剖析中國房產稅試點的選點意圖

十月下旬，中共突然宣布，開始全面徵收房產稅的試點。中共突然推動房產稅的目的有兩個：一是擠壓房地產泡沫，避免整個經濟被房地產泡沫綁架的困局；二是為地方財政提供替代賣地收入的穩定新稅源。然而，這次中共當局挑選全面開徵房產稅的試點城市，不是為了幫助最依賴土地財政的城市政府脫困，而是選擇當地政府最不怕徵收房產稅的地點。因此，房產稅試點五年期限內，試點城市的壓力並不大；而那些處於五年緩衝期當中、土地財政依賴度高的地方政府，才是壓力最大的。

1、房產稅突然落地

從2013年開始，中國一直有一個話題，那就是快要徵收房產稅了。有房子的人，沒人不討厭這個壞消息。但是，大家聽多了「狼來了」，漸漸也麻痹了，因為8年來房產稅的事幾乎年年提，年年不動。民眾心裡想的是，經濟那麼好，政府不至於動房產稅這點錢的腦筋吧？何況，老百姓對房產稅肯定不樂意，收房產稅一定會衝擊房價，政府當然會擔心，所以，大概政府研究一番以後會把這主意給擱下的。民眾的瞎琢磨好像還有點譜，因為政府並沒動真格的，只是放放風而已。隨着房價不斷上漲，房子似乎就從固定資產變成了金融資產；擁有多套房的人，看着房子就象看聚寶盆，讓很多城市家庭的下一代對自己將來可以繼承的財產信心滿滿。

去年12月23日，《人民日報》發表了財政部部長劉昆的文章，他提到，要培育地方稅源，按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。今年1月4日，我在自由亞洲電台的網站上發表了一篇文章《房產稅腳步漸近》，認為中共早晚會徵收房產稅；而徵收房產稅的結果是，地方政府有了新的財政收入來源，但整體經濟的消費將因此減少，從而導致服務業和製造業更加蕭條。

今年十月，習近平在中共黨刊《求是》雜誌上發表一篇文章《紮實推動共同富裕》，其中提到，「要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。」這話的意思就是，高層已經決定要開始徵收房產稅的試點了。消息一傳出來，社會上還沒反應過來，10月23日全國人大常委會就宣布，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，試點周期為5年；根據試點實施情況，五年後全國人大或制定全國性房地產稅法並在中國全面鋪開。

於是，延續多年的「該不該收房產稅」的議論在中國消聲覓跡了，各種分析猜測紛紛出籠。因為誰都想知道，在哪些地方試點，誰需要交房產稅，稅率是多少；然後就是「上有政策、下有對策」，看看想什麼辦法少交稅、不交稅。其實，要在房產稅的細節公布以前多明白一些細節，就得先知道中共突然推動房產稅的目的。

2、房地產泡沫突然破裂

房地產業已經成了中國經濟的支柱，它本身加上帶動的上下游產業，大約相當於GDP的三分之一，其作用舉足輕重。地方政府的錢袋子多半倚靠賣地收入，中央政府的經濟政績也依賴房地產業。更重要的是，整個金融行業已經通過給房地產業的貸款和給買房者的按揭貸款，與房地產緊緊地綁在一起了。這種局面下，中央政府不敢在房產稅上輕舉妄動。

但是，恆大風暴很快延燒到整個房地產業，這突如其來的衝擊讓中共措手不及。一開始，中共希望恆大調動資金，把在建住宅項目儘快完工，好賣了房子還債；後來發現，恆大公司的資金已經不行了，所以高層10月下旬給恆大老闆許家印下令，要他拿出個人資產來啟動處於停工狀態的在建項目。據《南方都市報》10月26日報道，許家印私人掏腰包「大出血」之後，恆大公司在珠江三角洲地區的40個在建項目已經復工復產，預計年底會有32個項目達到合同規定的交樓時間。既然恆大這個中國房地產業最大的企業都不行了，其他企業的情況大概也好不了太多。

國家統計局10月20日發布的今年9月70個城市房價數據顯示，有36個城市的新房房價下跌；同時，52座城市的二手房房價下跌。《證券日報》10月21日報道，9月北京二手房市場全面「冰凍」，成交量比去年同期下降27%，比8月下降21%；全國許多開發商9月的住宅銷售額，比去年同期下降幅度超過20%到30%。

3、中共開徵房產稅的兩大目的

恆大風暴的衝擊，刺破了中國的房地產泡沫，同時也給中共帶來了一個開始徵收房產稅的機會。中共之所以八年來不敢開徵房產稅，就是怕衝擊房地產市場。而現在房地產泡沫自己破了，房地產交易急劇萎縮、房價下跌、地方政府賣地收入大減這些後果，既擋不住，也捂不住了。

房地產泡沫自己破裂，去除了中共過去不敢開徵房地產稅的顧慮。房地產泡沫本來是對中共的威脅，過去中共擔心這個泡沫破滅，投鼠忌器，不敢輕易開徵房產稅，否則就會罵聲一片；現在，恆大風暴刺破了房地產泡沫，中共既然護不住，也就順水推舟，趁機擺脫房地產泡沫對自己的威脅，順便推出房產稅。對中共來說，它看到的是其中宣傳上的好處：推出房產稅所帶來的對房地產業的衝擊，和房地產泡沫破裂本身的後果混在一起，就可以減輕推出房地產稅的責任。

中共外宣官媒已經明確表示，要達到「不再讓中國經濟被房地產泡沫綁架」這個目標，這次房地產泡沫自己破裂，反而成了中共走向這個目標的時機。這就是為什麼中共趕在這個時刻開徵房產稅的原因之一。至於中共開徵房產稅的另一個目標，用外宣官媒的說法就是，逐步解決地方政府依賴土地財政的問題，通過房產稅，為地方政府找到新的穩定的稅源，充實地方財政，免得地方財政因為賣地收入萎縮而陷入困境。

4、從哪些城市開徵房產稅？

中共全面開徵房產稅，計劃先在若干城市試點五年，然後完成相關法律的立法，做好在全國徵收房產稅的行政方面的準備，五年後便全國推開。對房地產公司和持有多套房的房主來說，當前他們最想知道的是，會在哪些城市開始五年試點？

據《華爾街日報》報道，中南海全面推行房產稅的意向遭到很大阻力，最初提出在三十個城市試點，然後縮減到十個城市。而10月25日公布的中信證券研究報告則認為，這次房產稅試點的範圍又進一步縮小到四個城市，即上海、重慶、深圳、海南，試點城市名單將於今年年底公布。如果中信證券研究報告的說法被證實，那麼，實際上明年房產稅試點城市當中只有兩個是新增的，而另外兩個是早已試點多年的地方。

2011年，上海和重慶就開始了房產稅試點，但各自側重點不一樣。上海是針對本市居民新購的第二套或多套住房以及非本市居民新購住房，稅率很低，一年徵收房產稅兩百多億元基本未引起什麼反彈。重慶則針對個人擁有的獨棟商品住宅、新購的高檔住房以及在重慶無戶籍、無企業、無工作的個人新購住房。也就是說，上海是對擁有多套房的居民徵收房產稅，而重慶則主要是對高端豪宅徵收房產稅。這次滬、渝再次被列入新的房產稅試點城市，不過是擴大徵收範圍，提高稅率而已。而深圳和海南才是真正的新試點地區。

中國各地經濟繁榮程度不一，各城市房地產供求不同，土地財政對當地的影響差別非常大。徵收房產稅，如果是為了填補地方財政窟窿為主，就會從地方財政情況最危險的地方入手開始徵收。然而，中信證券研究報告披露的房產稅試點城市似乎說明，實際上這次中共卻是從相反的方向入手，也就是，從最不差錢的城市開始徵收。為什麼如此？要找出答案，就需要分析地方財政的土地收入。

5、地方財政和賣地收入

地方財政的收入主要包括地方稅收、中央財政撥款和賣地收入，其中賣地收入可歸地方政府自己支配。中央財政根據各種財政稅收政策，對地方政府會有數額不同的撥款。地方政府本身的稅收加上中央財政撥款，財政部門稱之為「一般公共預算」。如果一個地方政府的收入多於本地的財政開支，就需要向中央財政淨上繳地方稅收收入。2020年，31個省市當中，只有廣東、上海、江蘇、浙江、北京、天津、山東和福建對中央財政淨上繳稅收；與此同時，23個省市政府本身的稅收有限，財政開支相當程度上依靠中央財政的撥款。

房地產業的膨脹，不只是滿足城市本地居民的購買，還吸引了城市周圍和輻射範圍里的外地人進城買房。只有大中型城市的地方政府才可能大力發展房地產，而中西部經濟落後省份縣城以下地區的房地產無法繁榮興盛，也收不到多少房產稅，這些地方的財政永遠依靠中央財政的補助。因此，房產稅主要是在房地產業興盛的城市徵收。

網上有一個44個房地產興盛的城市土地財政狀況的分析，這44個城市不僅包括北上廣深以及大部分省會城市，還包括一些經濟繁榮的地級市、縣級市。這個分析用城市的賣地收入作分子，地方稅收和中央財政撥款（即「一般公共預算收入」）作分母，來計算賣地收入與地方財政常規收入的比例。我把這個比例稱為「賣地支撐比」，如果賣地收入高於常規收入，比如超過百分之百，就說明這個城市的財政主要靠賣地收入來支撐。

這44個城市當中，20個城市的「賣地支撐比」超過100%，其中佛山是180%、長春和南京都是153%、武漢和廣州都是150%；另外，有19個城市的「賣地支撐比」在50%到100%之間；只有5個城市的「賣地支撐比」低於50%，其中大連是47%、煙臺45%、上海42%、北京36%、深圳27%。按照中信證券研究報告透露的信息，這5個「賣地支撐比」低於50%的城市當中，有2個城市被選為這次全面徵收房地產稅的試點城市，即上海和深圳。

6、為何不選「賣地支撐比」高的城市，試點房產稅？

這次開始房產稅試點的地方，之所以可能選在「賣地支撐點」低的城市，應該是因為：選在這些城市試點5年，房產稅高低不太影響當地的財政收入，這些城市政府會比較沒有牴觸情緒；其次，這些城市中，上海、重慶已經部分徵收房產稅十年了，操作起來輕車熟路，只需要擴大徵收範圍即可。深圳、海南雖屬新試點地區，但深圳的財政充裕，可以把房產稅率定得比較低，而當地中產階層的人均收入高，對房產稅的社會牴觸會比較小；只有海南的海口、三亞可能「賣地支撐點」稍高，許多房主都是冬季「候鳥」，主要居住點在北京甚至東北各地，對這些外地房主試點新征房產稅，可以發現徵收時的難易度。

早在恆大風暴爆發以前，各地的賣地收入就已經開始萎縮了。國家統計局公布3季度經濟數據時披露，全國房地產公司1-9月為建住宅所購置的土地面積下降8.5%，這是房地產業相對萎縮的開始，同時也意味着地方財政的賣地收入下降。路透社對中國財政部10月22日公布的數據計算後發現，9月全國的土地競拍收入為5,703億元，下降了11.15%，而8月下降17.5%。

賣地收入下降，對那些「賣地支撐比」高的城市財政衝擊大得多。這些城市的房地產開發火熱，一旦房地產泡沫破滅，這些城市過高的房價就下跌很快；若同時在這樣的城市開徵房產稅，對地方財政的打擊會格外狠，地賣不動了，當地經濟的重要支柱會突然垮下來。

這些城市政府將面臨艱難選擇，要轉向不靠房地產開發的經濟發展肯定不容易。而已經賣出去的地，如果不繼續蓋房賣房，當地會出現「恆大」現象，拖累金融系統，中南海必定要追究；如果繼續玩房地產泡沫，且不說民眾是否願意繼續買房，就算蓋了房賣得出去，五年後全國實行房產稅，豈不是挖坑讓買房戶往裡跳嗎？那時候開徵房產稅的社會反彈必定比其他城市更大，房產稅收不上來，地方官照樣吃不了兜着走。

從這個角度去看，被選為五年試點房產稅的城市，可能是當地政府最不怕徵收房產稅的地方；而五年緩衝期對那些「賣地支撐比」高的城市來說，才是真正的考驗。五年解決自己的難題談何容易，搞得不好，就變成了地方官前途的五年「死緩」。