房地產全面嚴控後再次全面放開限購，這傳遞了什麼信號？

作為國民經濟重要的產業部門，房地產行業存在的普遍問題，不能簡單地歸咎於企業經營、個別地方政府施政失誤，更多的是區域經濟發展模式、政策與市場之間關係等深層次因素影響。

5月9日，杭州和西安先後宣布「全面」取消住房限購。至此，全國僅四大一線、天津、珠海及海南省還未全面解除限購。因此，這兩座省會級城市的全面「解封」被視為房地產調控政策轉向的重要標誌。

不過，相比杭州，西安全面解限購的關注度要低了不少。畢竟西安的在中國經濟的「咖位」比杭州還是有一定距離，樓市的關注度也不可同日而語。

但其實，觀察西安樓市在本輪調控中的表現及軌跡，對我們理解本輪房地產調控很有意義。

01

西安房價暴漲的模式，是中國房地產的一個縮影

2013年，上海、廣州、武漢、廈門、瀋陽、長沙、南京等城市相繼推出新一輪房市調控政策，主要內容均為收緊限購政策。此後三年，限購、限價、限貸等政策加碼，中國房地產市場進入了「史上最嚴」調控周期。

然而，西安房價正是從2016年開始爆發的。從2016年一路漲到2021年，創下了新房價格連續上漲70個月的神話。最大同比漲幅是2019年5月的24.4%。一年漲了四分之一，擱在「四大一線」都是罕見的紀錄。

連續上漲70個月，西安的平均房價從不足7000元，漲到了15000元，趕上了成都。但是，西安和成都的主要經濟指標差距很明顯。

2021年，成都邁入「兩萬億GDP俱樂部」是西安的兩倍；成都人均GDP 9.48萬元，比西安高了1萬多；成都的人均可支配收入4.5萬元，比西安高了7000元。

由此可見，西安房價不僅是逆勢上漲，還是超前上漲。隨着房價啟動，西安的調控措施也開始加碼。

2017年1月西安就開始實施限購措施。2018年西安更是率先實施搖號買房政策，成了「搖號首城」。一頓操作猛如虎，西安的調控力度與一線城市相比不遑多讓。但是，這些仍沒有止住房價的快速上漲之勢。

與大基建洶湧的「錢潮」相比，種種調控措施顯得乏力。陝西省的年度地區固定資產投資從2012年的1.17萬億，飆升至2016年的2.04萬億，翻了近一倍。2016年陝西的GDP為1.91萬億，基建投資已經超過了全省的GDP。同年，全國各省市的GDP「冠軍」廣東省GDP 7.9萬億，固定資產投資3.3萬億，占比僅41.8%。陝西的基建投資無疑是超前的。

事實上，2014年-2020年陝西的基建投資都超過了本省的GDP，本地實體經濟體系無法承載的外來資金溢出後，湧入了省會西安的房市。而且，這種大幅超前區域經濟體量的基建拉動模式並非陝西一省，而是整個西北地區的通用模式。

西安作為無可爭議的西北第一城，收穫了一波房價紅利。

調控政策對此無能為力，土地財政大幅擴張的誘惑也很難拒絕。2016年西安土地出讓面積為1450萬平米，兩年之後的2018年攀升至2542萬平方米，增加了1000萬方有餘，達到歷史最高點。與之相應的是，西安的土地財政依賴度大幅攀升，從2016年的38%上升到2018年的99.4%。西安的財政前所未有的「寬裕」了，然而，脫離經濟基本面的基建投資拉動模式雖強勁，但不可持續。

2020年後基建放緩，基建投資每年「兩位數」增長、超本省GDP投入的資金注入均告結束。基建拉動增長模式的後遺症開始逐漸發作——高增長消失，高負債凸顯。

西安房市的支撐也隨之動搖，其成交量的頹勢更為真實。2021年，西安市商品房供應2246.68萬平方米，同比縮量16.81%，銷售2072.41萬平方米，同比縮量13.60%。2022年，供銷量繼續下滑，去化周期29.9個月——2017年開啟限購時，西安的新房存量不足2月。

2023年西安的整體去化周期9個月，比上一年有明顯的改善。但是，板塊分化明顯，少數核心區域的去化率為2-5月，大於20個月的樓盤也不少見。

「西北第一城」的獨特地位，為西安的樓市提供了遠超其他西北城市的支撐。但是，基建投資大幅下降的經濟增長失速依然帶來了痛感。

因此，西安的調控政策在此次全面放開限購前已經大幅放鬆，二手房指導價「消失」、限價鬆動。限購政策「名存實亡」——去年9月西安市就取消了二環以外區域限購，二環內的新建商品房項目很少，並非樓市重點。

因此，這次放開限購後，杭州是二手房交易量、客戶看房意願大增的熱鬧景象，西安樓市則是波瀾不驚。

02

反思房地產政策之得失，調控干預不是萬能

波瀾不驚的平穩健康當然是好事，但是居高不下的土地財政依賴度、經濟增長低迷，依然困擾着這座千年古都。

比起杭州等東部經濟發達地區的樓市，關注度相對較低的西安實際上是更容易理解的樣本。基建投資主導的高增長模式更為明顯，基建投資的投入和經濟增長、房價地價的同步率高度一致。

基建熱錢的湧入，GDP數據和房價齊飛，乾柴烈火的「潑天富貴」攔也攔不住。但是，來自大規模轉移支付和銀行槓桿的「外財」退潮後，一時的繁榮就黯淡了。「史上最嚴」的調控政策從土地供給到二手房交易，把全產業鏈管了個遍，仍沒有阻止大起大落的潮汐周期。

「市場不是萬能的」，調控干預也不是萬能的。擋不住熱錢，也改變不了真實的供需關係。

強調控抑制了經濟發達地區高線城市的樓市供需，房企的資金和產能因此被擠出，恰逢貨幣化棚改政策又給了槓桿通道，不得不轉入低線城市的「下沉市場」。實際上，全國百城的庫存平均去化周期為22個月，西安平均9個月的庫存去化周期已經屬於中上水平。有不少三四線城市的房市都處於「有房無市」的境地。

因此，很多大型房企在高線城市的貨值占比一度大幅下降，低線城市的貨值上升，資產質地劣化，更增加了金融風險。

「三條紅線」收緊，這些房企的現金流斷裂。而那些一度「樓市火爆」的低線城市也付出了沉重的代價。

總之，隨着房地產整體進入「去庫存」時代，調控政策放鬆，限制政策退出，市場會給出更多的真相。很多問題有反思的可能。

作為國民經濟重要的產業部門，房地產行業存在的普遍問題，不能簡單地歸咎於企業經營、個別地方政府施政失誤，更多的是區域經濟發展模式、政策與市場之間關係等深層次因素影響。

因此，分析總結中國房地產行業的得失，也不能把眼光局限於少數熱點城市的房價漲跌。樓市熱錢的形成機制、土地財政依賴的成因，政策干預的合理邊界等等，是房地產未來健康發展的重中之重。

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