廣東大亞灣房價4.8折，萬達陷入債務泥沼

5月15日大亞灣降價最狠的樓盤直接打4.8折破了大亞灣的最低記錄，目前低樓層價格在6800元每平方米左右，總樓層為26層，中高樓層價格普遍在7000~7200元每平方米。

這一景象凸顯出廣東惠州樓市的崩潰。這不是一種8折，7折，甚至6折的降價，更不是5折的大幅度打折，而是下跌到了4.8折。在全球範圍內，無論是何種金融產品或資產，一旦價值縮水超過一半，都可以被稱為「崩潰」。現在，惠州的樓市就出現了這種災難性的情況。

更令人憂心的是，這次樓市下跌出現了一個危險的信號：那些持有房產的精英階層已經全面賣出了房產，只留下了普通的投資者。同時，一線城市的二手房成交量也在下跌，給中國的銀行和地方政府帶來了危險。

就說這個降價4.8折的樓盤吧，它位於深圳東側的大亞灣，那裡的海景非常漂亮。

這個就是樓盤的大門，叫做臻悅府。

惠州本地媒體數據顯示，臻悅府的備案價均價為每平方米14741元。在房地產市場的繁榮時期，許多香港人被吸引到大亞灣購買房產，房價最高時曾衝到每平方米3萬。現在，其價格已經降到每平方米7200元，這還是平均價格。對於相對較差的樓層，如2樓和3樓，價格更低，只需6000元每平方米就能入住了。

這套房產，98平米的大橫廳設計，三間臥房，主臥室有帶衛生間，精裝修的房子現在是6000塊錢一平方米，比4.8折還要低。

大亞灣，這個風光秀麗的海濱地帶，一年四季如春，緊鄰中國經濟的發動機深圳，距離深圳的坪山區只有20公里，開車到深圳市中心也只需要1個小時的高速路程。現在即使這樣的地方房價也在崩潰，那中國還有哪裡不能崩潰呢？

關於惠州的房價下跌，還出現了一個棘手的情況。記者向惠州市住建局房管科諮詢，得知官員們已確認房企降價的情況，但認為這屬於市場行為，只要企業手續齊全，沒有其他問題，就可以正常網簽出售，合理合法。

這其中的問題，你們發現了嗎？開發商降價打4.8折，政府現在不管了！以前開發商降價，很多業主就去售樓部鬧事，開發商不得不把價格提高。現在開發商公開降價，政府卻說這是市場行為，不干預。這意味着什麼？

一些了解中國政府運作規律的評論家指出，這可能意味着過去的降價影響到了政府內部某些人的利益，那時政府就會管，開發商就不能降。現在的降價可能已經與政府中的人無關了，被視為市場行為，這就是底層邏輯。

具體來說，可能是因為過去許多房產的價格不降，是為了讓持有房產的精英有時間把房產賣出去，所以就不能降價。等到這些官員和精英們幾乎都跑了，房子的價格就可以降了。

過去的抗議者之所以敢去砸售樓處，是因為他們背後有政府的支持，有底氣。如果是沒有背景的普通人，他們怎麼敢去砸售樓處呢，而且還不被逮捕？很多政府官員都持有多套房產，像省長、市長、區長等都是大量房產的持有者，或許不是他們名下的，但與他們有關，因此房地產不能降價，政府需要出面穩定房價。當精英們離開之後，樓市降價就被視為市場行為，不需要監管。如果普通百姓抗議得過於激烈，就會被關進看守所，並被開出罰單，罰款數千元。這些罰款在財政收入匱乏的情況下，被用來維持地方政府的運轉。這就是現實的中國。聽眾朋友們，你們理解了嗎？

大亞灣只是惠州南部的濱海地區，就惠州整個城市的房價來說，也是在大幅度的下降。

在房價達到頂峰時，惠州的平均價格達到了15,000元每平米。現在的平均價格只有11,000元。大部分過去起步價格為13,000元的樓盤都已降至7000-8000元，當地的豪宅也大幅降價，還附贈家電。好地段的裝修房只需每平米8800元，很多二手房基本都虧了三四十萬才能賣出，關鍵是還賣不出去，你能相信嗎？

現在開發商正在大力推銷，不僅降價，還贈送車位，送30年的物業管理費，但購買的人卻不多。根據官方數據，4月份惠州商品住宅有56個項目在持續供應，供應端有大量房產，一個月環比供應量上漲了62.5%，但成交量卻環比下降了36%。

專家們認為，如果惠州的房價繼續下跌，那麼接下來可能會影響到離廣州更近的東莞和佛山。然後，這個影響可能會進一步擴展到廣州市的核心區域。

目前，全中國的房產市場的降價態勢已然明顯。包括北京、上海、廣州、深圳在內的一線城市，以及杭州、南京、武漢、蘇州、廈門、重慶、成都和寧波等強二線城市，其二手房成交量都在大幅下降。舉例來說，根據四月份的數據，北京的成交量環比下降了40.5%，上海的成交量環比下跌了26%，廣州的成交量環比下跌了14.36%，而深圳則下降了24%。

這些成交量的大幅下降，可能是由於一部分投資者被迫賣出房產，逃離市場的下行趨勢，或者是有人選擇賣出自己的房子並離開中國。當這些人完成交易後，成交量可能會進一步下降，最後到達有價無市的狀態。

然而，開發商不願意處在這樣的僵局中，他們需要降價銷售房產，回收資金以償還債務。這就可能會引發一個降價的循環，最後在全國各地的城市中形成一個降價的趨勢。這很讓中國政府頭疼，因為這會對地方債和中國的銀行系統施加很大的壓力。

我們剛才談到的是住房的市場，那麼我們來看一下現在的商業房地產市場也有一家著名的企業，面臨着資金短缺的問題，有可能在未來爆雷。

據市場傳聞，萬達集團正在與國內的主要銀行洽談一個無還本續貸的貸款方案。萬達集團的主要目標是推遲其欠款的支付，特別是那些銷售表現不佳的項目。如果今年到期的貸款能夠只需支付利息，而本金的支付能夠延期，那將對萬達集團的財務壓力有所緩解。同時，萬達希望其子公司能繼續從銀行借款。

一般來說，企業在申請延期支付銀行貸款本金時，有兩種常見的策略：一是借新款還舊款，二是延長借款期限。萬達集團採用了這兩種策略並正在與銀行進行磋商，可以看出其現在的流動性壓力不小。

此外，有媒體報道稱萬達集團將在六月前開始大規模裁員，裁員規模預計為30%，目的是降低人員成本。同時，萬達也在通過質押融資、減持套現等方式籌集資金。

萬達集團的財務狀況究竟如何。財報顯示，截止2023年第一季度，萬達商管的短期借債為68.04億元，同比增長1450%；一年內到期的非流動負債為730.37億元，同比增長338%。但其持有的貨幣資金只有304.67億元，無法覆蓋短期債務。

同樣，萬達集團旗下的上市公司萬達電影的財報也顯示出財務壓力。截止2023年一季度，萬達電影的短期借債為31.33億元，一年內到期的非流動負債8.96億元。而其持有的貨幣資金為36.54億元，資金同樣捉襟見肘。「沒錢」的現實，已經開始困擾萬達集團。

2021年，萬達集團將大連萬達商管中的物管和商管業務進行拆分，並與珠海市政府簽署協議，將重組後的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，成立珠海萬達商管理有限公司。這個過程中，珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司，目標是上市。

珠海萬達商管儘管引入諸如碧桂園、騰訊、中信資本等多家戰略投資者，總投資額達380億元，使得珠海萬達商管的估值一度飆升至1800億元人民幣。但是這個上市計劃中，珠海萬達商管與戰略投資者簽署了兩份對賭協議：一是承諾在2023年底前上市；二是承諾2021年至2023年期間珠海萬達商管的實際淨利潤分別不低於51.9億元、74.3億元及94.6億元。如果無法實現這些承諾，萬達商管集團將需要向投資者支付約300億元的股權回購款，並支付高昂的利息。這給萬達集團帶來了巨大的風險，上市不成功怎麼辦？

2021年10月，珠海萬達商管首次提交了招股說明書，開始港股上市申請，卻遭遇了首輪申請就被駁回的尷尬。首次申請失敗後不到48小時，珠海萬達商管就迅速更新了招股說明書，並嘗試再次申請，然而又一次失敗。

2022年10月25日，珠海萬達商管第三次向港交所提交申請。此時已經有銀團提醒萬達商管，如果在2023年5月8日前無法完成在港上市，那麼萬達商管可能會違反雙方之前簽署的合同條款，並需要提前償還總計13億美元的境外貸款。然而，珠海萬達商管的第三次申請同樣未能成功。

根據中國證監會發布的新規《境內企業境外發行證券和上市管理試行辦法》，自2023年3月31日起，境內企業直接和間接境外發行上市均需要備案並得到審批。這也意味着，珠海萬達商管需要向中國證監會備案並獲得審批後，才能繼續赴港上市。但從目前看，無論是籌資能力還是風險化解能力上，珠海萬達商管和其母公司萬達商管集團都還都差一截。

例如，今年3月，證監會因萬達商管申請發行60億公司債券而向大連萬達商業提出了詢問，明確要求其補充說明珠海萬達商管的上市進展情況，並評估上市過程中簽訂的對賭協議對公司短期償債能力的影響。

如果珠海萬達商管無法在今年年底之前成功上市，那麼對賭協議將會觸發，總計接近500億元的現金需要準備好，這對已經面臨巨大償債壓力的萬達集團，真是難上加難。