ATO官方退稅指南|投資房退稅的注意事項

在澳洲，許多人以投資房產來進行合理避稅。除房產本身的升值外，充分利用現有稅務政策進行退稅/抵稅，也是很多人考慮購置投資房的原因之一。簡單來說，如果投資房的租金收入低於支出，房東就可以利用虧損金額抵扣其他方面的收入。

本期支靖和會計事務所幫大家整理了ATO最新發布的「投資房退稅指南」（Rental Properties 2021）， 希望可以幫助房東們更好地管理自己的稅務。 

哪些收入需要納稅？

1、租金收入；

2、用於抵充房租的商品或服務；

例如，您把房子租給朋友，他沒付現金，但給房子添置了件家具或電器，那麼就需要您將其折為現金作為收入報稅。

3、用於抵充房租或修理費的押金；

例如，您的租客不付租金，或者破壞了房子不修理，這時您有權扣留押金，那麼押金也要算作收入報稅。

4、租客損壞物業後支付的賠償金；

例如，您的租客破壞了房子某處後支付了修理賬單，您將這筆修理費用申報抵稅了，那麼租客支付的金額要算作收入報稅。

5、保險賠償金；

例如，您的租客不付租金，但您購買的業主保險支付給了賠償金，這也要算作收入報稅。

6、政府為安裝太陽能熱水系統等提供的津貼。

哪些費用可以抵稅？

通常情況下，投資房申報抵稅的主要部分是「房貸利息「，即用於購買投資房而產生的相關利息可以全部進行抵扣。

1、廣告費（Advertising for tenants）；

這是指投資者在招租時產生的廣告費。舉例說，在報紙上刊登出租信息產生的費用等。

2、物業管理費（Body corporate fees and charge）；

通常情況下，公寓、單元樓以及聯排別墅等會有相關的物業管理費（Strata fee）。  

3、清潔費（Cleaning）；

4、市政費（Council Fee）；

5、房屋設施折舊（Depreciation on plant）；

6、園藝和鋤草費用（Gardening and lawn mowing）；

7、房產保險（Insurance）；

8、房貸（Interest on loans）；

如果投資房是您通過貸款購買的，那所產生的貸款利息也可以退稅。  

9、地稅（Land tax）；

10、法務費（Legal fees）；

請注意，購房賣房時產生的律師費則不能計入此項。

11、除蟲費(Pest control)  ；

12、房屋中介代管費（Property agent fees and commissions）；

如果把投資房交給中介管理，那中介收取的管理費用也可以退稅。

13、房屋維護維修費（Repairs and maintenance）；

如果房屋有部分損壞或者需要做維護時所發生的費用可以退稅。

14、房屋折舊(Capital works deductions）；

一般針對於房屋結構和外部設備折舊情況的計算。 

15、水費（Water charge）；

房東為出租房支付的水費，注意房客自付的水費不能計入退稅列表中。

支靖和會計事務所提醒：

1、妥善保留好所有支出的憑證，畢竟持有完善的支付證明是為了更順利地申報並最大化抵扣所有項目的依據。

2、房產購買時所產生的律師費、房產中介費、印花稅等不能用來抵扣，但可在計算資本增值稅時作為房產的成本扣除。

3、如果您投資房的部分水費是由租客來繳的，則不能用於抵稅。

4、要在避免引起稅局調查的同時，並達到報稅回報最大化，最好諮詢有經驗的會計師來處理投資房退稅問題， 支靖和會計事務所可幫助房東們合理的處理投資房稅務。 

個人和商業混合房產

ATO密切關注個人和商業混合用途的房產，例如度假屋或者在Airbnb等住宿平台上出租的住宅。如果房產的一部分被個人使用，房東不能要求全額抵扣費用，必須按比例分攤，且只允許在房產真正可供出租的期間提出抵扣。

例如您有個度假屋，旺季用於Airbnb出租，那麼自住期間產生的費用不能用於抵稅；或者一套房產一部分用於自住，另一部分用於出租產生收入，則必須通過按建築面積實際計算方可。

【關於我們】

支靖和會計事務所是墨爾本具有豐富會計和稅務經驗的會計事務所。我們是澳大利亞CPA註冊會計師、SMSF註冊審計師、註冊理財師，並且是稅務局註冊稅務師。我們為客戶提供最切實可行的專業建議，並為您提供免費10分鐘的會計稅務諮詢服務。

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