控了樓市，又不妨礙土地財政」的目的。 近段時間以來，高層的種種行為，都在印證著這個邏輯。 你看：二手房指導價一出，針對二手房的貸款一停，二手房交易立馬停滯。然後，越來越多的購房者，被迫湧入新房市場。 也許有人會說： 現在這世道，今天減配，明天爛尾的，傻缺才買新房。 但凡能說出這話的，全是不同行的憨批。 首先，二手房不給你貸款，或者限制你貸款，就像今年六七月份那樣。單單這一點，你就得乖乖去買新房。畢竟，沒有幾個人能富裕到全款買房。 其次，現在幾乎所有的城市，新房都有限價。有些項目，比周邊二手房低很多。 在巨大的倒挂面前，我管你什麼減配，什麼爛尾呢，誰不搶房誰傻逼。 再說了，ZF已經讓那些實力弱、資金緊張的中小房企，甚至大型民企，主動暴雷，主動破產。能留下來的，幾乎全都是國央企。 以後，能有實力拿地的，也全都是國央企。 這樣，爛尾的問題，出現的可能性就越來越小了。 即便是不倒掛，好地段的，給你整個共有商品房，如此一來，更是一舉數得。 第一，共有產權後，相當於變相把價格拉下來了，購房者更樂意購買了。 第二，ZF佔有一定份額，這就意味著將來也能共享房價增值的紅利。 第三，降低了房子的流動性，因為共有商品房是限售五年的。這依然是「鎖二」的邏輯。 你看，北京海淀樹村、通州梨園、朝陽崔各庄的共有商品房，哪一個不火爆？哪一個不是萬人搖？包括接下來的永定府。 搶得越歡，有關部門越高興。 3 然而： 新房這東西吧，和新媳婦一樣。 新媳婦，在你娶進門的那一刻起，就已經變為「老婆」。 新房，在你辦理完網簽的那一刻起，就已經變為「二手房」。 將來，一樣要接受二手房市場的挑戰，一樣要面臨流動性被鎖死的情況。 不要覺得這多麼危言聳聽，事實上，現在的深圳，就在面臨這樣的境遇。 一方面，二手房指導價高壓，很多小區的評估價，只有市場價的7成左右； 另一方面，銀行貸款又受限（現在放貸好像恢復正常了）。 更悲催的是，二手房的那個掛盤系統，60天只能掛一家。這就大大降低了曝光率。那些原本就不好賣的房子，這下更無人問津了。 對於ZF來說，這其實也是喜聞樂見的，只要新房的熱度夠就行了。 二手沒成交，就意味著價格基本不會變化。畢竟連成交都沒有，你怎麼變呢？所以，也不會出現硬著陸的風險。 這就是很多區域，我勸大家先不要買，直接躺平的原因。 因為，理論上來說，只要成交量夠少，價格就可以一直不變。只不過現實中，多多少少還是會有成交的，所以北京個別區域一直跌。 鎖死二手房流動性，這對於XX來說，是好事。而對於眾業主來說，是原子彈級別的打擊。 （全文轉自微信公眾號米宅北京）