大陸樓市

一位做投資的朋友，六月份終於出差了。 在大灣區，他見了一些開工廠的老闆，有好幾個把工廠關掉，去東南亞開廠；在武漢他見了幾個地產老闆，有兩個都說2018年之後如果躺平、啥事也不做，就是每天拚命花錢： 狀況也要比現在要好。 但讓他最震驚的，是在鄭州呆的那個星期。他參加了很多場飯局，飯局裡幾乎都有人討論一件事： 要不要斷供。 過去一年裡經歷了水災和反覆疫情的鄭州，停工一年以上的樓盤多了起來。交房遙遙無期，房貸卻得一直還。業主們開始討論要不要魚死網破，以被銀行系統終身拉黑的代價，與開發商及銀行對峙。 他上周跟我說這個事時，我也很震驚。我微信上找了兩個鄭州朋友問，這是真的嗎。 小林說，我可能就是你朋友飯局裡的那個人，我買的鑫苑國際新城就爛尾了；老李說，我爛尾的不是一套，而是兩套，我買的兩個房子，名門翠園和奧園悅城先後都爛尾了。 兩個鄭州朋友，三套爛尾房。鄭州樓市的含爛率，也是可以的。 幾天後，因為停工14個月，江西景德鎮恆大瓏庭的900戶業主，發出一份告知書，稱若項目不在3個月後全面復工，將集體停止還房貸。 他們捅破了一層窗戶紙。也就兩天時間，越來越多的爛尾項目業主加入到停貸隊伍中。從南昌、長沙、武漢，再到石家莊、瀋陽、西安。 老李和小林都說，他們買的樓盤，今天業主們也都發出了停貸告知書。小林說，在這之前，其實已經有將近三分之一的鄰居，已經選擇停貸了。 淘寶上用花唄買東西沒收到貨還能退款，為什麼我們就要繼續還貸？ 1 小林的爛尾樓，是自己公司造的。 2016年大學畢業後，小林進入了美國上市房企鑫苑工作。工作兩年後，她決定在鄭州買人生第一套屬於自己的房子。 2018年12月，25歲的她靠著自己的2000塊存款，以及父母給的十幾萬，還借了首付分期，買下了一套總價130多萬的房子。自己公司開發的鑫苑國際新城。 鑫苑房產是第一家在紐交所上市的中國房企。小林買的鑫苑國際新城，位於鄭州南三環，是一個總體量超過400萬方的神盤。 小林出手時，正值鄭州樓市最高點，房子單價14800元一平米，房貸利率也是歷史高點6.23%。合同約定，房子兩年內交付。 但買完房之後的兩年里，先是樓市調控，然後就是不斷反覆的疫情，和一場突如其來的洪水，再加上嚴厲的環保管控，鄭州建築工地一年的有效施工天數： 竟然不足半年。 最重要的是錢，小林們的購房款，根本沒有進監管賬戶，直接被集團抽調走去其他省份拿地。很快，工程款就付不出來了。如今，一個相當於二十個鳥巢體量的大樓盤，確實每天有幾個工人在工地上幹活： 還沒有監工的業主人數多。 2022年年初，鑫苑光在河南省就有近兩萬套到期未交付。而小林在鑫苑的工作，就是處理業主的維權。 她連自己房子何時能復工都不知道，卻還要替公司向成千上萬名業主保證： 一定會復工，請再耐心等待一下。 這些業主大多是想在鄭州安家的年輕人。很多都是掏空六個錢包擠出來的錢。有的因為婚房爛尾而沒結成婚的；還有老人氣到住院的。 有一個來鄭州打工的駐馬店小夥子，借了很多錢買鑫苑國際新城做婚房。房子交付不了後，他去鑫苑公司維權被帶走了。開發商調查維權業主基本信息，才發現他父母： 一個卧病在床，一個是小兒麻痹。 沒過多久，小林離職，加入了鑫苑爛尾樓的維權大軍。 小林自己估算，現在鄭州樓市只有一小半的項目正常開工，她身邊的地產從業者，幾乎人手一套爛尾房。 到了7月份，業主群里越來越多的鄰居開始停貸。有人在群里說影響徵信怎麼辦，馬上有人回復： 飯都吃不起，還在乎徵信嗎。 小林很認真地諮詢過律師停貸的後果。她發現，預售制完美規避了銀行的義務和風險。如果開發商躺平、她也停貸，銀行實體樓房收不到，就會一直咬著她要房貸。 景德鎮恆大瓏庭的業主打響第一槍後，已經有九十多個項目發出停貸告知書，名單不斷在增加。 停貸項目最多的省份，是河南；停貸項目最多的城市，是鄭州；停貸最多的開發商，就是那個開發了景德鎮恆大瓏庭的恆大地產。 河南周口市籍中國前首富許家印，也成了坑自己老鄉最狠的地產商。 2 2015年9月19日上午，商丘歸德南路上的恆大名都售樓處開放，三米寬的紅色地毯鋪了很長，兩排是清一色白襯衫銷售和紅裙小姐姐。 鳴放禮炮時，項目總正帶著上百人在8輛禮賓車的開道下，圍著商丘主幹道和地標，跑一場20公里的馬拉松。 恆大名都是恆大在商丘的第一個項目，當地媒體肉麻表白說： 當是時也，天朗氣清，樂聲流動；賓客盈門，人氣爆棚；金字招牌，星耀全城….. 兩個多月後，恆大名都開盤，萬人搶房，6000元一平米的均價，開盤兩小時賣了6個億。 去庫存那兩年，正是恆大、碧桂園的高光時刻，一個接一個城市被攻下，地方政府和購房者都很歡迎這些龍頭房企，房子閉著眼買就好了。 但這些錢很快就會被集團抽走。然後重複商丘這樣的故事，去創造兩萬億奇蹟。恆大的朋友說，河南地市資金監管比例太低了，只有5%到10%。商丘項目本身還有過度融資，通過恆大財富做明股實債。 當初借錢有多爽，今天爛尾的坑就有多大。 爛尾項目業主想要解套，只考慮監管賬戶的錢再飛回來肯定是不可能了。首先是要穩住施工方，像商丘恆大名都，施工方中天元建設就退出了，中建五局同意接手，用資產抵付工程款建設至竣工。 施工方沒有實力墊付工程款的怎麼辦，那就要找錢了，恆大項目用滾動開發、退地、減配等各種方案，精裝變毛坯、捆綁車位在接下來應該是常有的事。河南恆大甚至有的項目，跑去和政府要前幾年的： 貧困捐贈款。 但這幾種辦法，不會產生太多的收益，河南項目仍然缺口巨大。 河南基本所有的恆大保交樓方案中，都有一條前提就是，不考慮前債。這些前債就是恆大過度融資，恆大可以不還債： 但項目公司的融資通道和資產也全被堵死了。 我看到恆大內部的一份文件，恆大算了下，在河南有37個項目要交付，如果要把這37個項目全部開發完，要凈虧損： 212億。 這已經是河南政府對恆大舉全力支持的最好結果了。經過協商，河南各地政府會減免恆大35億的稅費、土地款、滯納金，返還其30億土地款，通過調規等手段供給了恆大11億。 購房者對恆大也足夠寬容，精裝修也不要了，恆大也能再省10億。 即便如此，河南37個項目的後續工程費，恆大就需要投入423億。單單開封的鄭東恆大文旅城，資金缺口就有18個億，而目前恆大在河南監管賬戶里的所有錢： 只有25億。 只是423億的零頭。 3 早上包叔轉給我一個視頻，是一對買了融創城六期的鄭州小夫妻，八個月來，抖音記錄了他們剛買房的歡喜，期待，他們經常到工地上看自己的房子，爆雷消息傳出的時候，他們還不相信。到現在，他們的眼睛裡沒有光了。  最扎心的是下面一個評論，引用了《駱駝祥子》里的一句話： 祥子以為努力拉車，就能擁有屬於自己的一輛黃包車。 《駱駝祥子》里，祥子買了三次新車，但要麼就是人被抓走，要麼車被扣留，最後一次因為妻子虎妞的喪禮，忍痛賣了車子。希望破滅，成了一個活生生的死人。 我看了一下，停貸公告名單上還沒有融創城，上海幾個停工的項目，也不在名單上。說明那裡的祥子們還抱有一絲希望。 信用是人最後一筆資產，最大的破產是信用破產。停貸者要放棄這筆資產了，也就是要頭也不回地走入： 社會性死亡。 對於包叔這種每個月要查自己螞蟻信用分的人來說，成為失信人的後果是不可想像的。但對於那些一無所有的人，連希望也沒有的人來說，信用也就一文不值了。 大面積停貸，不僅僅是個人和家庭危機，而將是整個市場的信用危機。 在經濟學的概念里，信用是在信任基礎上的借貸。房貸合同，本質上是開發商、銀行和購房者之間的三方互信，但如今，這種信用已經成為不對稱的負擔。 《駱駝祥子》里說，苦人是容易死的，苦人死了是容易被忘掉的。 現在抱怨開發商，似乎已經沒有意義。在高周轉的遊戲里，開發商的賬上註定不會存很多錢，更不會像俞敏洪那樣賬戶上隨時有200億現金，隨時做好倒閉的準備。 恆大爆雷後，很多地方政府紛紛收緊監管賬戶，甚至超額管理監管賬戶。 諷刺的是，這反而成了壓垮開發商的最後一根稻草。有家開發商說，監管賬戶里本來一億就夠用，但政府非要讓放三億進去，本來在普通門診，結果被生生拉到了ICU。 在這場信用困境里，唯一能全身而退的是銀行。 不管在放貸時，有沒有對開發商的資金能力進行調查，也不管有沒有對監管賬戶進行守護，哪怕開發商已經躺平了，銀行的還貸通知，還是會風雨無阻發到購房者手裡。 上海融創未來金融城停工後，業主們發現預收款監管賬戶沒有錢，將開戶行上海農商銀行川沙支行投訴到銀保監會，但得到的回應是，該行並沒有和融創簽訂資金監管協議，賬戶也不是預售資金賬戶，只是一個基於信託的銷售回款賬戶，但融創卻對外說是監管賬戶。 而且，融創並沒有把全部銷售回款打到賬戶里。 誰能想到，監管賬戶的開放程度，就像包叔的內褲。而上海已經是對監管賬戶管得最嚴的城市了。 事實上，1995年，從《城市房地產管理法》誕生的那天起，監管賬戶就從來是個大篩子。它就像包叔的女朋友，好像有，又好像沒有。 祥子們註定得不到什麼保護，他們最大的問題就是——欠銀行錢還不夠多。 欠銀行100萬不還，你就是老賴；欠銀行100億不還，你就是VIP。就像在河南有37個項目要交付的恆大，大家都得愛護他。 沒有希望，也得不到愛護，祥子就不拉車了。他不是不想改變命運了，而是在一場漫長的鬥爭中，他最終被命運戰勝了。 （全文轉自微信公眾號獸樓處，原文已被刪除）