在英國私下賣房需付中介費嗎?

一位讀者對房產專家說,幾周前,他們與一家房產中介簽訂了16周的獨家代理協議,出售房子。後來他們的清潔工告訴他們,她向這位房主鄰居提到了他們要出售的房子,鄰居很感興趣。然後他們帶鄰居參觀了一下,鄰居就想買下這處房產。

這位房主詢問,房產中介在這其中沒有起到任何作用,買家是他們認識的,也是由他們的清潔工提醒的,他們是否還需要支付中介費?

《每日郵報》的房產專家Myra Butterworth回答說,這是一個很有吸引力的情況,因為可以省下上萬的中介費。但您需要檢查您與房產中介的合同,才知道能不能不支付中介費。

《每日郵報》還採訪了一位法律專家,來說明,他是否可以採取任何措施來保護自己,避免中介起訴要回佣金。

前法官和作家Stephen Gold解釋說,律師對這個直截了當的問題,有直接了當的回答嗎?沒有。

如果這套房產真的出售給鄰居了,房地產經紀人在法律上無權獲得一分錢,家政服務人員反倒至少應該得到一罐餅乾。

但是有兩點需要注意。如果與房地產公司的協議規定,無論發生甚麼事,他們都可以收取某些費用,如製作小冊子或廣告,那麼這些費用就必須支付。

另一點需要注意的是,儘管提問的房主說,房地產中介在擬議的交易中沒有發揮任何作用,但如果家政服務人員提到房產的事情之前,鄰居已經被中介提醒過該房產上市的事實,答案可能會有所不同。

例如,鄰居可能已經收到了中介公司發送的房產信息,或者看到了房產上門外的「出售」標牌。像這樣的事情,足以證明中介費應該支付,即使代理人在交易中沒有其它參與。

房產,出售房屋
掛上出售牌子的房產。(圖片:Pixabay)

對某一房產感興趣的人,謊稱沒有中介參與,以確保降低價格或優先於競爭對手,這並不罕見。

如果對這一點擔憂,可以在合同中安排一個條款來解決,該條款規定,由買方確認沒有代理參與,並同意賠償賣方任何代理的佣金權利。

Stephen Gold說:「在我擔任法官期間,我處理了一系列賣方被買方誤導的案件,合同中沒有這樣的條款。」

獨家代理與獨家銷售權

Stephen Gold說:「我之所以直截了當地回答–好吧,幾乎是直截了當–是因為提問者有一份獨家代理協議。

「如果是唯一的銷售權協議,提問者就會被要求支付全部佣金。因此,永遠不要,永遠不要,永遠不要,簽署一份獨家銷售權協議,除非代理人是您最喜歡的兒子或女兒,或者您從燒錢中得到樂趣。

「這些權利可能意味著,您必須支付佣金的代理,即使您賣的財產,您最好的朋友,誰也沒有看到,嗅到,說話,聽到或聽到中介,您,只有您,告訴朋友,您想賣,進行了所有的談判。」

《地產代理(提供信息)條例1991》,要求地產代理向客戶解釋某些短語的含義,這些短語可能在他們的交易中出現。

「獨家銷售權」就是這樣一個短語,解釋必須採用法規中規定的形式和內容。此外,該解釋必須顯示在顯著位置。更重要的是,解釋必須醒目、清楚和清晰地顯示出來。

所有這些都是為了嘗試–這只能是一種嘗試,因為許多人在沒有閱讀或理解文件的情況下簽署或同意這些文件–以確保客戶知道他們正在讓自己陷入甚麼境地。

當您去找代理,希望指示他們為您推銷房產,在適當的情況下,解釋和其它各種規定的信息–包括他們的佣金數額和何時支付–必須在您開始與他們溝通時,或在之後合理可行的情況下,儘快以書面形式提供給您。

當然,在您與他們簽約,讓他們為您代理之前。如果代理人未能遵守或遲遲不遵守,未經法院允許,他們不能起訴要佣金。這絕不是一個橡皮圖章的做法。

如果這是公平的,考慮到您所遭受的任何損害和代理人的過錯,可以拒絕許可。即使法院允許代理人這樣做,它也可以減少佣金的數額,或命令沒有佣金。

在2019年的一個最高法院案件中,中介晚了一個星期才向710萬英鎊的七個公寓的賣方提供必要的信息。那時,買方的報價已經被接受,代理人的佣金被減少了1/3 。賣方冷靜地節省了32,900英鎊。

最高法院明確指出,在有些情況下,代理人的過錯非常大,即使客戶沒有因為不遵守法律而受到損害,他們也不會得到甚麼。這條法律的重要性不應該被低估。

(原文鏈接:Our estate agent played no part in us selling our house to a neighbour – do we still have to pay the agent’s fees?) 

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