ATO將嚴查投資房退稅申報

澳洲稅務局（ATO）警告說，將在本次退稅期間密切注意與租金收入有關的退稅抵扣，房產投資者需要確保申報正確的租金收入和抵扣並保留紀錄。根據澳洲政府最新的2018-19財年稅收統計數據，220萬澳洲人在出租投資房，他們每年申報的退稅抵扣高達500億澳元，高於其申報的480億租金。

據時代報報導，澳洲稅務局（ATO）表示，今年的報稅季將對四個關鍵領域進行特別審查，包括出租物業收入和扣稅額以及所有申報的紀錄保存。

澳洲專業會計機構CPA的稅收政策高級經理卡薩皮迪斯（Elinor Kasapidis）說，雖然這兩個領域過去一直在ATO的關注範圍內，但在兩年前大流行首次爆發時，他們把注意力轉移到了其他事項上，現在又重新開始關注這方面。

卡薩皮迪斯表示，在房屋投資過程中產生的費用可以合法申報，包括維修費、保養費、抵押貸款和利息等。但如果房產投資者一年中有部份時間居住在這些投資房中，退稅就會變得複雜。

「比如說，有時房東會遇到麻煩，就是他們或他們的近親可能在一年中的部份時間裡實際使用了度假屋。因此，ATO非常重視的一點是，房東必須確保這些房產是真正可供出租的，房源是上市狀態，這樣才能申報這些費用。」卡薩皮迪斯說：「如果房東在申請扣稅退稅時，這些房產實際上是他們自己在使用，或者是他們的親朋好友在使用，這是不對的。因此，必須確保你只申報涉及租賃的部份。」

卡薩皮迪斯還表示，如果投資者收到了某種形式的補助金或州政府提供的救濟，這也算作應稅收入，一般來說，也應該作為收入進行申報。

Property Tax Specialists創始人兼首席顧問巴巴拉（Shukri Barbara）也提醒說，如果投資者以低於市場價格的租金將其房產出租給朋友或家人時，也應注意不要過度申報。

巴巴拉還提醒投資者，確保不要把維修和裝修的申報混為一談：維修是可以扣除的，而裝修則必須做折舊。巴巴拉舉例說：「如果你修復圍欄上的一塊木柵欄，這叫維修，但如果你要更換整個圍欄，那麼你就得對這次升級進行折舊」、「修理是你可以修復的東西，你可以獲得所付服務費全額扣減。但如果是更換大的項目，比如屋頂，就算作升級，一旦在大工程上使用新材料，那就是升級。」

巴巴拉表示，ATO的審查技術每年都在進步。「如果ATO打電話給你，問你問題，他們肯定已經有了答案。所以請確保你的文書工作和紀錄與你要申報的內容相一致。」

稅務局還會檢查短租平台，確保這些投資房以合理的價格出租，而不是故意要一個高價，然後讓房屋空置。

澳洲房地產協會（REIA）主席格羅夫斯（Hayden Groves）說，ATO正在特別關注度假屋的租金收入，並警告投資者要注意不要誇大扣除額。