房子砸誰手裡，都得出大事

最近網上流傳一種說法，「房子最終砸在銀行、地產商等其他機構手裡是硬着陸，房子最終會砸在普通老百姓手裡是軟着陸」。即便是情緒宣洩的吐槽，這個說法也太過分了。

如果房子砸在老百姓手裡，不是理想中的軟着陸，而是爆大雷，而且是整個經濟運行出問題的大雷。

房價硬着陸，老百姓是最大受害者

「房子砸在房產商、銀行手裡」，首先錯在產權債權不分。銀行並不持有產權，只有房產商和老百姓的債權。要說房子砸在誰手裡，那就只有房產商和老百姓了，而且主要是老百姓。

央行公布的數據顯示，2022年末53.1萬億房地產貸款餘額53.16萬億元，其中個人住房貸款餘額38.8萬億元，占比高達73%。顯然，房地產商的負債遠遠低於老百姓。

因此，如果房價硬着陸，老百姓是首當其衝受害者。但是，銀行作為債權人，也要面對債務危機的衝擊。2008年美國次貸危機和上世紀90年代日本「泡沫經濟」破裂危機，都是這樣發生的。

2007年，美國房價開始大面積下跌，大量按揭斷供開始危及金融市場。2008年，美國房價下跌50%，次貸危機隨之爆發。金融危機是宏觀經濟事件，但是究其根本，都是微觀經濟運行的星星之火點燃的山火爆發。

每一場債務危機爆發，都是「與汝偕亡」的慘烈災難，債務人和債權人都是輸家。

別以為老百姓就好「對付」了

認為老百姓比較「好對付」，那是大錯特錯。

天真地認為房價暴跌後，老百姓還會做冤大頭忍痛還貸，是打錯了如意算盤。還貸成本遠遠大於違約成本時，經濟核算的理性自動發揮作用，「用腳投票」是市場賦予每個人的天然權利，誰也對付不了。

美國次貸危機時，就發生了這一幕。60%以上的按揭違約都是主動斷供——未必還不起，就是不想還了。老百姓又不傻，房產市價和預期價格均低於貸款餘額時，很多人會選擇做「老賴」。

銀行專業對付「老賴」，大不了把房子收了拍賣就是了。以為普通老百姓，又不是「大而不能倒」的大企業，好對付。其實不然，按揭大面違約發生後，銀行大量沒收抵押房產非但不能止損，反而會造成惡性循環。日本泡沫經濟崩潰時，就出現了這樣的問題。

日本社會有很強的「恥感文化」，普遍看重信用，欠債還錢比天大。因此，日本銀行有強勢的傳統。危機爆發後，銀行很強硬，收房收到手軟。可是，收了房就要拿出來賣，一時間市場供給大增，房價加速下滑，市場信心更崩了。

本來畏首畏尾的也選擇主動棄貸——看着新聞上成千上萬的斷供數字，「恥感」的防線崩塌了。市場恐慌情緒大面積蔓延，誰還敢接盤。幾輪惡性循環後，房子全砸在了銀行手上，賣不出去不說，還得倒貼大量稅費。

那麼，銀行是不是可以通過司法途徑對主動斷供者加以制裁呢？是可以，可是，銀行卻不敢了。成百上千的官司，訴訟成本是極其高昂的。更重要的是社會輿論的巨大壓力，危機爆發後，社會輿論本來就對創下大禍的金融行業高度不滿。

千夫所指的銀行還要把人家趕出家門，又拉了大量仇恨。再發起大量訴訟「極限壓榨」，非得成為全民公敵不可。動彈不得的日本銀行威風掃地，最終只能默默地吞下苦果。長達二十年的壞賬處理，拖累了整個日本經濟。美國次貸危機發生後，美國金融機構部分吸取了日本同行的教訓，對按揭違約更多採取了協商處理的靈活方式，緩解了危機的破壞力。

老百姓不想對付誰，但也不是那麼好對付的。出現少數「老賴」是個體失信，銀行可以應對自如。但是，出現大面積斷供、止贖，性質就發生了變化，肯定是經濟運行的系統性問題，老百姓憑什麼為日本政府和日本央行的錯誤決策買單？資產泡沫化的大鍋，老百姓背不起，也背不動。

如果中國房產出現硬着陸，房子砸在手上的老百姓，也會「用腳投票」狠砸銀行。

那麼，「讓房價緩慢平穩下跌實現軟着陸」的「理想狀態」，就能解決問題嗎？不能，這種「軟着陸」只會把房子砸在地方政府手上，同樣會爆發債務危機。

「軟着陸」，才是房子砸在了地方政府手上

要實現「房價緩慢平穩下跌實現軟着陸」，只有靠限價等政策手段強行鎖住房產的名義價格。講白了就是政府定價，不讓房價跌。但是，保住的只是名義價格，名義價格和真實的市場價格預期嚴重背離，交易量就保不住了。老百姓無心也無力接盤價格虛高的樓盤，房子怎麼「砸」到老百姓手上呢？

房子賣不動，土地也乏人問津。土地財政依賴度大的地方政府着急了，自家城投下場，自導自演托市的戲碼。但是城投哪來的錢？美其名曰「國有融資平台」，其實就是個皮包公司，「皮包」里只有政府信用背書。

前幾年部分三四線城市的土地市場，玩的就是這種左手倒右手的土地金融遊戲。結果都看到了，城投債堆積，房子砸在了地方政府手裡。這才有了鼓勵公務員買房、農產品充首付等等怪力亂神。

所以，不少三四線城市樓市的政府指導價確實「緩慢平穩下跌」，甚至根本不跌。但是成交量大幅下滑，土拍無人問津，深陷債務危機，這真是「軟着陸」嗎？

和美日當年「硬着陸」唯一的不同是，房子全砸在了城投及其背後的地方政府手裡了，這也很符合邏輯。地方政府深度干預和主導了房地產業時，就註定會成為最大的接盤俠。

結語：軟硬不吃，左右為難

今天中國房地產金融正處於「軟硬不吃」的兩難境地。如果發生房價暴跌「硬着陸」，近40萬億的個人住房貸款有債務危機風險。如果繼續價格管控下「軟着陸」，65萬億城投債還是債務危機風險。

要走出這一左右為難的困境，沒有捷徑。只有為中國房地產尋找新的「錨點」，老百姓的收入提高、重拾信心，願意買房、買得起房才行。這是整個經濟運行的大課題，而不是房地產行業的局部問題。不是「房地產拉動經濟」，而是經濟向好才能拉動房地產。

目前而言，軟硬不吃、左右為難的房地產行業沒有多大發揮的空間。耗費大量資源、反覆橫跳，並不會改善房地產的處境。如果不認真反思、及時做出根本性的改變，那麼該來的遲早要來的。負薪救火的瞎折騰，只會讓雷越來越大。

（全文轉自微信公眾號關胖本胖）