擋不住!一線樓市,全面下滑了!

01

一線樓市集體下跌

5月初的時候,本號就第一時間分析了4月份的樓市,結論是:

無論新房還是二手的,都轉跌了。

而作為樓市風向標、被視作抗跌能力最強的一線城市,二手房成交量更是集體轉跌。尤其是北京,跌幅比誰都大。

北京方面,北京4月份二手房網簽13928套,環比下降了40.5%。

上海二手房成交量4月份不到1.8萬套,相比於3月份的2.4萬套環比下降了26%,比2月份的1.9萬套還要低。

廣州4月份二手房成交量(自助網簽+中介網簽)10500套,相比於3月份的12260套,環比下跌了14.36%。下轄的11個區全線下跌。

深圳二手房4月網簽3744套,相比於3月份的4943套環比下跌了24%。

至於杭州、南京、武漢,蘇州、廈門、重慶、成都、寧波等強二線城市,無一例外,都轉跌了。

轉跌的邏輯,一線與二線存在着區別。

大多數二線以及三四線城市轉跌,邏輯很簡單。

此前受口罩因素而被壓抑的需求,在一季度集中釋放,造就了一季度的小高潮,但這些需求在一季度被消耗得差不多。

而新的需求,由於收入和就業復甦並不順暢,並沒有形成,於是便出現了熱點城市樓市成交量集體青黃不接、後繼乏力的現象。

新的需求為何形不成?主要是收入和就業復甦受阻,尤其是就業,非但沒有復甦,反而16至24歲年輕人的失業率創6個月來新高。

至於一線,因為其房價已經高到了一定程度,支撐起樓市的主要是中產以上階層人群。

一線轉跌,更重要的原因是宏觀大環境不確定之下的信心與預期缺失。最有力的佐證數據,是央行最新發布的存款和房貸數據。

02

提前還貸潮上演

5月11日,央行發布了4月份金融數據,其中存款與房貸均在下降。

存款方面,此前一直在增加,2022年全年住戶部門存款增加了17.84萬億元,是2021年的近兩倍,堪稱報復性存款。

而進入2023年,僅第一季度民眾的存款就增加了9.9萬億,和2019年至2021年的年均存量增量相當。一個季度的存款增加量相當於之前一年的存款增加量。

而4月份的住戶存款減少了1.2萬億。

存款下降,你以為大家是拿出來消費和投資的嗎?

非也。

如果存款拿出來消費投資,那樓市成交量不應該轉跌,CPI也不至於逼近臨界點。

換句話說,存款下降,房貸減少,消費沒有起來,CPI反而逼近跌停板,意味着存款拿出來不是去消費和投資,而是提前還貸去了。

央行披露,4月份住戶貸款減少2411億元,其中,短期貸款減少1255億元,中長期貸款減少1156億元。

短期貸款主要用於買車、消費、周轉等,而中長期貸款基本都是房貸。

在昨天的文章之中我已經解釋過,一般來說,房貸無論怎麼也不可能為負數。

因為市場行情那麼再差,也會有成交,只要有成交,就會有房貸增加。

4月份樓市成交量下跌,我們的心理預期頂多是房貸增量不如3月份而已,3月份房貸增加了6348億元,4月份可能就增加個4000多億,但沒想到增量是負數,減少了1156億元。

房貸負增長,再結合存款下降之下,反映消費的CPI增速創26個月來新低,逼近臨界點。唯有一個解釋合理:

還貸規模比貸款規模還要大。

這種情況,最近十年也就在2022年的2月份、4月份以及今年的4月份出現了。

而提前還貸潮再度上演背後,則是大家對信心與預期的缺失。

一季度之所以上演了一波小高潮,是因為在宏觀大環境改善之下,大家對放開之後經濟、收入、就業的復甦進展過度樂觀。

然而四個月過去了,大家恍然發現,並不是那麼回事。

第一,CPI增速持續走低。

已經連續一個季度低於2%,4月份的CPI同比增速只有0.1%。一般來說,當CPI持續低於2%的時候,就有通縮壓力,何況現在的CPI逼近臨界點。

第二,我們的整體就業率雖然略有下降,為5.3%。但是16至24歲年輕人的失業率創6個月來新高。

第三,好不容易起來的社融,4月份又跌回去了。

4月份,社會融資規模增量1.22萬億元,遠低於預期的2萬億,更遠低於3月份的5.38萬億增量。

社融反映的是全社會對貨幣的需求量。社融下降,意味着印鈔機雖然仍在賣力印鈔,但沒多少人來接水,為數不多來接水的,93.3%還是國企、央企、城投。

簡單點說,就是銀行的錢很難貸出去。其背後反映的是企業沒有擴張意願,生產偏弱。

第四,唯一亮眼的出口數據,很大程度上也是犧牲利潤的結果。

海關總署數據顯示,3月份我們的出口以美元計價增長了14.8%,4月份增長了8.5%。

但這一增長結合PPI來看,其實是壓低價格,利用價格優勢的緣故。一季度,我們的規模以上工業利潤同比下降了21.4%。

這種方式很難持續,因為不斷壓低工業生產者出廠價格,會繼續壓低我們的工業利潤,會加大製造業壓力,影響就業率。

03

新一輪救市可能在醞釀

其實,在3月份熱點城市成交量開始走弱的時候,很多城市就已經按捺不住,開啟了新一輪救市。

3月份以來,以廈門、鄭州、瀋陽、合肥、杭州、廣州、蘇州、深圳等為代表的城市,已經開啟了新一輪救市。

從4月份的成交量來看,沒有一個城市的措施能夠奏效。

但是,我們都知道,越是不管用,他們越會用。新一輪自上而下的大招,可能正在醞釀之中。

最近棚改傳言四起,就因為不久前召開的中央政治局會議上提到了,在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設。

不過這一傳言,已經被闢謠。

但不可否認,樓市如今的現狀,接下來肯定會有大招出台。

不過,正如本號多次強調的,在收入和就業徹底復甦之前,任何招數都不好使。

更重要的是,在口罩三年之下,我們很多人的心態已經變了。

在之前分析今年五一的數據中,我已經說過。

這個五一,確實是史上最火爆的五一。車站、碼頭、景區、山上、海邊、寺廟人山人海,而市區,看書的寥寥,看房的人寥寥,在家的人寥寥。

這種現象背後的本質,並不是說大家的收入一夜之間恢復了。而是思維習慣改變之下,大家不再追求給自己增加壓力。

口罩三年讓大家,想明白了很多事情,追逐當下的快樂享受,追求吃喝玩樂,追求求神拜佛,追求佛系人生,比其他什麼都重要。

生活不再是買車、買房、努力搬磚、事業有成,而是活在當下。

至於買房,有能力就買,沒能力就租,這是大眾的普遍想法。很多人不會再像以前一樣,為了買一套房,掏空6個錢包,背負一輩子的房貸。

這一變化並非我是個人臆想,而是透過我各個平台的讀者留言內容中感覺到的。

日本當年的泡沫破滅,改變了日本一代人的思維。日本也自此進入了低欲望社會。

口罩三年,會否讓中國的年輕人也進入低欲望階段?還不好說,但從調查的消費習慣改變來看,即便不是低欲望,至少也不再盲目追求以加槓桿的方式去買房。

人口見頂、城市化速率見頂、大多數城市供大於求、預期與信心缺失、心態改變,這些因素綜合影響下:

全國90%以上的城市,在未來相當長一段時間裡,都沒有談房價上漲的資格。

(全文轉自微信公眾號城市財經

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