讓自己人先走

2024年6月27日,大A又一次迎來了國家隊進場。他們非常努力地護盤,把銀行股買出了歷史新高。

但滬指卻再創新低,成交量也只有6000多億,相比22年底直接腰斬。

包叔的好友獸爺說,救市的時候,拉小盤股其實是最有效的,但國家隊堅決不買小票,就只盯着中字頭的大票買,救的都是自己人。

這麼一搞,場外資金似乎也不敢進來。國家隊下場本來是好事,結果卻反而加劇了市場的恐慌。

從足球到籃球,再到A股,國家隊有一個老毛病:

帶自己人。

現在,這股風吹到了房地產。

三個月前,領導在保交房工作會議中提到,在商品房庫存較多的城市,政府可以以需定購,以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

不久後,央行出來表態,將設立3000億保障性住房再貸款來支持,意味着收儲正式落地了。但央行的表態里有一個要求:

對不同所有制房地產企業一視同仁。

但一視同仁,看上去有點難。

1

2024年7月11日,武漢安家保障性住房有限公司(下稱「武漢安家」)成立了,隸屬於武漢市城市建設投資開發集團。

8月10日,武漢安家的第一筆收儲來了,他們買下了兩棟樓,未來會改造成為保障房。

兩棟樓分別屬於招商愉樾和空港中心三期。開發商一個是央企招商蛇口,另一個是武漢本地國企。

有意思的是,這個招商愉樾的那幢樓,竟然是個寫字樓。

根據官方的信息,將會對該樓進行改造、裝修、配置家具家電,向市場提供334套保障房,平均面積40平。

這個寫字樓,是招商蛇口的老大難項目。

2019年,招商拿下這個二環項目地塊,4萬多平的住宅地塊很快就售罄了,剩下4萬多平的商辦消化卻很困難,雖然有創想空間、行政公館和總裁長租公寓這些概念。

武漢的商辦項目是什麼現狀,包叔簡單看了下。第一太平戴維斯說截至今年二季度末,武漢市甲級寫字樓平均空置率是38.8%;克爾瑞說,武漢商辦物業狹義庫存現在是2700多萬平米,去化周期:

超122個月。

交付僅僅一年後,這棟寫字樓就出現在阿里拍賣網上,以1.4億起拍價拍賣了;後來,這棟寫字樓還掛在各地產權交易所上,均價已經跌到了1萬/平。

招商已經為這個項目作為了重大虧損的準備,2023年的年報中,招商蛇口已經對招商項目集體存貨跌價準備:

7880萬元。

包叔問了武漢的朋友,得到的消息是,招商愉樾寫字樓,政府可能是以每平不到6000塊的價格收購的。

這個朋友之前曾經算過,寫字樓改成保障房的成本其實不小。需要對寫字樓結構進行評估,是否需要加固、改造樑柱;對空間重新劃分,拆除不必要的隔牆,以適應居住功能;還需要進行電梯與樓梯、水電改造、公共區域裝修等等。

這些後期改造,如果要達到拎包入住的標準,每平成本可能要再加:

30%。

他判斷說,寫字樓如果改成公寓,各種成本加起來,似乎有點得不償失。

對於招商來說,政府的收購價的確低於成本價,但在現在的情況下,寫字樓部分小虧就是賺了。

武漢有人形容這次交易是:

變廢為寶。

被武漢安家收儲的另一個項目是空港中心三期的2號樓,位於遠城區的盤龍城板塊,武漢的睡城。

原先,這裡有一個宏大的規劃,包括可以比肩迪拜世界展覽中心等世界會展標杆的國際會展中心,大體量住宅,以及商業、學校等相關配套。甚至還包括一個足球中心。

然而,因為開發商的資金問題,這些都被暫停了。

規劃沒能落地,板塊內的房源也一直滯銷,已經有3年沒有純新盤入市了。

包叔查了下,空港中心的武漢市昌廷房地產開發有限公司,母公司的大股東是:

武漢市城市建設投資開發集團。

而負責收儲的武漢安家保障性住房,正是隸屬於武漢市城市建設投資開發集團。說白了,交易雙方是兄弟單位。

兄弟當年犯的錯,現在以收儲的名義,彌補了。

2

類似的事情,在珠海也發生了。

7月底開始,珠海陸續發生了這麼幾件事。

7月31日,華發股份公告,將子公司華奔公司名下所有的存量房產,以2.66億元的價格,轉讓給珠海安居集團;

幾天之後,華發集團、珠海市安居集團與建行坐在一起,簽署了戰略合作協議,建行向安居集團提供200億元的銀行綜合授信支持,支持的業務中,包括安居住房業務;

8月9日,華發股份又宣布,把120億的存量商品房和車位,賣給華發集團。

華發集團是珠海最大的國企,華發股份是他們的地產平台。更有意思的,珠海的安居公司:

也是華發集團的子公司。

事情到這裡就很清楚了,華發集團剛從銀行拿到200億授信,轉手就買下了自家地產公司賣不出去的房子。

這些房子,未來會通過另一家子公司珠海安居的手,變成珠海的保障房。

這些房子的收購價格,似乎也是按市場價,不打折。

最早的那筆2.66億元的交易,也是珠海安居對兄弟公司華發股份的支持。這批房子還是二手房,是華發股份為了快點賣掉自己手裡的新房搞「以舊換新」買下來的。

從價格上看,珠海安居還讓華發股份賺了一些。有研究機構對這次交易的評論是華發集團既是珠海市場收儲主體,又是華發股份的大股東:

雙重身份兼顧了雙方利益。

放在平常,這樣一個完美的交易完全沒有任何可能。但現在,一切進行得很順利:

以收儲的名義,以保障房的名義。

包叔看了下,珠海年財政收入不到500億的城市,花120億收儲,不知道未來還錢會不會有壓力。

3

收儲這個詞,是從土地收儲轉化來的。

1996年開始實行土地儲備以來,中央政府的管理一直趨嚴。不斷出台各種法律和文件,防止地方政府收儲的失控,比如不允許地方政府把收儲任務交給有關企業或融資平台。

土地收儲雖然是以增加財政收入為目標,但從一開始就強調:

公益性。

從領導和央行的安排來看,收儲的本質是去庫存,是為了幫助開發商周轉。在民營房企深陷泥潭的當下,很多人寄希望於收儲也許能幫他們一把。

但現實是,房地產收儲的權力下放給了地方政府,卻並沒有有力的監管,很容易變成地方政府對本地國企的解套、資助。

收儲是一筆大投入,天風證券算了下,如果要通過「收儲」將住房去化周期壓縮至18個月以內,大約需要約:

7萬億元。

從A股國家隊救市的經驗來看,救市還是門技術活,活兒不好,不僅容易把國家隊套進去,還容易站在整個市場的對立面。

房地產收儲也一樣。

收購庫存房產,其實存在一個根本的商業邏輯矛盾——那些賣不出去的房子,真的會有人來租嗎?

當然,政府可以通過降低租金來吸引租客,那會不會影響租房市場?以武漢安居收購兩棟樓的公告裡說,這兩棟樓是定位服務於區域新青年、新市民、教育、醫護和企事業單位員工:

租賃需求旺盛。

需求這麼旺盛,企業怎麼自己不把這錢賺了?

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