上海市近日針對工商業項目土地使用權到期後如何續期，給出明確的指導意見，其中包括續期費用不得低於當前土地基準價的70%。有網民形容，這筆費用「相當於按現價再買一次房子」。

中國城市土地實行國有制度，當局於1990年代逐步建立現行的土地使用權出讓制度。按照不同用途，商業用地的土地使用權最高年限一般為40年，工業與辦公用地為50年，住宅用地則為70年。

時至今日，商業用地40年的使用年限已陸續接近到期。海外中文媒體報導，上海市於7月31日正式印發《上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）》（以下簡稱「指導意見」），首次對土地續期收費提供較具體的參考標準。依據該「指導意見」，居民住宅用地並未納入此次政策範圍。

續期申請時機與不續期的後果

根據「指導意見」，企業可選擇到期續期或提前續期。到期續期適用於土地剩餘使用年限不足3年者；而土地剩餘使用年限不足法定最高年限的一半時，則可申請提前續期，例如商業用地在剩餘使用年限不足20年時即可提出申請。

「指導意見」提出「應續盡續」，確立「以續期為常態、不續期為例外」的原則。企業提出申請後，政府原則上予以批准；僅有因公共利益需要收回土地（例如建設地鐵或學校），以及項目績效較差、被列為C類或D類等情況，才可能不予續期。

在續期期限方面，單次續期最短為5年，累計使用年限不得超過不同用途規定的最高年限，例如商業用地為40年，工業和辦公用地為50年。同一棟建築的不同業主，亦可根據各自情況申請不同的續期期限。

若業主不申請續期，政府可無償收回土地使用權及地上建築物；若建築物已嚴重破損、無法繼續使用，業主甚至可能需要自行承擔拆除與恢復土地原狀的費用。

續期最低按基準地價七折計算

備受關注的續期費用並非按照上世紀90年代取得土地使用權時的價格計算，而是以當前土地評估基準地價為依據，原則上不得低於基準地價的70%，且須在1年內付清。

根據鉅亨網援引的案例，拼多多此前收購的上海陸家嘴星展大廈，建築面積約4.5萬平米。按照小陸家嘴地區辦公用地每平米25,130元（人民幣，下同）的基準地價計算，若該項目按70%的最低標準續期，續期費用約為每平米17,591元。若按50年續期，總費用約需7.9億元。

社交平台上的一名博主認為，上海此次公布的商業用地續期政策，可能為未來住宅用地續期提供參考。他表示，商業用地40年使用年限已陸續接近到期，而此次政策的重點之一，即為首次對續期收費提供較具體的參考標準。

該博主亦表示，新規以當前土地價格作為計費基礎，即使按照70%的最低標準計算，續期成本仍可能遠高於上世紀90年代取得土地使用權時的價格。他形容，這讓業主產生「按現價再買一次房」的感受，並由此質疑「沒有土地所有權的房產，房子終究不是自己的」。

根據中國《民法典》，住宅建設用地使用權期限屆滿後自動續期，但法律並未明確規定續期是否免費，相關費用的繳納或減免等具體辦法，仍需由後續法律與行政法規進一步規定。

此外，中共央行先前公布的調查數據顯示，住房資產占城鎮家庭資產的69.3%。換言之，對多數家庭而言，房地產仍是最主要的財富載體，因此未來住宅土地使用權如何續期、是否收費及收費標準，都可能直接影響家庭的長期財產預期。

賣地收入下滑 當局尋找新財源

值得關注的是，土地出讓收入一直是部分地方政府重要的財政收入來源，但在房市寒冬下，土地出讓收入下降，導致不少地方政府面臨較大的財政與債務壓力。對此，有網民在社交平台留言表示，土地使用權續期收費可能成為地方政府開闢的「新財源」。

那麼，中國有多少非住宅用地可能陸續面臨續期？彭博社引述戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管陳家輝的估計稱，目前中國約有1萬億元的非住宅物業，其土地使用權剩餘期限不超過20年，即已使用法定年限的一半或更長時間。

今年稍早，廣州已推出類似的土地使用權續期措施。隨著上海進一步出台較具體的續期指導意見，這套做法是否會成為其它城市的參考，以及未來能否進一步延伸至住宅用地，正受到市場關注。