留学生回不来 学生公寓投资者售屋化解危机

据澳洲金融评论报导，海外留学生人数下降26万人，使得学生公寓业主陷入现金危机，特别是如果这些业主用自营公积金（SMSF）来投资的话，没有租金收入使他们没钱偿还贷款，不得不抛售投资

根据SQM Research的分析，在悉尼和墨尔本受欢迎的大学周围，由于海外学生人数骤减，租金下降了高达25%。

但CoreLogic的数据显示，其中一些地区的房产价格，如墨尔本内郊的Carlton，在同一时期上涨了近12％。

 出售的时机

AJ财务规划公司的创始人Alex Jamieson表示，许多退休投资者正利用房价上涨的机会，抛售表现不佳的投资。

Clover Financial Solutions的主管Phoebe Blamey表示，许多拥有大量资产的学生宿舍的老年投资者更有可能出售表现不佳的投资物业，而不是生活方式资产，如度假屋。她补充说，“有很多学生公寓，特别是建在高层的一居室单元，正在校园周围出售。”

当初许多投资者在房产销售的鼓励下成立了SMSF，购买已建成的公寓或公寓楼花，其诱因包括租金保证和承诺，即学生会回来，学生人数的增加保证有足够的租金收入来支付成本并有一些盈馀。

根据澳大利亚税务局的数据，SMSFs持有价值约433亿澳元的住宅物业。

投资者受制于学生人数下降

疫情期间学生回不来给投资者带来麻烦。维多利亚大学最近的分析显示，在2021年初，澳大利亚的留学生比一年前减少了26万，比北领地的全部人口还要多。

在许多情况下，投资者在远郊的校园或农村校园周围购买了专门的公寓，那里的学生人数减少，很难找到替代的租户。

 Jamieson表示，许多投资者陷入了一个较为单一化的自营公积金（SMSF）中，通过有限追索权的借款安排，增加了投资风险，因为收入只能从基金内部产生。

 新的住宅物业的供应可能会急剧增加，可能会对价格造成压力。

亚拉资本（Yarra Capital）的宏观经济战略主管Tim Toohey预测，到2023年，全国可能有150,000套住宅超过需求。如果净移民没有回升，过剩的数量可能达到创纪录的20万。