年終回顧: 爛尾樓業主怒吼的一年，政府兜底保交樓否?

開發商接連破產後，中國房市今年籠罩在爛尾樓愁雲中，幾乎天天都有業主上街抗爭，哭訴一生積蓄恐化為烏有、甚至活不下去的艱難。有經濟學者因此呼籲，政府兜底保交樓，以免約兩千萬受害家戶引爆社會動盪。但也有金融學者反對這種全民買單式的解方，因為若更多地產商恣意破產，政府要收拾的爛攤子恐是無底洞。

對中國受薪階層而言，買房是他們窮盡一生積蓄才能有的「中國夢」，但這一年來，數以千萬計的家戶恐會夢碎，尤其是買到爛尾樓的業主們，他們或消極望樓興嘆，或積極上街維權卻反被視為暴民，許多人跌入人間地獄的心聲只能透過社媒訴說。

望樓興嘆，我未來的家呢?

一位抖音號叫「住進爛尾樓的快樂生活」的河南業主12月1日就重回樓盤現場並拍攝視頻稱:「一年了，我的樓依然是沒有動工……，希望我的房子不管以什麼情況，都能儘快復工，早日住上我未來的家。」

為了住進這未來的家，更多爛尾樓業主選擇抗爭並上傳視頻，盼獲關注。例如，山東荷澤市的「金都華府三期」樓盤已爛尾兩年，百位業主11月22日聚集售樓部，敲鍋抗議，哭喊「還我家園」。而上海松江區奧林匹克花園三期樓盤的大量業主11月18日則圍繞當地派出所，要求警方釋放一名早前被抓捕的維權業主。

在四川成都，「山河玖璋」的業主11月20日齊聚樓盤現場，「請求政府，協助復工」。這372位是當年搖號產生的幸運兒，本預計明年底入住新房，現樓盤卻因開發商的債務糾紛而遭法院查封，讓他們急得像熱鍋螞蟻。

一位業主在微信群哭訴：「我孩子要讀書，每月還着6000(人民幣)的房貨，付着2500(人民幣)的房租，還有每年四萬的幼兒園費用！真是壓得透不過氣！請政府幫幫我們！」

但據美國之音向該區城市建設局徵詢的結果，目前主管機關僅能要求前後期開發商就債權糾紛協商，「每兩周向山河玖璋業主代表報告進度」。換言之，政府能做得並不多。

美國之音透過微信、抖音、小紅書等平台私信近20位爛尾樓業主，但無人願意受訪，兩位分處上海和北京的代理律師也拒訪，北京律師輾轉告知:「司法局將此類案件定性為敏感類集體訴訟」，禁止律師受訪，當事人更不敢接受外媒採訪。

另類爛尾樓?

除了爛尾，樓盤品質欠佳也是開發商長年遭詬病之處，形成中國另類的爛尾樓問題。

據《封面新聞》11月6日報道，貴州省正安縣御熙苑小區的800多戶業主，近日被要求搬離住了10年的房子，以配合「危房整治」，但當地政府未出示危房鑑定報告，開發商也僅提供總計10,500元人民幣的搬遷和半年過渡費，讓不少業主心生質疑，更無法接受這樣的「霸王條款」。

一位不願具名的御熙苑業主告訴美國之音，她月收入不到3000元人民幣，還要續繳按揭三四年，根本無餘錢出去租房子，且開發商僅提供半年費用，也未承諾後續賠償，因此，她拒絕搬遷，除非政府以正常市價收購她的房子。

另一位御熙苑業主也告訴美國之音，連同周邊其他前期樓盤，如「東方之城」業主，已有約2000戶同意搬離。他說，雖然他去年剛繳完按揭，但小孩還在附近學校就讀，因此他也拒絕搬遷，而且樓盤既已成危房，他要求省政府所屬的開發商「就地拆房、還房，並補償裝修費」，他說:「一套房是一輩子的積蓄，(一次性補償幾千元)怎麼夠?」

爛尾樓業主有多絕望?

據美國智庫「自由之家(Freedom House)」旗下「異言網(China Dissent Monitor)」搜集各大社媒的零星視頻統計，自2022年6月至今年9月，已總計有近1900件業主和建築工人的維權事件，月均數持續攀升、且於8-9月達高峰，每月都有50-70件的爛尾樓業主抗爭事件，可見中國房市問題之嚴重。

「異言網」駐台北的計劃經理史凱文(Kevin Slaten)說，根據視頻片段研判，雖部分業主偶有擋路、擋車的阻礙行為，但多數都屬和平抗爭，不過，高達四分之一的視頻仍出現警察打人或拘捕的暴力場面。

他說，面對偏高的警察打壓概率，業主仍持續抗爭，代表他們處於極度絕望的困境。

史凱文長期研究中國社運，他說，爛尾樓業主未來是否持續抗爭?各地業主會不會串連，形成規模更大的全國性社會運動?目前還很難判斷。他還說，不同於去年底的白紙運動，政府只須解除清零封控就能紓緩民怨，今年的爛尾樓問題積重難返，且民怨也橫跨各收入階層，北京政府短期內恐難找到解決方案。

史凱文告訴美國之音:「爛尾問題導致整個社會受影響，這種問題從一個政策的角度，你(中共)很難用一個很簡單的手段去解決，(這)社會問題可能一直延續下去。」

他還說，這樣的社會不穩定情緒，對重集權、維穩的中國國家主席習近平來說，必然對其政權帶來威脅。

野村證券：爛尾樓恐多達2000萬套

爛尾樓問題已持續多年，但中國官方至今未有任何相關統計，讓外界難一窺其全貌。

據日本野村證券香港分公司提供給美國之音的研究報告，該行首席中國經濟學家陸挺保守預測，全中國於2015-2020年間爛尾的樓盤面積約有20億平方米，相當於2000萬戶，若以50%的完工率及每平米3000元人民幣的建造費來計算，開發商恐需3.2萬億元人民幣的資金才能完工保交樓，他說，即便央行近來已向房企釋出5500億人民幣的貸款紓困，但後續仍有2.7萬億元人民幣的資金缺口。

陸挺認為，中國房市問題無法靠商業銀行貸款救市，他於11月27日發布報告稱:「北京恐須扮演最後的出資方角色來挽救房市，保交樓。」

他直言，北京若不願兜底保交樓，爛尾樓問題明年恐危及社會穩定。反之，則可提高建材和建築工人的需求，刺激房市並促進金融穩定。

陸挺也肯定，北京近幾個月來推出多項房市刺激方案，包括「認房不認貸」，讓部分城市二套房的首付款由七、八成大降至四成，以及金融監管機構傳出正在草擬一份50家房企的白名單，以提供無擔保貸款，唯房企白名單傳聞傳了一個多月，都未獲官方證實。

李楠:政府兜底救問題房企恐引發道德危機

但上海金融學者李楠反對政府兜底救問題房企，她說，預付房款本屬閉環控制，專款專用以確保交樓，除非遭房企不法挪用。因此，目前陷爛尾危機的數十家房企恐都犯了違法挪用資金的欺詐行為，應依法依規將現有資金和資產優先用於「保交樓」，不應把責任推給政府。

她說，保交樓是對的政策，至於房企以高槓桿操作財務所衍生的其他金融債則應依法依規進行處置。

李楠告訴美國之音:「現在叫得凶的、叫得狠的房企，大多是那些之前以高槓桿、高風險運作的，政府沒有理由兜底。因為政府對這些企業進行了兜底、進行了扶持以後，就會產生巨大的道德危機。」

道德危機指的是，一旦政府為問題房企兜底，所有房企必然會更加肆無忌憚地進行高風險運作，因為若破產了，可以把財務爛攤子再丟給政府。

她說，對於政府而言，釐清站在誰的根本利益上是合理處置該問題的核心，是站在人民群眾、還是開發商的根本利益？還是站在平事兒、不出亂的地方政府政績角度？她認為，只有站在維護公平有序的商業規則和市場秩序的角度，才能真正維護人民群眾的根本利益。

李楠說，市場化的處置應是，針對房企違法行為追究相關法人的刑事責任，查沒其所有非法所得私人財產，房企破產後，交由其他正常營運的業者來收購併盤活這些爛尾的不良資產，這才是最公平合理的作法。

她說，1997-1998年間，廣東省出現大量的爛尾樓就是以不良資產的方式處置，雖然耗時長達十幾年、二十多年，但最終都步上正軌。

二手房市的金九銀十熱能持續嗎?

在官方推出「認房不認貸」的政策後，一位不願具名的兩岸房產仲介商經理告訴美國之音，中國各地二手房的買氣微幅回升，包括9-10月也呈「金九銀十」熱。

她說，各中國分店表示，下半年的來客數比上半年好轉，雖然多數買家出手謹慎，購屋情緒仍普遍低落，且在房價走跌的預期心態下，多有殺價空間。

據中指研究院12月1日發布的統計，全中國百城新建住宅11月的均價比10月略漲0.05%，比去年同期也走漲0.08%。但百城二手住宅的均價已連續19個月下跌，較去年同期的跌幅也擴大至3.21%。

展望明年的中國房市，這位房仲經理說，端賴中國經濟復甦的力道，目前看來，難有樂觀的條件。尤其她說，爛尾樓的處置可能得耗時5-10年，其中，一線城市爛尾樓的盤活概率較高，但部分三、四線城市的爛尾樓「恐成廢墟」。