文化大革命——人間煉獄（二）
2026 年 9 月 14 日
據財經報報道，新的CoreLogic數據顯示，升息對住房負擔能力造成了打擊，全國僅有3.3%的郊區購買獨立住房比租房合算，這一比例在去年利率開始上升之前曾達到30%。 根據數據提供商的數據，自去年5月以來資金成本上升，使得一筆30年期本金和利息還款的50萬元可變利率貸款的月供增加了25.5%，約增加了606澳元。這影響了公寓和房屋的購買能力。 全國現在只有6.5%的所有公寓市場對買家更有吸引力，而不是租房，這是自去年4月以來48%的郊區的急劇下降。這意味著單位市場從552個市場下降到了78個，而房屋市場則從818個市場下降到了91個。 CoreLogic研究總監蒂姆．勞勒斯表示：「儘管租金仍然迅速上漲，過去12個月上漲了9%，但按揭還款上升得更多，這對比租房更便宜的郊區數量造成了進一步的下行壓力。」 蒂姆．勞勒斯說：「降息顯然會降低按揭還款，但也可能刺激更多的需求壓力，進一步推高房價。」他說唯一的解決辦法是在全國市場增加更多供應，以抑制價格，並在價格敏感區域創建更多房屋類型。 AMP投資戰略主管兼首席經濟學家Shane Oliver表示，降息將改善購房能力，但這不太可能在短期內發生。他說：「如果利率開始下降，將改善有利於擁有住房的負擔能力，但最終取決於利率降低的速度。」他說：「目前，我們認為最有可能的情況是利率保持平穩，然後明年開始下降。我們認為降息可能會在明年初到來，但許多經濟學家認為可能在明年晚些時候，因此降息可能還有一年的時間。」 現在只有四個首府城市的郊區——珀斯的Kwinana鎮中心，以及達爾文的Gray、 Moulden 和Zuccoli ——購房比租房更划算，而16個月前還有319個房屋市場可以做到這一點。在悉尼、墨爾本、布里斯本、阿德萊德、霍巴特和堪培拉的所有房屋市場中，都不支持購房而不是租房。 由於首府城市的公寓價值比房屋低約29%，因此更多的郊區支付按揭比租房便宜，儘管過去一年單位部門的郊區數量也有所減少。 即使在過去12個月租金大幅上漲，悉尼和霍巴特的所有單位市場現在買房比租房更昂貴。 珀斯擁有最多的購房比租房更便宜的郊區，有29個，其次是達爾文，有7個，布里斯本，有4個，墨爾本，有3個。 在墨爾本的Carlton、墨爾本市和Travancore的一個月內，按揭還款每月可以便宜多達276澳元，而布里斯本的Spring Hill、Waterford West、 Woodridge和Logan ，平均按揭還款每月便宜40澳元。 在珀斯，買房比租房更便宜的區域包括Orelia、 Glendalough、Thornlie 和 Wembley，買家每月可以省下313澳元。
中國東北省會城市瀋陽市房產局4日晚間發布「關於進一步支持剛性和改善性住房需求的通知」，其中最引發議論的，是當地政府對大專院校、中等職業學校在校生及畢業5年內學生，購買新建商品住房給予全額契稅補貼。其中在校生再給予每平方公尺200元的購房補貼。 此外，到瀋陽就業創業的大專院校畢業生首次購房，大學畢業生一次補貼2萬元，碩士畢業生補貼4萬元、博士畢業生補貼7萬元。 中國新聞周刊報導，這項政策引發社會爭議，爭議之處在於，在校生還沒有出社會工作，自身並沒有收入。 廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這一政策針對的購房群體其實是「學生的父母」。目前在校生購房，不論是全款，還是每月房貸，基本上都由父母負擔。 包括瀋陽在內的中國多個城市，如果以子女的名義貸款買房，父母都可以成為共同還款人。 事實上，早在2016年3月，瀋陽發布的促進房市政策中，也曾鼓勵大學生買房，免頭期款外，在校生買房還能得到每平方公尺200元的獎勵。 每日經濟新聞引用易居研究院研究總監嚴躍進說，當前對於在校生給予購房補貼，說明地方政府非常積極鼓勵各類購房需求，同時也是希望從購房角度穩定大學學生資源和人才資源。 報導指出，儘管瀋陽這一波又推出有利房市的措施，但瀋陽不是北京、上海，民眾購房熱情很難在短時間內被迅速點燃。但是當地的房產中介指出，「看房的還是沒想像中那麼多」。
中國青年失業率屢創新高，並決定不再公布青年失業率，不過當局引述調查報告指出，因家庭經濟條件改善和家長支持，加上畢業生對職業規劃期望更高，因此中國「慢就業」的趨勢日益顯著。 據澎湃新聞報導，中國國家統計局上海調查總隊於2023年4月中旬調查逾4,000名大專院校應屆畢業生的就業情況，顯示38%的受訪者選擇慢就業，其中32%打算繼續深造，6%選擇暫緩就業。 而選擇慢就業的畢業生則是對職業規劃等往往期望更高，以及家庭經濟條件的改善和家長支持，也替畢業生提供物質保障和精神支持。 今年全中國大專院校畢業生達1,158萬人，上海達到236,000人，比去年同期增加9,000人，創歷史新高，因此今年慢就業的現象尤為明顯。 縱觀這幾年的調查，慢就業的比例從2015年的15.9%增加至今年的38%，8年間提升22.1個百分點，選擇繼續深造的比例8年間提升17.3個百分點。 雖然選擇慢就業的畢業生並不急於進入就業市場，但是調查顯示，這些人求職主要考慮薪酬和福利待遇與發展前景，平均期望月薪為人民幣11,141元，高於直接就業畢業生的887元。 而且慢就業的青年更看重工作環境的良窳，以及能否達成自我價值實現的目標，當前慢就業的中國畢業生選擇教育行業居多比例達29.1%，其次是文體娛樂業、公關管理、金融等。 中國國家統計局上月15日宣布，8月起暫停發布青年人等年齡段失業率，港媒01發表評論指出，官方此舉很可能有「難言之隱」，但不代表問題不存在。只有公布真實數據，中國社會才能確實了解問題所在。
綜合中國大陸媒體9月12日報道，房企石榴集團董事長崔巍9月11日舉行媒體溝通會，媒體會持續了約一個半小時，一同出席的是新當選的石榴集團董事徐振峰，以及競天公誠律師事務所合伙人喻鑫律師。崔巍在媒體會上情緒波動很大，他數度哽咽需要調整情緒後再繼續發言。動情之時，他甚至直接走到會場中間跪下，雙手捶地。 崔巍稱，「對於負債率和凈資產覆蓋率，我們歡迎所有的金融機構再做盡職調查。如果因我們實際的凈資產覆蓋不足而給各家金融機構帶來真實損失的話，我將從我們所在的石榴中心22樓一躍而下，我以我的生命做出信譽擔保。」 崔巍稱，「作為民營地產企業的我們，在眼下這種風高浪急的經濟環境當口，原本應該是無聲無息低調前行，但我們還是被推上了輿論的風口浪尖。」 據崔巍透露，石榴集團20年來開發的項目沒有一棟爛尾，沒有因此給所在地政府添麻煩、造損失；至今未有一筆金融壞賬或銀行逾期，總資產600億元人民幣左右，有息負債120億元以下。 在2021年底，石榴集團計劃中的上市未能成功，這使得一些需要流動性資金才能解決的問題在2022年逐漸暴露。 據悉，此次事件源於公司股東的糾紛，並傳出搶公章、搶資產等紛爭，以及公司流動性出現問題。 據石榴集團2022年度報告顯示，2022年實現營收167.85億元，同比下降23.65%，歸母凈利潤則從2021年的8.18億元大幅降至1.11億元。 根據克而瑞數據，2021年石榴集團銷售額為407億元，排名第65位，尚且較2020年有所上升。從2022年年度榜單開始，石榴集團身影已經消失不見。 統計數據顯示，各房地產開發商的銷售額持續下滑，企業資金鏈緊張，房企債務風險爆發的概率在加大。 中國的樓市受政策影響極大。前中國知名地產商任志強對此有一個頗為流行的比喻：房地產就像「夜壺」，宏觀經濟不行了，就拿出來用一下，刺激刺激，用完了再踢回床底下。 例如，在2016年，中國官方主導開啟一輪棚改貨幣化，將城市中難以配套的「老破小」的區域進行拆除，給予拆遷戶現金補貼，鼓勵他們再拿這筆錢去購房。這一政策造成當時中國樓市「量價齊升」，房企們通過激進的高槓桿操作，搭上政策的「東風」，瞬間膨脹，但金融風險也在累積。 到了2017年10月中共十九大的報告中，首次出現「房住不炒」。此後監管逐步加碼，直至2020年的「三條紅線」：要求房地產企業控制負債規模，具體而言：一是剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，二是凈負債率不得大於100%，三是現金短債比小於1。 「三條紅線」如果踩了其中一條，年負債增速不得超過10%，如果踩了兩條，不得超過5%，如果三條全踩，不得新增有息債務。 中國大型房地產開發商萬科集團創辦人王石在8月底的2023亞布力論壇第十九屆夏季高峰會上直言，中國房地產市場中，商品房佔到80%，這在全世界是絕無僅有的，將來的市場結構會改變。「顯然現在大大小小的開發商會進行新的調整、洗牌，叫驚雷滾滾還是叫烏雲密布，怎麼形容都不為過。行業還會存在，但是企業的調整會非常非常大」。他說說。
根據《澳洲金融報》的分析報道，外國學生和度假打工者的數量急劇增加，有助於填補創紀錄的職位空缺，但專家們預測，隨著經濟趨於疲軟，勞動市場將難以吸納大規模的移民湧入。 澳大利亞統計局周四（14日）宣布，8月份的就業人數意外增加了6.49萬人，超出了經濟學家的預期，他們原本只預測增加2.5萬人。由於參與率的提高，意味著8月份的失業率保持在3.7%的水平，自去年6月以來一直在3.4%至3.7%之間波動。 根據當前高水平的人口增長率，每個月至少需要增加3.5萬人的就業，以防止失業率上升。澳大利亞統計局表示，截至3月的12個月內，海外移民總數達到了45.44萬人，佔總人口增長的80%。 AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，預計在2022-23財年，凈海外移民可能達到50萬人，超過了財政部的預測，這將使人口增長率達到近60年來的2.5%。 Oliver表示，這種增長速度遠高於住房供應的增加速度，這已經成為一個熱門的政治問題，因為租金以十年來最快的速度上漲。 根據澳大利亞統計局的數據，8月份的就業人數創下了紀錄，達到了1,410萬人，而大流行爆發初期只有1,300萬人。 然而，Westpac經濟學家Ryan Wells表示，如果移民數量的增長速度超過僱主的需求，這將是一種潛在風險，會導致失業率上升，因為勞動力增長速度超過了可用的職位。 國民澳新銀行（NAB）經濟學家Taylor Nugent表示，國際學生和度假工的回歸已經在零售和餐飲等行業顯現出來，由於兼職工作普遍，這些行業通常失業率較高。 澳大利亞統計局周二表示，在截至7月的12個月內，國際學生增加了30萬人，臨時工作簽證持有者增加了10萬人。 報道指出，8月份的就業增長主要來自兼職工人的增加，增加了6.2萬人，而全職就業則增加了2,800人。然而，儘管兼職工作推動了8月份的增長，但在過去三年中，幾乎所有的就業增長都來自全職工作。
據澳洲人報報道，隨著移民人數升高，全國的租房空置率在8月份達到了歷史新低，而更多的房東正在出售房產。 PropTrack的數據顯示，8月份國家租賃空置率錄得了一年多來的最大降幅，下降了0.14個百分點，降至1.1%。 租賃空置率下降，加上需求旺盛，預計將給已經難以承擔住房成本的租戶帶來更大壓力，PropTrack預測稱，租金將進一步上漲。 PropTrack首席經濟學家Anne Flaherty表示，沒有跡象表明租賃條件正在緩解，新移民、減少的投資者、較小的家庭以及更多澳大利亞人被困在租賃市場中，都在讓這一問題變得更糟糕。 Flaherty說：「我們預計未來幾個月租金將繼續上漲，空置率可能會進一步下降。」 「利率上漲如此之快，讓許多潛在的首次購房者陷入了租賃市場，因為他們可以貸款的金額比2022年4月少了30%，但房價並沒有下降那麼多。」 Anne Flaherty說。 根據PropTrack的數據，悉尼的租賃條件在8月份進一步惡化，其空置率下降了0.19個百分點，降至1.26%，而墨爾本下降了0.1個百分點，降至1.19%。 其他地區的空置率要低得多，布里斯本的空置率略微下降至0.84%，而阿德萊德和珀斯仍然是空置率低於0.7%的最緊張市場。 堪培拉的租賃空置率是所有首府城市中最高的，為1.72%，但錄得了0.26%的最大月度降幅。達爾文的租賃空置率在8月份增加了0.17個百分點，達到1.7%。 PropTrack報告稱，住房可負擔性是三十年來最差的水平，典型的或中等收入家庭，年收入僅略高於10.5萬澳元，只能承擔過去一年中交易的房產的13%。 根據澳大利亞稅務局的數據，超過一半的房地產投資者年齡在50歲以上，年齡在60歲以上的投資者占任何年齡組的最大比例。房地產公司在調查中發現，50%的房東認為投資物業不再像以前那麼吸引人。 Flaherty女士表示，較多的老年房地產投資者對市場不利，許多人可能會在退休前出售房產。 Flaherty說：「許多房地產投資者在大流行期間出售，因為當時租金下降，而房價飆升，以至於他們能夠獲得良好的回報。」 「儘管租金上漲，但在大多數情況下，租賃的運營成本上升更多。對於尋找收入來源的退休人員來說，他們發現將房產出售並將現金存入銀行更划算。」Flaherty稱。
上海市1日發布「關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知」，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買住房時，家庭成員在上海市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。 上海市2日起執行「認房不認貸」政策，符合資格買房人可循首套住房信貸政策，首付比率較低、房貸利率采較優惠貸款利率。 信義房屋上海業務一區總監魏逢佑接受中央社採訪表示，政策才剛推出，目前實際感受到的是買方進場積極度明顯增加，看房人數在第一個周末增加大約30%。 魏逢佑強調，這波政策主要推動置換客戶進場，不是所有民眾都能獲得這波政策紅利。置換客戶指的是想要「小換大」、「舊換新」的換房買家，有些客戶則是由於家庭人口數改變欲「大房換小房」。 魏逢佑提到，以上海市來說，出於換房需求看房、買房為目前客戶主流。在2016年房價飆漲後，置換客戶約佔買房人數7成；在2016年之前，出於剛性需求的首購客戶約佔一半。 魏逢佑指出，相較於其他城市，上海市房市仍維持一定成交量，8月份上海市房屋成交量約為1.5萬間，過往平均約在2萬間左右；據其觀察，這波政策目的在於透過刺激，不要讓成交量落後平均線太多，原意絕非鼓勵追漲房價，成交量只要有小幅成長，就有達成政策目的。 「目前市場熱烈氛圍已讓其他買方認為市場到底了」，魏逢佑說，這波政策有帶動熱度，大多數客戶也認為，先前房價下修10%至15%已經是底部了，現在可以是進場時間點了；推估這波熱度可延續到年底。
根據中國房地產網的報導，深圳市住房公積金管理中心的相關人士證實，目前深圳非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等，「對港澳居民是放開了」。 相關人士說，政策是最近幾天才更新的，接下來會告知相關職能部門落實執行。 報導引述知情人士說，深圳當局5日下午已通知相關人士，表示深圳要取消對港澳人士購買商用物業的限制，包括商鋪、辦公大樓和公寓，細節還有待公布。 報導表示，根據2007年7月發布的「深圳市國土局關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知」，港澳台居民和華僑只能在當地購買一套用於自住的住宅類商品房。 按照當時的規定，境外機構和個人購買非自用房地產的，要遵循商業存在的原則，申請設立外商投資企業，取得營業執照後方可按照核准的經營範圍從事相關業務。 也就是說，境外機構和個人購買非自用商品房，必須要取得兩證，一個是「外商投資企業批准證書」，一個是「營業執照」，營業執照中要有房地產投資的營業範圍。
根據每日郵報的報道，儘管人們越來越傾向於建造面積較小且裝修較經濟的住宅，在新南威爾士州，目前新建住宅的平均成本比疫情前增加了近13萬澳元。 然而，澳大利亞統計局的建築許可數據顯示，7月份的典型建築成本下降了近3萬澳元，降至今年的第二低水平。這495,074澳元的平均建築成本比6月份創下的527,718澳元的紀錄有所下降，而在2020年，平均成本為368,360澳元。 一些澳大利亞最大的建築公司透露，由於利率上升對借款能力造成了壓力，購房者們減少了選擇雙層平面和奢侈材料，如大理石檯面。 然而，新建住宅的批准數量目前遠低於澳大利亞政府雄心勃勃的2029年新增120萬套住房的目標，因此一些國內最大的地產公司已經警告政府需要節制開支。 作為房屋建設行業的領軍企業，Simonds Group首席執行官Rhett Simonds表示，木材結構和磚瓦等方面的材料和勞動力成本正在施工前期出現下降趨勢，而且還有跡象表明，對於後期的行業，包括瓷磚工人，需求將很快減少。 Metricon首席執行官Brad Duggan表示，以貨幣衡量，木材結構成本已經從去年5月的每米5.40澳元的峰值下降到今天的約2.80澳元。 但澳大利亞最大的住宅建設公司的負責人指出，截至7月之前建設成本穩定的主要原因是正在建造的住宅類型發生了變化。「有更多的單層住宅，而不是雙層住宅。大理石檯面的選擇也相對較少了，」Duggan先生說。
過去一年，按揭貸款的利息支出已經翻倍，幾乎達到830億澳元，這使得每一位澳大利亞人的收入衰退，財政部長吉姆．查爾默斯警告稱，國家的經濟風險可能會加劇。 據悉尼晨鋒報報道，澳大利亞統計局的國家帳戶數據顯示，截至6月底的三個月內，經濟增長了0.4%，而2022-23財年的整體增長率為2.1%。 然而，以人均基礎來看，上一個財政年度經濟增長出現了倒退，下降了0.3%。每人的經濟活動在六月季度再次下降了0.3%。這之前，在今年的前三個月中已經下降了0.3%。 財長警告說，未來將出現更多不佳的經濟消息，預計在接下來的一年中，經濟增長將放緩，中國的經濟放緩將對國內造成影響。 財長指出：「我們預計未來一年經濟將大幅放緩，預計失業率也將上升。全球經濟仍然存在很多不確定性，中國經濟的放緩在其中扮演著更大的角色——我們無法躲過這一劫。」 財政部長表示，由於低失業率和15年來的首個預算盈餘，澳大利亞在面臨這些挑戰時處於一個不算太糟糕的狀態。 反對黨財政部長安格斯．泰勒表示，從數據可以明確看出，推動經濟的唯一因素是人口增長。「以人均計算，澳大利亞人正在經歷一場經濟衰退，這帶來了很多困難，」他說。「他們不得不看緊自己的口袋，不得不花更多的時間來維持生計。」 澳大利亞統計局的數據顯示，在2022-2023財政年度，按揭利息支付讓家庭支付了828億澳元，是上一財政年度利息支付金額的兩倍。在六月季度，家庭支付了245億澳元的利息。去年同期，他們只支付了119億澳元。 這些帳單在澳洲聯邦儲備銀行委員會去年5月開始積極加息後急劇上升，使官方現金利率從0.1%上升到今年6月的4.1%。 鑒於澳洲聯邦儲備銀行加息的影響，澳聯邦銀行經濟學家貝琳達．艾倫和史蒂芬．吳表示，利率成本將繼續上升。「到今年年底，債務償還成本將達到歷史最高水平，」他們說。 艾倫和吳指出，從人均基礎來看，家庭支出已經出現倒退。「季度內，人口增長了0.7%，而總消費僅增長了0.1%，」他們說。家庭在家居擺設、娛樂和文化方面的支出下降了2.5%，但租金支出大幅增加。 AMP副首席經濟學家黛安娜．穆西納指出，數據顯示，由於租金、能源費用以及保險和金融服務費用上升，基本支出在季度內增長了0.5%，而非基本支出則下降了同樣的比例。這削減了家庭儲蓄的金額。家庭儲蓄比率是自2008年6月以來的最低水平。
