澳洲投资房报税的十大注意事项

房产投资是最常见的投资方式,随着房产市场的回暖,越来越多的人有意向购置投资房产。我们在处理很多拥有投资房客户的报税时,经常会处理大家提出的各种各样的问题。今天,我们就来跟大家分析一下,如果你有投资房需要报税时应注意哪些问题。

投资房申请退税的注意事项:

1、保留收支证明

关于投资房收入费用抵扣部分,您必须保留所有的收入和开支证明。完整的收支证明,是为了能够有效地申报并抵扣所有产生的相关可抵扣费用。

2、房屋是要真实可租的

判断您投资房的相关支出是否能用来进项抵扣,最重要的一点就是房屋是否真实可租。投资房在寻找租客期间产生的费用也是可以抵扣的,但是您必须有足够的证据证明您是在真实地寻找租客,如刊登的租房广告信息等。

如果该房屋是您的度假屋,您为了能够申报抵税而刊登了广告,但是租金远远高于当地市场水平或是设置一些不合理的租赁条件,导致没有租客问津。那么这套房屋不能算作是真实可租的,从而房屋相关费用也不能作为纳税申报。

3、低于市场租金出租

如果将房产以低于市场的租金租给亲戚或朋友,那么税务抵扣会受到限制。在以低租金状态出租房屋的这段时间里,抵扣只能最多和租金持平,不能产生负扣税。

4、买房相关费用

购买房产时所产生的相关费用,是不能在投资房报税时候用来申报抵扣的,比如律师费、印花税等费用。但是这些费用可以在您出售房产时计入购房成本,从而减少资本所得税。所以购房时候的相关票据文件也要仔细保存好。

5、房贷利息

房屋贷款只有用于购买投资房而产生的相关利息才能进行抵扣。如果您进行了房屋贷款转贷,转贷后的部分资金用于其他用途,比如购买个人物品、升级个人自住房等。那么这部分贷款所产生的利息是无法抵扣的。

6、共同拥有房产

如果您与其他人共同拥有一套投资房产,那么您必须依据您对该房产的法定所有权所占比例申报租金收入和支出。经常碰到夫妻两人一起报税,一方收入高,一方收入稍低,贷款是其中一方的名字,还款也是从该方账户银行账户扣款,产权却是一人一半,那么,在报税中能不能将贷款利息全部报在贷款人名下(收入高的一方)?

—— 答案是不可以的!

税务局并不是看以谁的名义贷款,也不看谁的账户还款,只看房产的持有比例,所有的收入和开销都要按照比例进行分配。如果夫妻双方收入有高有低,想要收入高的一方享有更多的负扣税,那么我们建议在不影响贷款的情况下,收入高的那方在购买房产时,提高房产持有比例。

7、维修  

出租前维修 ,如果在房子成交后马上进行维修,那么维修费无法抵扣租金收入,只能通过折旧慢慢抵扣租金或是作为购置房产的成本,等将来出售房产时抵扣增值税。

出租后维修 , 如果是出租后产生的正常维护修理,这些花费可以作为开销直接抵扣租金收入。但如果这些维修大大提高了原有设备的性能,那么需要通过折旧慢慢抵扣租金。

8、贷款相关费用

如果是贷款购房,贷款产生的费用(比如银行收取的手续费、估价费等)如果低于$100澳币,那么可以直接抵扣租金;如果高于$100澳币,则必须分5年抵扣(第一年如果不足365天,就需要按照天数平摊)。但是如果在不到5年的时间内将房产卖掉了或是换贷了,那么可以一次性地把剩下的贷款费用都用来抵扣租金。

9、购房费

在购买房产时产生的费用,如律师费和印花税,是不能抵扣租金的。但是,可以算作购房成本来抵扣增值税。唯一的例外是堪培拉的房产,购房产生的这些费用可以在当年直接抵扣租金。

10、再融资

通过再融资(Refinance)将自住房套现用于成交投资房产,套现部分的贷款利息也可以抵扣投资房的租金。

提示: 请大家注意的是,只有和投资房相关套现部分产生的利息才能抵扣租金。因为房产投资中有房贷利息和房屋折旧等抵税项目,也是投资者或高收入人群用来做负扣税杠杆(Negative Gearing)重要一项。

以上就是我们为大家总结的关于投资房报税的注意事项,如果您有会计和税务方面的任何问题,欢迎与我们联系,支靖和会计税务事务所所为您提供最专业的服务,解决一切会计税务烦恼!

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