昨日像那東流水

應該是前年。老宋在杭州請幾個老朋友吃飯。我湊巧在杭州,也參加了。

還是九溪的玫瑰園酒店裡。早春三月,孔雀在草地上行走。

第一次見老宋,也在玫瑰園。2010年,那時他鮮衣怒馬,坐行業二把交椅,說要超越萬科。

十幾年一晃而過,行業跌宕起伏。他當年要超越的萬科,陷入各種傳言中,他曾經的兄弟孫宏斌衝上巔峰,又像流星般隕落。

但這些,和老宋似乎已經無關了。他就每天中午晃悠着走過來,坐酒店走廊上抽煙,專注自己的事。他頭髮已花白,遠離聚光燈多年。

飯桌上,大家談論過去的人和事,行業的,家國的。玫瑰園裡談論這些,有點像王小波寫過的一句話,躺在河底,看着潺潺流水、波光、落葉、浮木、空酒瓶:

一樣樣從身上流過去。

飯桌上,老宋隨嘴問一個杭州朋友,這幾年買房掙的有2000萬嗎。朋友笑着說:

托杭州這座城市的紅利,當然不止。

那幾年,杭州整座城都處於搖號炒房的亢奮中。大家都在狂熱地搞錢搞指標,搞房子。

也是那年,杭城的另一場飯局。整整三個小時,杭州幾個朋友都在說誰搖中了一套房子,準備搖什麼房子,動輒都是兩三千萬的房子。

我沒怎麼能說上話。出來時,跟朋友說:

氣氛熱烈,很像2016年年底北京的飯局。

他們不知道,之後的北京發生了什麼。尤瓦爾·赫拉利在《人類簡史》中寫過:

歷史的鐵律就是,事後看來無可避免的事,在當時看來總是毫不明顯。

1

杭州房企濱江被傳將被杭州國企收購的前幾天,濱江老闆戚金興和夫人,在杭州淳安縣胡家坪的山上,接待了濱江的業主們。

戚老闆說,山上空氣清新,人也能保持清醒。

過去兩年,戚老闆和其他房地產從業者,似乎不是一個時代的。

每逢年底,所有民企都疲於應對債務和維權時,濱江都要上頭條——中國房企里最長的春節假,今年是20天。還有幾萬元的全家春節旅遊大禮包,讓多少下崗地產人羨慕得流口水。

疫情期間,普通員工還領到了2萬元消費券。被隔離在家的網友們感覺受到了十萬點傷害,紛紛喊話戚老闆:

能不能安排個工作。

很多房企慕名來拜訪學習,像挖寶一樣挖濱江,甚至喊出了「學習濱江,成為濱江」的口號。但調研了一圈後說,濱江是很好,但真學不來。

它的獨特性太明顯了。

濱江60%土地儲備,在中國房地產市場最好的城市杭州;85%的土儲,在中國最富饒的省份浙江;他們去年拿了33個項目,27個項目在杭州。

這家公司人員高度精幹,流動性很低。2023年濱江1076人管了120個項目,賣了1534億:

人均銷售額1.43億元。

它的合夥夥伴也忠實、穩固。濱江帶着一幫小兄弟拿地,合作開發,有錢,有品質。

它很好地繼承了同城老大哥綠城的營造質量和客戶口碑。但在人均產出、成本控制和周轉速度上,比老大哥做得好太多——幾乎也是全行業最好的。

打個比方,這個行業里老宋的綠城曾以手工定製保時捷為豪;楊國強的碧桂園建起了五菱宏光的自動化生產線;但一回頭,戚老闆在杭州建了一條保時捷的自動化流水線:

生產比你快、利潤比你高、口碑還比你好。

而且直到當下,戚老闆也是房地產老闆里,少有的敢公開表達的人。

在綠城老宋半隱退的日子裡,他一個人扛起了浙江地產商的大旗,直截了當在一些場合里指名道姓地批評同行業績造假,並對市場進行預測。

像同城大哥老宋當年一樣,戚老闆有時金句頻頻。他鬆弛地講着大實話,聽起來像凡爾賽。比如,2023年,濱江最低一筆項目貸款是2.2%,戚老闆說:

有時候我都覺得難為情。

說到自己業績,戚金興說不是濱江猛,而是別人往後退的速度比濱江快。去年他跟我討論市場,他說自己做夢也沒想到,自己竟成為中國民企第三:

排前面的房企都暴雷了。

但他自己對後市非常不樂觀,說房地產的豐產期已經過了:

我現在的戰略是,其他城市再有誘惑力,也不去了,保住現在成果。

很快,他又成為了民企第二。去年在多數房企銷售額同比普遍下滑40%的情況下,這家只偏安杭州的地產商,依然實現了業績持平,坐上了中國地產商第11名的位置。民營房企里規模比他大的,只有:

民企之光龍湖。

龍湖銷售額只比濱江多200億,員工數量,是濱江的二十倍;龍湖的有息負債是1926億元,濱江的有息負債只有360億元。

濱江的負債里,短期負債只有135億,手裡的現金,有327億。

某種意義上,已經沒有比濱江財務更安全、模式更完美、管控更好的民營房企了。

但今年過完年,濱江的合作夥伴們發現,濱江似乎有一些變化。曾以卷死整個杭州聞名的濱江,突然不捲了。

濱江過去的核心競爭力,是工程和財務的高周轉。一拿地,濱江就會集中一切力量,不惜一切成本,和時間賽跑,搶首次開盤的預售證。 

但最近幾個月,有地塊濱江拍下來很久了,工地仍靜悄悄。

流言很快找上濱江。

2

時間倒回九年前,2015年的戚老闆,其實和當時的老宋一樣,是個半退休的狀態。

我第一次見戚老闆,也是在2015年。在濱江杭州慶春東路的辦公室里。他坐在寬大沙發上,頭髮梳理得井井有條,穿着藍色襯衣。

濱江是鄧小平南巡講話的產物。戚老闆年齡比老宋小四歲,1992年,30歲的杭州市江干區鄉鎮企業局科長戚金興,8萬元起家創辦了濱江,幸運踏上了中國房地產的順風車。

在杭州,濱江在品質上與大哥綠城的較量,也把這座城市捲成:

中國房產品質最高的城市。

雖然非常卷產品,但每天早上九點,戚老闆都會坐夫人的車到辦公室。每天下午,夫人下班後會到公司接他,倆人一起回家。

和其他房產老闆不一樣,戚老闆極為自律。他沒有應酬,少有飯局,幾十年如一日。

2015年前後那幾年,每個月,戚老闆都要休一個禮拜的假,帶着家人去旅遊,去全國各地,世界各地。他基本是甩手掌柜,項目開工去下,樣板房檢查驗收下。

2015年的戚老闆跟我說,濱江的財務要從安全改為保守:

確保企業安全運營。

戚老闆這麼保守,是因為當時杭州樓市太糟心了。

2013年杭州賣了1326億的土地,創了金融危機以來的紀錄。但第二年,杭州新房庫存就超過了十幾萬套,到了歷史巔峰。

老宋非常頭疼如何去庫存。綠城2009年買的地,很多2014年都沒賣出去,「買房的人都在哪裡?」2014年的一天,他攤開手來這樣問過我。

轉機很快就來了。2015年之後:

杭州全是利好。

阿里巴巴上市,杭州開始從工業經濟向信息經濟的轉型,人口每年都飆漲十幾萬。

2016年9月,杭州又成功舉辦了G20。杭州城市的操盤手,準備用亞運會把自己推向更重要的位置。杭州由此開始了一輪大規模的城市更新建設,拆遷了10幾萬戶。

新增人口需要住房,拆遷戶也需要住房。綠城和濱江怎麼找都找不來的客戶,就這樣被政府、被產業創造出來了。2017年,杭州賣掉了17萬套房子。很多人都是一次性付款。

戚老闆突然就發現,自己已經沒法像老宋一樣隱退、帶着家人出去玩了。因為專注於杭州的他們,好日子說來就來了。

從2016年開始,杭州開始成為中國最熱的土拍城市,房企爭相來到這裡競技。

我粗略算過,2016年到2023年,杭州這八年總土地收入超過1.8萬億,全國遙遙領先。

杭州樓市和土拍市場一直高溫不退,這其中,有濱江的巨大功勞。

從2019年開始,濱江在杭州的土拍市場上,一直斷崖式領先。我粗略算了下,過去八年,濱江在杭州土地市場的總投資,超過了2000億。

濱江因而被戲稱為「杭州第二城投」。因為他們甚至不需要做投資測算,認準的土地,別人敢出價,濱江就跟着舉牌。在前幾年,杭州土地市場的第一定律是:

濱江永遠可以比別人多加1000萬。

杭州城市的操盤手,顯然需要濱江這樣的「城投」企業,來撐起地價。這座城市既要賣地,又要限房價,還不能把房子造得太爛,就只能壓縮開發商的利潤。

開發商只能進行速度比拼了。「杭州城投」濱江這時候的優勢凸顯了——它總能以別人想想不到的速度完成項目審核,拿到貸款,開工,拿預售證。

更重要的,濱江造房子的速度,也讓別人望塵莫及。我的朋友社長寫過,濱江連混凝土,也比別人成型得更快一點。

同樣的時間拿地,別人的項目剛打第一根樁,濱江已經開門賣房子了;別人剛開始賣房子,濱江已經清盤了;政府給濱江批的售價,甚至總比其他開發商高一些。

押注杭州城運的戚老闆,得到應得的回報。濱江2023年在杭州的銷售額超過600億——他們已經連續六年稱冠杭州。

這麼努力了,但濱江這幾年的項目利潤,不超過5%。戚老闆有一年甚至喊出,努力做到1%-2%利潤率。

濱江項目的利潤率,已是全杭州最高。這其實也是過去十年中國房地產的謎案:

利潤去哪了。

3

其實這幾年,外界其實也在質疑濱江。有人公開討教戚老闆,重押一個城市是不是風險太大。建業老闆胡葆森「只有河南」的得與失,就是教訓。

戚老闆回應說,杭州是全國最好的市場了。

那幾年,杭州用數據打臉質疑者,操盤手靠着倒掛紅利,使新房市場維持着熱度。尤其是核心區的高端改善項目,至今仍然熱度不下。

濱江稱自己為高端品質標準制訂者。換句話說,濱江剛好就是吃杭州樓市這口飯的。

但現在,風險還是來了。

2021年年初,戚老闆宣布,在杭州,以限價3.5萬元為劃分,以上和以下各占一半。也是從這時開始,濱江去了以前不會去的地方,拿了以前不會拿的地。

但2022年開始,杭州外圍市場就明顯冷清了。像崇賢、寧圍這樣曾被吹爆的板塊,都恢復了中介拖着廣告牌攬客的日常。

2023年,杭州外圍市場更是急轉直下,連渠道強大的中介,也沒辦法將客戶拉到案場了。

濱江去的臨平、蕭山臨浦、臨安、富陽甚至良渚、龍塢都成了高庫存重災區。戚老闆引以為傲的品牌效應、人員精幹效應,都在這裡失效了。

以蕭山臨浦臨瀾之城為例,戚老闆緊急調集了公司最看好的營銷高手負責項目推進,但效果還是寥寥。

2023年,濱江以自己的名義拿了15宗地,近10個項目綜合新開盤去化率都低於50%。大江東的河印觀翠灣,總共開盤兩次,去化率到現在也只有27%。

前幾年,杭州高端改善買不到大戶型房子。戚老闆看到了大平層的機會,成為杭州地產商中第一個吃大平層螃蟹的開發商,並最先受益。

剛開始,濱江確實收割了一批頂豪改善客戶。即便杭州整治大平層後,濱江依然與運河集團合作開發錦上灣,項目的商業部分是突破想象力的:

杭州第一個800方大平層。

這個800方大平層在準備入市了,戚老闆定價很便宜。

對大平層,戚老闆也早看到風險,去年就在用力甩了。濱江說有「三大戰役」,去商鋪、去車位、去大平層。

只是住宅都難賣時,大平層就更難了。

另外,這些年,同行對標學習濱江也不是沒有成果。

以前從拿地到拿出預售證,濱江都是最快的。但現在這個優勢已經越來越不明顯了。綠城已經全面趕超濱江了,很多次,綠城剛拿完地,工程車和集裝箱已經運到了工地。

就連外來的建發,也學到了濱江的精髓。拿完地,工地圍擋很快就圍上並貼宣傳欄了。

而濱江一向難以超越的人員精幹效應,也遇到了問題,去年,濱江深陷歐琳假水槽事件,雖然濱江報警並自查是供應商問題,但管理問題是逃脫不了的。

濱江集團的老闆之一朱慧明過去總出席奠基儀式。但這件事後,朱老闆退休了。戚老闆將總裁的權杖,交給了他口中的年輕人:

張洪力。

張洪力1973年出生,早在1997年就加入濱江,是濱江第一位本科生。他已在濱江任職時間長達26年,從基層干起,先後擔任過董辦負責人、項目負責人、副總裁、常務副總裁、執行總裁。

在戚老闆C位指點售樓處的照片裡,旁邊緊挨着的總是張總。濱江內部人評價張總,上班最早,下班最晚,做事很細緻。

新總裁帶來的變化也是顯著的。他成立了集團招采中心和監察部門。另外,這家一向工程團隊強勢的公司也更重視營銷了。

濱江也在對標綠城的降本增效。未來,濱江讓同行羨慕的福利待遇,恐怕也要打折扣了。

某種意義上,全國最好的市場,周期只是被操盤手人為拉長了一些;而中國最好的民營房企,也只是補以前缺下的課。

說到底,這個世界是沒有奇蹟的。

4

今年4月29日杭州土拍前一天,錢江新城二期地塊可能流拍的消息就傳遍了。

這天中午,杭州一位朋友找我嘮嗑,說錢二地塊坐地單位想下架,卻下架不了。建發報名了,但遲遲不交保證金。

臨近下午5點截止時間,錢二地塊還無開發商出價。臨近晚上6點半左右,杭州市規劃和自然資源局發布錢二地塊終止掛牌公告,理由是:

經研究決定。

錢二是杭州的面子和里子。過去兩年,杭州這座城市的操盤手畫的餅很大很成功,2021年至今,錢二相繼推出涉宅地塊達14宗,開發商們造得又大又豪,收割了一批又一批富人。

上一次錢二拍地,濱江和城投底價拿了地,錢二總算保住了一點顏面。但現在,這個餅,連濱江都吃不下了。即便錢二操盤手們抬高了地房價差,開發商還是不願上鈎。

眼看着要流拍了,操盤手們只能宣告終止出讓,聽上去要比流拍要好點。

五一前的土拍,其實很明顯。世紀城的地就是出來帶節奏的,地塊不大,總價不高。果然,15家開發商競拍22輪,綠城近14%的溢價率搶到手了。

丁橋地塊有點迷,實在不懂開發商的心思。10家地產商競拍26輪,中天和海威聯合體以溢價率15.09%拿下,這是本場土拍最好溢價率。

雖然這宗地在丁橋位置配套不錯,但不得不說中天海威太有魄力了。畢竟邊上兒的項目為了蓄客,電銷電話都要爆了。

這幾次賣地越來越考驗操盤手了。上上次賣地,蕭山和餘杭各一宗地流拍,建發和保利說好的托底,結果臨陣脫逃,100萬保證金都不要了。

到了上次賣地,8宗地幾乎全部成交,唯一一宗溢價地塊溢價率也只有1.8%。一向敢拼敢殺的濱江,付出底價的籌碼:

為了降噪。

建發上上次拍地,雖然臨陣脫逃了蕭山地塊,但底價拿了桃源地塊。到了上次拍地,建發單獨底價拿下了螞蟻退地的之江兩宗地塊,還聯合杭州交投底價拿下了雲城地塊。

在操盤了3000多套的之江未來社區後,建發的能力和財力,被盯上了。他們開始取代濱江,被稱為:

杭州第三城投。

雲城那宗地並不在雲城核心。這幾天,杭州樓市最大新聞是保利帶頭降價,項目就在雲城。

這三次賣地,建發拿了5塊地。桃源、之江、雲城和未科,哪個項目都不是看上去好賣的樣子。

杭州這座城市的操盤手應該挺苦惱的。最親密的夥伴濱江正困在下行的市場周期里,費勁騰挪。能接上濱江大手筆拿地的開發商,不多了。

買房人也已經接不上政府的賣地速度了。十年前,13萬套的庫存就已經是天量了;現在杭州二手房掛牌量已經超過了24萬套。

這僅僅只是開始,2021年和2022年,杭州一共賣出了31萬套新房。很多房子交付的一個月後,就要被掛牌了。

社交媒體上,疫情前兩年在杭州買二手房的房東們,早已經破防了。買房,成了他們及一些年輕人口中:

最快的破產方式。

樓市兜兜轉轉,企業命運起起伏伏,老百姓資產漲漲跌跌,大家的得到和失去,有時靠個人奮鬥,但歸根結底,都得要靠天吃飯。無人能免。

今年前四月,濱江以355億,排名中國房企銷售額的第八名。排在他前面的,只有保利、中海、萬科、綠城,華潤、招商和建發了。

戚老闆竟然成了中國民營房企第一名。而且他的財務狀況和資產狀況,要比其他人好得多。

濱江仍然是中國最安全的民營企業,沒有之一。只是眼下連它都被傳流言,說將被國企收購,這其實意味着,在資本市場和業內看來:

在當下,已沒有絕對安全的地產商了。

標普在上周就選取了18家房企作為樣本,進行壓力測試。這其中包括金茂、中交地產、建發房產、首開集團等11家國企,濱江、美的置業、龍湖、新城四家民企,以及萬科、綠城、金地三家混合所有制房企。

他們研究後發現,償債流動性壓力是當下中國房地產全行業共同面對的考驗。若銷售額下滑30%:

各類所有制樣本房企,均償債能力不足,包括國企。

我看了下統計,今年前四月百強房企共實現銷售操盤金額是1.091萬億元:

同比降低了46.8%。

走到一個時代的末尾,不堪其重的人,都像一片羽毛,輕輕飛出窗外。

幾個月前,我一個企業家朋友偶遇了旭輝老闆的林中。林中跟我朋友訴說,自己兄弟兩人都抑鬱了,弟弟更嚴重一些,所以辭任了。林中說他靠着打摜蛋,把自己自洽回來。林中後來見到河南建業老闆胡葆森,跟胡葆森吐槽說:

沒想到自己50多歲了,還得經歷如此人生的變故和轉折。

滿頭白髮的胡葆森說:

我馬上70歲了,還不一樣。

文章來源微信公眾號:獸樓處

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