一位讀者對房產專家說，幾周前，他們與一家房產中介簽訂了16周的獨家代理協議，出售房子。後來他們的清潔工告訴他們，她向這位房主鄰居提到了他們要出售的房子，鄰居很感興趣。然後他們帶鄰居參觀了一下，鄰居就想買下這處房產。
這位房主詢問，房產中介在這其中沒有起到任何作用，買家是他們認識的，也是由他們的清潔工提醒的，他們是否還需要支付中介費？
《每日郵報》的房產專家Myra Butterworth回答說，這是一個很有吸引力的情況，因為可以省下上萬的中介費。但您需要檢查您與房產中介的合同，才知道能不能不支付中介費。
《每日郵報》還採訪了一位法律專家，來說明，他是否可以採取任何措施來保護自己，避免中介起訴要回佣金。
前法官和作家Stephen Gold解釋說，律師對這個直截了當的問題，有直接了當的回答嗎？沒有。
如果這套房產真的出售給鄰居了，房地產經紀人在法律上無權獲得一分錢，家政服務人員反倒至少應該得到一罐餅乾。
但是有兩點需要注意。如果與房地產公司的協議規定，無論發生甚麼事，他們都可以收取某些費用，如製作小冊子或廣告，那麼這些費用就必須支付。
另一點需要注意的是，儘管提問的房主說，房地產中介在擬議的交易中沒有發揮任何作用，但如果家政服務人員提到房產的事情之前，鄰居已經被中介提醒過該房產上市的事實，答案可能會有所不同。
例如，鄰居可能已經收到了中介公司發送的房產信息，或者看到了房產上門外的「出售」標牌。像這樣的事情，足以證明中介費應該支付，即使代理人在交易中沒有其它參與。
對某一房產感興趣的人，謊稱沒有中介參與，以確保降低價格或優先於競爭對手，這並不罕見。
如果對這一點擔憂，可以在合同中安排一個條款來解決，該條款規定，由買方確認沒有代理參與，並同意賠償賣方任何代理的佣金權利。
Stephen Gold說：「在我擔任法官期間，我處理了一系列賣方被買方誤導的案件，合同中沒有這樣的條款。」
獨家代理與獨家銷售權
Stephen Gold說：「我之所以直截了當地回答–好吧，幾乎是直截了當–是因為提問者有一份獨家代理協議。
「如果是唯一的銷售權協議，提問者就會被要求支付全部佣金。因此，永遠不要，永遠不要，永遠不要，簽署一份獨家銷售權協議，除非代理人是您最喜歡的兒子或女兒，或者您從燒錢中得到樂趣。
「這些權利可能意味著，您必須支付佣金的代理，即使您賣的財產，您最好的朋友，誰也沒有看到，嗅到，說話，聽到或聽到中介，您，只有您，告訴朋友，您想賣，進行了所有的談判。」
《地產代理（提供信息）條例1991》，要求地產代理向客戶解釋某些短語的含義，這些短語可能在他們的交易中出現。
「獨家銷售權」就是這樣一個短語，解釋必須採用法規中規定的形式和內容。此外，該解釋必須顯示在顯著位置。更重要的是，解釋必須醒目、清楚和清晰地顯示出來。
所有這些都是為了嘗試–這只能是一種嘗試，因為許多人在沒有閱讀或理解文件的情況下簽署或同意這些文件–以確保客戶知道他們正在讓自己陷入甚麼境地。
當您去找代理，希望指示他們為您推銷房產，在適當的情況下，解釋和其它各種規定的信息–包括他們的佣金數額和何時支付–必須在您開始與他們溝通時，或在之後合理可行的情況下，儘快以書面形式提供給您。
當然，在您與他們簽約，讓他們為您代理之前。如果代理人未能遵守或遲遲不遵守，未經法院允許，他們不能起訴要佣金。這絕不是一個橡皮圖章的做法。
如果這是公平的，考慮到您所遭受的任何損害和代理人的過錯，可以拒絕許可。即使法院允許代理人這樣做，它也可以減少佣金的數額，或命令沒有佣金。
在2019年的一個最高法院案件中，中介晚了一個星期才向710萬英鎊的七個公寓的賣方提供必要的信息。那時，買方的報價已經被接受，代理人的佣金被減少了1/3 。賣方冷靜地節省了32,900英鎊。
最高法院明確指出，在有些情況下，代理人的過錯非常大，即使客戶沒有因為不遵守法律而受到損害，他們也不會得到甚麼。這條法律的重要性不應該被低估。
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