擋不住！一線樓市，全面下滑了！

01

一線樓市集體下跌

5月初的時候，本號就第一時間分析了4月份的樓市，結論是：

無論新房還是二手的，都轉跌了。

而作為樓市風向標、被視作抗跌能力最強的一線城市，二手房成交量更是集體轉跌。尤其是北京，跌幅比誰都大。

北京方面，北京4月份二手房網簽13928套，環比下降了40.5%。

上海二手房成交量4月份不到1.8萬套，相比於3月份的2.4萬套環比下降了26%，比2月份的1.9萬套還要低。

廣州4月份二手房成交量（自助網簽+中介網簽）10500套，相比於3月份的12260套，環比下跌了14.36%。下轄的11個區全線下跌。

深圳二手房4月網簽3744套，相比於3月份的4943套環比下跌了24%。

至於杭州、南京、武漢，蘇州、廈門、重慶、成都、寧波等強二線城市，無一例外，都轉跌了。

轉跌的邏輯，一線與二線存在着區別。

大多數二線以及三四線城市轉跌，邏輯很簡單。

此前受口罩因素而被壓抑的需求，在一季度集中釋放，造就了一季度的小高潮，但這些需求在一季度被消耗得差不多。

而新的需求，由於收入和就業復甦並不順暢，並沒有形成，於是便出現了熱點城市樓市成交量集體青黃不接、後繼乏力的現象。

新的需求為何形不成？主要是收入和就業復甦受阻，尤其是就業，非但沒有復甦，反而16至24歲年輕人的失業率創6個月來新高。

至於一線，因為其房價已經高到了一定程度，支撐起樓市的主要是中產以上階層人群。

一線轉跌，更重要的原因是宏觀大環境不確定之下的信心與預期缺失。最有力的佐證數據，是央行最新發布的存款和房貸數據。

02

提前還貸潮上演

5月11日，央行發布了4月份金融數據，其中存款與房貸均在下降。

存款方面，此前一直在增加，2022年全年住戶部門存款增加了17.84萬億元，是2021年的近兩倍，堪稱報復性存款。

而進入2023年，僅第一季度民眾的存款就增加了9.9萬億，和2019年至2021年的年均存量增量相當。一個季度的存款增加量相當於之前一年的存款增加量。

而4月份的住戶存款減少了1.2萬億。

存款下降，你以為大家是拿出來消費和投資的嗎？

非也。

如果存款拿出來消費投資，那樓市成交量不應該轉跌，CPI也不至於逼近臨界點。

換句話說，存款下降，房貸減少，消費沒有起來，CPI反而逼近跌停板，意味着存款拿出來不是去消費和投資，而是提前還貸去了。

央行披露，4月份住戶貸款減少2411億元，其中，短期貸款減少1255億元，中長期貸款減少1156億元。

短期貸款主要用於買車、消費、周轉等，而中長期貸款基本都是房貸。

在昨天的文章之中我已經解釋過，一般來說，房貸無論怎麼也不可能為負數。

因為市場行情那麼再差，也會有成交，只要有成交，就會有房貸增加。

4月份樓市成交量下跌，我們的心理預期頂多是房貸增量不如3月份而已，3月份房貸增加了6348億元，4月份可能就增加個4000多億，但沒想到增量是負數，減少了1156億元。

房貸負增長，再結合存款下降之下，反映消費的CPI增速創26個月來新低，逼近臨界點。唯有一個解釋合理：

還貸規模比貸款規模還要大。

這種情況，最近十年也就在2022年的2月份、4月份以及今年的4月份出現了。

而提前還貸潮再度上演背後，則是大家對信心與預期的缺失。

一季度之所以上演了一波小高潮，是因為在宏觀大環境改善之下，大家對放開之後經濟、收入、就業的復甦進展過度樂觀。

然而四個月過去了，大家恍然發現，並不是那麼回事。

第一，CPI增速持續走低。

已經連續一個季度低於2%，4月份的CPI同比增速只有0.1%。一般來說，當CPI持續低於2%的時候，就有通縮壓力，何況現在的CPI逼近臨界點。

第二，我們的整體就業率雖然略有下降，為5.3%。但是16至24歲年輕人的失業率創6個月來新高。

第三，好不容易起來的社融，4月份又跌回去了。

4月份，社會融資規模增量1.22萬億元，遠低於預期的2萬億，更遠低於3月份的5.38萬億增量。

社融反映的是全社會對貨幣的需求量。社融下降，意味着印鈔機雖然仍在賣力印鈔，但沒多少人來接水，為數不多來接水的，93.3%還是國企、央企、城投。

簡單點說，就是銀行的錢很難貸出去。其背後反映的是企業沒有擴張意願，生產偏弱。

第四，唯一亮眼的出口數據，很大程度上也是犧牲利潤的結果。

海關總署數據顯示，3月份我們的出口以美元計價增長了14.8%，4月份增長了8.5%。

但這一增長結合PPI來看，其實是壓低價格，利用價格優勢的緣故。一季度，我們的規模以上工業利潤同比下降了21.4%。

這種方式很難持續，因為不斷壓低工業生產者出廠價格，會繼續壓低我們的工業利潤，會加大製造業壓力，影響就業率。

03

新一輪救市可能在醞釀

其實，在3月份熱點城市成交量開始走弱的時候，很多城市就已經按捺不住，開啟了新一輪救市。

3月份以來，以廈門、鄭州、瀋陽、合肥、杭州、廣州、蘇州、深圳等為代表的城市，已經開啟了新一輪救市。

從4月份的成交量來看，沒有一個城市的措施能夠奏效。

但是，我們都知道，越是不管用，他們越會用。新一輪自上而下的大招，可能正在醞釀之中。

最近棚改傳言四起，就因為不久前召開的中央政治局會議上提到了，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設。

不過這一傳言，已經被闢謠。

但不可否認，樓市如今的現狀，接下來肯定會有大招出台。

不過，正如本號多次強調的，在收入和就業徹底復甦之前，任何招數都不好使。

更重要的是，在口罩三年之下，我們很多人的心態已經變了。

在之前分析今年五一的數據中，我已經說過。

這個五一，確實是史上最火爆的五一。車站、碼頭、景區、山上、海邊、寺廟人山人海，而市區，看書的寥寥，看房的人寥寥，在家的人寥寥。

這種現象背後的本質，並不是說大家的收入一夜之間恢復了。而是思維習慣改變之下，大家不再追求給自己增加壓力。

口罩三年讓大家，想明白了很多事情，追逐當下的快樂享受，追求吃喝玩樂，追求求神拜佛，追求佛系人生，比其他什麼都重要。

生活不再是買車、買房、努力搬磚、事業有成，而是活在當下。

至於買房，有能力就買，沒能力就租，這是大眾的普遍想法。很多人不會再像以前一樣，為了買一套房，掏空6個錢包，背負一輩子的房貸。

這一變化並非我是個人臆想，而是透過我各個平台的讀者留言內容中感覺到的。

日本當年的泡沫破滅，改變了日本一代人的思維。日本也自此進入了低欲望社會。

口罩三年，會否讓中國的年輕人也進入低欲望階段？還不好說，但從調查的消費習慣改變來看，即便不是低欲望，至少也不再盲目追求以加槓桿的方式去買房。

人口見頂、城市化速率見頂、大多數城市供大於求、預期與信心缺失、心態改變，這些因素綜合影響下：

全國90%以上的城市，在未來相當長一段時間裡，都沒有談房價上漲的資格。

（全文轉自微信公眾號城市財經）