房子砸誰手裡,都得出大事

最近網上流傳一種說法,「房子最終砸在銀行、地產商等其他機構手裡是硬着陸,房子最終會砸在普通老百姓手裡是軟着陸」。即便是情緒宣洩的吐槽,這個說法也太過分了。

如果房子砸在老百姓手裡,不是理想中的軟着陸,而是爆大雷,而且是整個經濟運行出問題的大雷。

房價硬着陸,老百姓是最大受害者

「房子砸在房產商、銀行手裡」,首先錯在產權債權不分。銀行並不持有產權,只有房產商和老百姓的債權。要說房子砸在誰手裡,那就只有房產商和老百姓了,而且主要是老百姓。

央行公布的數據顯示,2022年末53.1萬億房地產貸款餘額53.16萬億元,其中個人住房貸款餘額38.8萬億元,占比高達73%。顯然,房地產商的負債遠遠低於老百姓。

因此,如果房價硬着陸,老百姓是首當其衝受害者。但是,銀行作為債權人,也要面對債務危機的衝擊。2008年美國次貸危機和上世紀90年代日本「泡沫經濟」破裂危機,都是這樣發生的。

2007年,美國房價開始大面積下跌,大量按揭斷供開始危及金融市場。2008年,美國房價下跌50%,次貸危機隨之爆發。金融危機是宏觀經濟事件,但是究其根本,都是微觀經濟運行的星星之火點燃的山火爆發。

每一場債務危機爆發,都是「與汝偕亡」的慘烈災難,債務人和債權人都是輸家。

別以為老百姓就好「對付」了

認為老百姓比較「好對付」,那是大錯特錯。

天真地認為房價暴跌後,老百姓還會做冤大頭忍痛還貸,是打錯了如意算盤。還貸成本遠遠大於違約成本時,經濟核算的理性自動發揮作用,「用腳投票」是市場賦予每個人的天然權利,誰也對付不了。

美國次貸危機時,就發生了這一幕。60%以上的按揭違約都是主動斷供——未必還不起,就是不想還了。老百姓又不傻,房產市價和預期價格均低於貸款餘額時,很多人會選擇做「老賴」。

銀行專業對付「老賴」,大不了把房子收了拍賣就是了。以為普通老百姓,又不是「大而不能倒」的大企業,好對付。其實不然,按揭大面違約發生後,銀行大量沒收抵押房產非但不能止損,反而會造成惡性循環。日本泡沫經濟崩潰時,就出現了這樣的問題。

日本社會有很強的「恥感文化」,普遍看重信用,欠債還錢比天大。因此,日本銀行有強勢的傳統。危機爆發後,銀行很強硬,收房收到手軟。可是,收了房就要拿出來賣,一時間市場供給大增,房價加速下滑,市場信心更崩了。

本來畏首畏尾的也選擇主動棄貸——看着新聞上成千上萬的斷供數字,「恥感」的防線崩塌了。市場恐慌情緒大面積蔓延,誰還敢接盤。幾輪惡性循環後,房子全砸在了銀行手上,賣不出去不說,還得倒貼大量稅費。

那麼,銀行是不是可以通過司法途徑對主動斷供者加以制裁呢?是可以,可是,銀行卻不敢了。成百上千的官司,訴訟成本是極其高昂的。更重要的是社會輿論的巨大壓力,危機爆發後,社會輿論本來就對創下大禍的金融行業高度不滿。

千夫所指的銀行還要把人家趕出家門,又拉了大量仇恨。再發起大量訴訟「極限壓榨」,非得成為全民公敵不可。動彈不得的日本銀行威風掃地,最終只能默默地吞下苦果。長達二十年的壞賬處理,拖累了整個日本經濟。美國次貸危機發生後,美國金融機構部分吸取了日本同行的教訓,對按揭違約更多採取了協商處理的靈活方式,緩解了危機的破壞力。

老百姓不想對付誰,但也不是那麼好對付的。出現少數「老賴」是個體失信,銀行可以應對自如。但是,出現大面積斷供、止贖,性質就發生了變化,肯定是經濟運行的系統性問題,老百姓憑什麼為日本政府和日本央行的錯誤決策買單?資產泡沫化的大鍋,老百姓背不起,也背不動。

如果中國房產出現硬着陸,房子砸在手上的老百姓,也會「用腳投票」狠砸銀行。

那麼,「讓房價緩慢平穩下跌實現軟着陸」的「理想狀態」,就能解決問題嗎?不能,這種「軟着陸」只會把房子砸在地方政府手上,同樣會爆發債務危機。

「軟着陸」,才是房子砸在了地方政府手上

要實現「房價緩慢平穩下跌實現軟着陸」,只有靠限價等政策手段強行鎖住房產的名義價格。講白了就是政府定價,不讓房價跌。但是,保住的只是名義價格,名義價格和真實的市場價格預期嚴重背離,交易量就保不住了。老百姓無心也無力接盤價格虛高的樓盤,房子怎麼「砸」到老百姓手上呢?

房子賣不動,土地也乏人問津。土地財政依賴度大的地方政府着急了,自家城投下場,自導自演托市的戲碼。但是城投哪來的錢?美其名曰「國有融資平台」,其實就是個皮包公司,「皮包」里只有政府信用背書。

前幾年部分三四線城市的土地市場,玩的就是這種左手倒右手的土地金融遊戲。結果都看到了,城投債堆積,房子砸在了地方政府手裡。這才有了鼓勵公務員買房、農產品充首付等等怪力亂神。

所以,不少三四線城市樓市的政府指導價確實「緩慢平穩下跌」,甚至根本不跌。但是成交量大幅下滑,土拍無人問津,深陷債務危機,這真是「軟着陸」嗎?

和美日當年「硬着陸」唯一的不同是,房子全砸在了城投及其背後的地方政府手裡了,這也很符合邏輯。地方政府深度干預和主導了房地產業時,就註定會成為最大的接盤俠。

結語:軟硬不吃,左右為難

今天中國房地產金融正處於「軟硬不吃」的兩難境地。如果發生房價暴跌「硬着陸」,近40萬億的個人住房貸款有債務危機風險。如果繼續價格管控下「軟着陸」,65萬億城投債還是債務危機風險。

要走出這一左右為難的困境,沒有捷徑。只有為中國房地產尋找新的「錨點」,老百姓的收入提高、重拾信心,願意買房、買得起房才行。這是整個經濟運行的大課題,而不是房地產行業的局部問題。不是「房地產拉動經濟」,而是經濟向好才能拉動房地產。

目前而言,軟硬不吃、左右為難的房地產行業沒有多大發揮的空間。耗費大量資源、反覆橫跳,並不會改善房地產的處境。如果不認真反思、及時做出根本性的改變,那麼該來的遲早要來的。負薪救火的瞎折騰,只會讓雷越來越大。

(全文轉自微信公眾號關胖本胖

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