讓自己人先走

2024年6月27日，大A又一次迎來了國家隊進場。他們非常努力地護盤，把銀行股買出了歷史新高。

但滬指卻再創新低，成交量也只有6000多億，相比22年底直接腰斬。

包叔的好友獸爺說，救市的時候，拉小盤股其實是最有效的，但國家隊堅決不買小票，就只盯着中字頭的大票買，救的都是自己人。

這麼一搞，場外資金似乎也不敢進來。國家隊下場本來是好事，結果卻反而加劇了市場的恐慌。

從足球到籃球，再到A股，國家隊有一個老毛病：

帶自己人。

現在，這股風吹到了房地產。

三個月前，領導在保交房工作會議中提到，在商品房庫存較多的城市，政府可以以需定購，以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

不久後，央行出來表態，將設立3000億保障性住房再貸款來支持，意味着收儲正式落地了。但央行的表態里有一個要求：

對不同所有制房地產企業一視同仁。

但一視同仁，看上去有點難。

1

2024年7月11日，武漢安家保障性住房有限公司（下稱「武漢安家」）成立了，隸屬於武漢市城市建設投資開發集團。

8月10日，武漢安家的第一筆收儲來了，他們買下了兩棟樓，未來會改造成為保障房。

兩棟樓分別屬於招商愉樾和空港中心三期。開發商一個是央企招商蛇口，另一個是武漢本地國企。

有意思的是，這個招商愉樾的那幢樓，竟然是個寫字樓。

根據官方的信息，將會對該樓進行改造、裝修、配置家具家電，向市場提供334套保障房，平均面積40平。

這個寫字樓，是招商蛇口的老大難項目。

2019年，招商拿下這個二環項目地塊，4萬多平的住宅地塊很快就售罄了，剩下4萬多平的商辦消化卻很困難，雖然有創想空間、行政公館和總裁長租公寓這些概念。

武漢的商辦項目是什麼現狀，包叔簡單看了下。第一太平戴維斯說截至今年二季度末，武漢市甲級寫字樓平均空置率是38.8%；克爾瑞說，武漢商辦物業狹義庫存現在是2700多萬平米，去化周期：

超122個月。

交付僅僅一年後，這棟寫字樓就出現在阿里拍賣網上，以1.4億起拍價拍賣了；後來，這棟寫字樓還掛在各地產權交易所上，均價已經跌到了1萬/平。

招商已經為這個項目作為了重大虧損的準備，2023年的年報中，招商蛇口已經對招商項目集體存貨跌價準備：

7880萬元。

包叔問了武漢的朋友，得到的消息是，招商愉樾寫字樓，政府可能是以每平不到6000塊的價格收購的。

這個朋友之前曾經算過，寫字樓改成保障房的成本其實不小。需要對寫字樓結構進行評估，是否需要加固、改造樑柱；對空間重新劃分，拆除不必要的隔牆，以適應居住功能；還需要進行電梯與樓梯、水電改造、公共區域裝修等等。

這些後期改造，如果要達到拎包入住的標準，每平成本可能要再加：

30%。

他判斷說，寫字樓如果改成公寓，各種成本加起來，似乎有點得不償失。

對於招商來說，政府的收購價的確低於成本價，但在現在的情況下，寫字樓部分小虧就是賺了。

武漢有人形容這次交易是：

變廢為寶。

被武漢安家收儲的另一個項目是空港中心三期的2號樓，位於遠城區的盤龍城板塊，武漢的睡城。

原先，這裡有一個宏大的規劃，包括可以比肩迪拜世界展覽中心等世界會展標杆的國際會展中心，大體量住宅，以及商業、學校等相關配套。甚至還包括一個足球中心。

然而，因為開發商的資金問題，這些都被暫停了。

規劃沒能落地，板塊內的房源也一直滯銷，已經有3年沒有純新盤入市了。

包叔查了下，空港中心的武漢市昌廷房地產開發有限公司，母公司的大股東是：

武漢市城市建設投資開發集團。

而負責收儲的武漢安家保障性住房，正是隸屬於武漢市城市建設投資開發集團。說白了，交易雙方是兄弟單位。

兄弟當年犯的錯，現在以收儲的名義，彌補了。

2

類似的事情，在珠海也發生了。

7月底開始，珠海陸續發生了這麼幾件事。

7月31日，華發股份公告，將子公司華奔公司名下所有的存量房產，以2.66億元的價格，轉讓給珠海安居集團；

幾天之後，華發集團、珠海市安居集團與建行坐在一起，簽署了戰略合作協議，建行向安居集團提供200億元的銀行綜合授信支持，支持的業務中，包括安居住房業務；

8月9日，華發股份又宣布，把120億的存量商品房和車位，賣給華發集團。

華發集團是珠海最大的國企，華發股份是他們的地產平台。更有意思的，珠海的安居公司：

也是華發集團的子公司。

事情到這裡就很清楚了，華發集團剛從銀行拿到200億授信，轉手就買下了自家地產公司賣不出去的房子。

這些房子，未來會通過另一家子公司珠海安居的手，變成珠海的保障房。

這些房子的收購價格，似乎也是按市場價，不打折。

最早的那筆2.66億元的交易，也是珠海安居對兄弟公司華發股份的支持。這批房子還是二手房，是華發股份為了快點賣掉自己手裡的新房搞「以舊換新」買下來的。

從價格上看，珠海安居還讓華發股份賺了一些。有研究機構對這次交易的評論是華發集團既是珠海市場收儲主體，又是華發股份的大股東：

雙重身份兼顧了雙方利益。

放在平常，這樣一個完美的交易完全沒有任何可能。但現在，一切進行得很順利：

以收儲的名義，以保障房的名義。

包叔看了下，珠海年財政收入不到500億的城市，花120億收儲，不知道未來還錢會不會有壓力。

3

收儲這個詞，是從土地收儲轉化來的。

1996年開始實行土地儲備以來，中央政府的管理一直趨嚴。不斷出台各種法律和文件，防止地方政府收儲的失控，比如不允許地方政府把收儲任務交給有關企業或融資平台。

土地收儲雖然是以增加財政收入為目標，但從一開始就強調：

公益性。

從領導和央行的安排來看，收儲的本質是去庫存，是為了幫助開發商周轉。在民營房企深陷泥潭的當下，很多人寄希望於收儲也許能幫他們一把。

但現實是，房地產收儲的權力下放給了地方政府，卻並沒有有力的監管，很容易變成地方政府對本地國企的解套、資助。

收儲是一筆大投入，天風證券算了下，如果要通過「收儲」將住房去化周期壓縮至18個月以內，大約需要約：

7萬億元。

從A股國家隊救市的經驗來看，救市還是門技術活，活兒不好，不僅容易把國家隊套進去，還容易站在整個市場的對立面。

房地產收儲也一樣。

收購庫存房產，其實存在一個根本的商業邏輯矛盾——那些賣不出去的房子，真的會有人來租嗎？

當然，政府可以通過降低租金來吸引租客，那會不會影響租房市場？以武漢安居收購兩棟樓的公告裡說，這兩棟樓是定位服務於區域新青年、新市民、教育、醫護和企事業單位員工：

租賃需求旺盛。

需求這麼旺盛，企業怎麼自己不把這錢賺了？

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