中國房子不好賣了,就連賣煎餅的也要為之負責

開發商,正在大撤退!

從太原到昆明、南昌,一場巨大的連鎖反應,開始席捲中國。

更多的小城市早已岌岌可危。  

這或許是中國房地產史上,規模最大的一次「瘦身」。

以往財大氣粗的開發商們,突然開始精打細算,費盡心思把一分錢掰成兩分花。

首先使出的一招就是降薪裁員。

有着70萬打工人的豆瓣小組《上班這件事》中,地產人們抱團取暖,互相發出致命三連問——

「工資發了嗎?年終獎還有嗎?今天被裁了嗎?

讓人淚目的是,看遍各路帖子,這三個問題的回答大多都是否定。

有人哭笑不得地表示,雖然年終獎一分沒有,但是對比之下,自己好歹還有個工作機會,沒有被裁。

「是不是應該感恩戴德」?

對於他而言,還能夠「內卷加班」,可能真的是某種意義上的「福報」了。

慘遭裁員,成為安慰劑的地產人也來發帖了。

這位年近三十的朋友,躲得了年初的第一波裁員,卻沒能避開年底的裁員。最終,他選擇了降薪30%去了物業公司。

確實,今年以來,房企大規模裁員的消息一直不絕於耳。

最少的裁員比例都是20%,高者甚至去到了50%。

那些幸運留下來的地產人,也只能眼睜睜看着到手的工資不再增長。

薪智研究院的報告顯示,地產開發、建築設計等在內的地產建築業,在2021年第四季度的漲薪率降至2018年以來的最低水平,1.91%。

不僅如此,2021年地產建築業的年終獎環比還罕見下跌12.21%,這是自2016年以來的第二次負增長。

樓市的暖春來了,但地產人還身處寒冬。

同樣被房企大規模拋棄的,還有三四線城市。

這在房企的組織架構調整上,可以看出明顯的趨勢。資金緊張的房企,直接裁撤掉三四線區域,極為常見。

比如,2021年10月,陽光城就進行過人事調整及區域合併,上海大區吞併成渝區域,浙江大區則合併了陝甘區域、雲貴區域。

這還不算完,就在今年1月份,陽光城再次合併了津冀區域、山西區域、北京區域。

與之形成鮮明對比的,是擁有超級都市圈的大灣區受到優待——

金輝將原華南區域分拆為珠三角區域和東南區域;

華潤置地將大區部門從13個精簡為9個的同時,還單獨新增了深圳大區。

萬科郁亮在「黑鐵時代」的萬字發言中也提出,「如果有些地方確實做不好,可能就要整建制撤銷,收回番號。」

「收回番號」「架構調整」的形式表態背後,是實打實的金錢流向。

事實上,房企們已經不再在三四線城市花錢拿地了。

據統計,三四線城市國有土地使用權出讓收入在去年上半年還在增長,但1-7月份累計同比增速轉負,全年同比猛降14.1%。

拿地少了,也更便宜了。其成交溢價率前高后低,上半年平均溢價率18.0%,下半年6.7%。

即使政策暖風頻吹,2022年開年,這一數據也沒有好轉。

2022年1月,三四線城市土地市場持續下行,土地出讓收入同比下降41.4%,溢價率降至3.4%。

宏觀的數據背後,是一座座小城即將窮瘋的冰冷現實。

四川南充,2020年同期嗷嗷賣地,錘子一砸,260億元嘩嘩進口袋。晃眼一到去年,只有可憐巴巴的60億,剩下一個零頭;

山西省會太原,去年年到手的賣地錢,從476億暴跌到138億;

雲南省會昆明,去年年前11月才賣了870畝商住用地——然而,2020年,昆明統共賣出了8456畝商住地,硬生生少了一位數,又是大三百億的錢沒了;

江西省會南昌,2020年還拿着623億的錢,去年只收到209億……

窮啊,實在是窮!一掏褲兜,竟比自己的臉還要白淨。

更嚇人的是,考慮到房企的債務集中到期高峰仍未過去,2022年三四線可能會更冷。

根據克而瑞監測的98家樣本房企數據,2021年與2022年債務到期規模分別約13.8萬億元、12.6萬億元人民幣,為近十年來的小高峰。

而在剛剛到來的3月,房企們還有近600億元的債券即將到期。

房企不敢拿地,實在是三四線城市房子已經賣不動了。

以常州等41個三四線城市為樣本,2021全年商品房銷售呈現斷崖式下降。從8月開始,單月同比降幅一直在30%-60%之間波動。

一個殘酷的現實是:

基於「棚改」膨脹起來的三四線城市,樓市從一開始就不扛打。

當調控來了,三四線城市也最先被「祭天」——

據國海證券,去年6月份開始,三四線城市的商品房銷售面積增速就開始轉負,到了8-12月份,降幅全部超過-30%;

然而,二線城市的增速直到8月份才開始轉負,到10月份甚至開始回溫,同比降幅分別為-24.6%、-10.6%、-7.7%;

一線城市更是堅挺無比,2021年全年的銷售面積同比增長20.8%,到了12月,北京上海的二手房網簽數甚至環比上漲了30.7%和19.6%。

當春風吹了,三四線城市的樓市又依舊找不到狀態——「啊?回暖了?」——

除夕到年初五,當上海的售樓處的門檻被買房人踏爛時,二線樣本城市商品房成交面積已經悄然爬到了2.3 萬㎡,相較去年春年假期同增 33.5%,市場回暖明顯。

與此同時,三線樣本城市的成交面積僅為2.1萬㎡,與去年除夕到大年初五相比下滑 57.1%。

這些城市,宛如一塊上了熱鍋的注水豬肉,無助又可憐。

這就是當下,不少地方瘋狂鬆綁調控的真相。

開發商已經急得原地打圈嗷嗷叫,什麼法子都使出來了——

半價甩賣、降首付比例、首付分期,甚至是0首付都重出江湖。

這個場面,真真像極了十年前街邊的兩元店,掛滿了橫幅,「走過路過不要錯過」「清倉跳樓白菜價!」「做完今天,明天就走!」

說這麼多,只求你「買一套吧」。

除了本地剛需,或許就只有跑一單賺一單的外賣小哥會買了。

就連本地「接盤俠」,都心有餘而力不足。

從2014年開始的棚改去庫存,讓拆遷戶們一夜暴富開始,這些城市的房價就開始蹭蹭往上大漲。

2016、2017 年,三四線通過棚改貨幣化去庫存1.4、1.8億㎡,占銷售面積的 15%、17%。

龍巖,福建的一個普通地級市,房價接近1.3萬/㎡,比長沙都高。

就連山東的日照,河南的洛陽,福建的三明這些不出名城市,房價統統破萬。

再小點的縣城,如濟寧的汶上縣,房價最低的房子,也已經去到了8000元/㎡。

還有網友現身說法:國家級貧困縣,房價從四千多一路漲到七千多。

就在大家瞠目結舌的時候,一位來自浙江的網友輕而易舉地獲得了這場「十八線縣城房價」的比賽冠軍——

「老家在浙江貧困縣,之前看了個新樓盤2w+。」

這些地方,高房價的底氣如今已經蕩然無存。

棚改結束,本地剛需消耗殆盡,同時沒有更多的人口湧入,房價卻已虛高。

難怪,最精明的房企們會選擇撤退。

放眼望去,一場巨大的連鎖反應開始了。

被開發商所拋棄的小城市,只能一條路走到黑。

例如,山東日照這個小機靈鬼,就因為一次騷操作出了圈。

12月24日,日照的土拍現場,一家國企硬生生在沒有任何競爭對手的情況下,四次自我抬價,總共加了一個「小目標」,最終豪擲10.8億拿下了一塊地。

這塊地的最終樓面價衝到了1.51萬元/㎡,直接創了個日照單價地王,生猛得很。

然而,這地塊周邊的樓盤價格也就一萬出頭,甚至不超過1.5萬元/㎡。

未來這塊地,不得賣個2萬元/㎡才能收回成本?屆時又有誰會來買單?

最有意思的是,這塊地的競得單位全名叫「日照市人防資產運營集團有限公司」,其母公司為日照城投集團有限公司。

嚯!說白了,就是自己左手倒右手。

看穿了這一層,就不難想明白,究竟是這塊地值十億,還是地方政府財政缺口需要這麼十億了。

不過,就算是引發了全網刷屏嘲笑,日照方面還是比較硬氣,在接受採訪時,表示「競買人相關操作並不違反程序」。

玩程序,確實沒人玩得過他們。

大盤涼涼下,三四線城市跌得最凶。未來,類似的騷操作也絕對不會少。

而當下,我們能見到的,就是各種怪狀——

河北霸州,截至去年12月25日前供應90宗地,流拍了37宗,僅僅落袋14.3億元。

到了2021年10月,霸州就撐不住了,開始對各個街道下死命令,要收上超過3億的「非稅收入」。

於是,一場轟轟烈烈的罰款運動席捲了個體戶和中小企業。

街上賣糖葫蘆的,店裡頭賣燒餅的,無一不被逮住罰款。

人們突然發現,當房子不好賣了,就連賣煎餅的也要為之負責。

今年年初,河南平輿縣又傳來消息,由於財政困難,該縣農業農村局已經拖欠一企業1700萬元的服務費,足足三年。

最後,被企業怒而告上當地法庭。

法院只好表示要「顧全大局」,而不查封對方賬戶。

去年12月23日,鶴崗正式成為全國第一個財政重整的地級市,連公務員都停招了。

……

越來越多財政無法自給的小城市,正在批量誕生。

在這些城市裡,體制內還香嗎?

當開發商都抱團開始逃離這些城市,你還有什麼理由留下來接盤呢?

(全文轉自微信公眾號樓市黃大大)

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