臺灣歌曲與原住民族文化驚艷Woodridge州立中學學生
2026 年 6 月 24 日
中国经济持续低迷，就连第一大城市上海也深受影响。目前，昔日繁华的商圈，如今已变得十分冷清，七浦路批发市场月租金从之前最高的7万元（人民币，下同）跌到500元，甚至有的房东选择免月租，租户只需缴纳物业费。 6月16日，大陆微信公众号“真叫卢俊”发表文章《越来越多商场，开始被抛弃了》，文中称，上海曾经最核心、最繁华的地段，如今变得异常冷清，就连陆家嘴这样的鼎盛商圈，徐家汇百脑汇这样的专业市场也不例外。 文章写道，“我们在上海最核心的地段，目睹一家家百货商场的消失，太平洋百货、梅陇镇广场、伊势丹、上海置地广场、第六百货、巴黎春天……，肉眼可见的，上海商场的淘汰率和淘汰速度正在变高，尤其是大型商场”。 文章举例，位于闵行吴中路的爱琴海购物中心，建筑体量超过50万方，自2017年开业，到现在还不足10年，但已变得一片荒凉。文章中说，“我把整个商场逛了一圈下来，发现其除了室内部分商业，室外的商铺空置率几乎达到90%以上……，进入爱琴海室外商业街，仿佛误入一个闲置多年的荒废商场”。 文章还称，位于上海最繁华的地段的七浦路批发市场也同样冷清，在鼎盛时期，这里的商铺一个月的租金高达7万元，但现在却无人问津，商铺的月租金跌至5百，甚至有些房东不要租金，租户只需缴纳物业费即可。 七浦路曾经是华东地区最大的服装集散中心，位于静安和虹口的两区交界处，虽然占地面积不大，只有0.5平方公里，却繁华至极，名声大噪。这里聚集了10个大型商场，高峰时，曾拥有3,000多家商铺，4,000多名从业人员。 但事过境迁，如今的七浦路已变成“空铺一条街”。在文章中，作者感叹，以前七浦路是上海商铺中的“顶流”，而现在却变成了“鹤岗”。 作者所提及的“鹤岗效应”，源自黑龙江省的鹤岗市，这里因为人口流失、房价跳水而被广泛关注。鹤岗是中国第一批经济萧条，房产暴跌的城市。如今，这一现象已蔓延全国，包括一线城市。
9月30日，北京市6部门联合印发“关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知”，实施降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低自备款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准等。 针对去年房贷新政实施前已购房者缴纳中的房贷，“通知”指将引导商业银行把存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。居民家庭首购房最低自备款比例调整为不低于15%，购买第2间房的最低自备款比例不低于20%。 没有北京户籍的家庭，在五环内购房的资格从连续缴满5年社保降为3年。 中国人民银行（中国央行）与中国金融监管总局9月29日晚间共同宣布4项金融政策，以支持中国房地产，包括“引导银行降低存量房贷利率”、“统一房贷最低首付比例至15%”、“延长部分房地产金融政策文件的期限”、“优化保障性住房再贷款政策”。 上海、广州、深圳等3座城市随即发布新政响应，北京则在9月30日晚上调整政策。其中，广州明确宣布全面取消限购，成为一线城市中首个完全退出限购政策的城市。
5月27日，上海公布购房新措施，首购自备款比例调降至20%，尽管仍比全国政策下限15%高，但已打响中国这波一线城市调降自备款比率的第一枪。其他还包括调降房贷利率及放宽购房社保年限等。 综合媒体报导，上海住建委等4部门发布“关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知”，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”及优化土地和住房供应等9条政策措施，自28日起实施。 主要内容包括：将非上海籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”，调整为“连续缴纳满3年及以上”；非上海籍单身人士购房区域，扩大至外环内中古屋。二孩及以上的多子女家庭，在现有政策基础上，可再购买1户住房。 在自备款比例及利率规定上，首购住宅贷款最低自备款比例调整为不低于20%，第2户的自备款比例调整为不低于35%。首购住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，第2户住房利率下限调整为不低于相应期限LPR减5个基点。 以公积金购房贷款额度也放宽，首次购屋的个人公积金最高贷款为人民币80万元，家庭公积金最高贷款160万元。多子女家庭贷款最高贷款额度再放宽20%政策不变，即最高可达192万。 其他还有，取消夫妻离婚后购房合并计算住房户数规定，并调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房户数等。 中国官方17日推出号称“史诗级”的房地产救市政策，其中有3项是央行推出的房地产金融政策：公积金贷款利率调降0.25个百分点，首购及第2户房的头期款比例分别调降至不低于15%、25%，取消全国个人住房贷款利率下限；另一项则是设立3,000亿保障性住房再贷款，支持地方政府收购已建成未出售的商品房用作保障房。 在“因城施策”下，各地政府已陆续跟进调降购房头期款比例，但在上海宣布新政前，北上广深4个一线城市仍继续维持原有的政策，即首购的自备款比例不低于30%，第2户为40%。
陆媒财新网报导，2023年12月，中国北京、上海、广州、深圳4个一线城市的房租连续6个月出现年减，年减幅度达2.45%，显示人口正从一线城市流向其他城市。 报导指出，从2022年开始，一线城市租赁市场就已开始降温。当时因为房地产市场持续低迷，中古屋价格下滑，一些屋主开始退守租赁市场，静待房市回暖，加上2023年保障性租赁住房加快入市，整个租屋市场供给加大。 在需求方面，2022年，受企业用工需求下降、外来人口回流等因素影响，北上广深常住人口均有所下降。 而在2023年春节过后，一线城市人口回流趋势并不明显。同时，就业不确定性增加、收入增速放缓、一些企业取消租金补贴福利等变化，也使得一线城市租房家庭对高租金的承受度下滑。 报导引述北京一中介公司工作人员说，受经济下行影响，租房客预算下降，便宜房源更受青睐。 相形之下，三、四线城市的租赁市场呈现回暖趋势。截至2023年12月，三、四线城市的租金已连续4个月出现增幅，12月年涨幅度进一步扩大，原因可能和人口从一线城市流向家乡等有关。
01 一线楼市集体下跌 5月初的时候，本号就第一时间分析了4月份的楼市，结论是： 无论新房还是二手的，都转跌了。 而作为楼市风向标、被视作抗跌能力最强的一线城市，二手房成交量更是集体转跌。尤其是北京，跌幅比谁都大。 北京方面，北京4月份二手房网签13928套，环比下降了40.5%。 上海二手房成交量4月份不到1.8万套，相比于3月份的2.4万套环比下降了26%，比2月份的1.9万套还要低。 广州4月份二手房成交量（自助网签+中介网签）10500套，相比于3月份的12260套，环比下跌了14.36%。下辖的11个区全线下跌。 深圳二手房4月网签3744套，相比于3月份的4943套环比下跌了24%。 至于杭州、南京、武汉，苏州、厦门、重庆、成都、宁波等强二线城市，无一例外，都转跌了。 转跌的逻辑，一线与二线存在着区别。 大多数二线以及三四线城市转跌，逻辑很简单。 此前受口罩因素而被压抑的需求，在一季度集中释放，造就了一季度的小高潮，但这些需求在一季度被消耗得差不多。 而新的需求，由于收入和就业复苏并不顺畅，并没有形成，于是便出现了热点城市楼市成交量集体青黄不接、后继乏力的现象。 新的需求为何形不成？主要是收入和就业复苏受阻，尤其是就业，非但没有复苏，反而16至24岁年轻人的失业率创6个月来新高。 至于一线，因为其房价已经高到了一定程度，支撑起楼市的主要是中产以上阶层人群。 一线转跌，更重要的原因是宏观大环境不确定之下的信心与预期缺失。最有力的佐证数据，是央行最新发布的存款和房贷数据。 02 提前还贷潮上演 5月11日，央行发布了4月份金融数据，其中存款与房贷均在下降。 存款方面，此前一直在增加，2022年全年住户部门存款增加了17.84万亿元，是2021年的近两倍，堪称报复性存款。 而进入2023年，仅第一季度民众的存款就增加了9.9万亿，和2019年至2021年的年均存量增量相当。一个季度的存款增加量相当于之前一年的存款增加量。 而4月份的住户存款减少了1.2万亿。 存款下降，你以为大家是拿出来消费和投资的吗？ 非也。 如果存款拿出来消费投资，那楼市成交量不应该转跌，CPI也不至于逼近临界点。 换句话说，存款下降，房贷减少，消费没有起来，CPI反而逼近跌停板，意味着存款拿出来不是去消费和投资，而是提前还贷去了。 央行披露，4月份住户贷款减少2411亿元，其中，短期贷款减少1255亿元，中长期贷款减少1156亿元。 短期贷款主要用于买车、消费、周转等，而中长期贷款基本都是房贷。 在昨天的文章之中我已经解释过，一般来说，房贷无论怎么也不可能为负数。 因为市场行情那么再差，也会有成交，只要有成交，就会有房贷增加。 4月份楼市成交量下跌，我们的心理预期顶多是房贷增量不如3月份而已，3月份房贷增加了6348亿元，4月份可能就增加个4000多亿，但没想到增量是负数，减少了1156亿元。 房贷负增长，再结合存款下降之下，反映消费的CPI增速创26个月来新低，逼近临界点。唯有一个解释合理： 还贷规模比贷款规模还要大。 这种情况，最近十年也就在2022年的2月份、4月份以及今年的4月份出现了。 而提前还贷潮再度上演背后，则是大家对信心与预期的缺失。 一季度之所以上演了一波小高潮，是因为在宏观大环境改善之下，大家对放开之后经济、收入、就业的复苏进展过度乐观。 然而四个月过去了，大家恍然发现，并不是那么回事。 第一，CPI增速持续走低。 已经连续一个季度低于2%，4月份的CPI同比增速只有0.1%。一般来说，当CPI持续低于2%的时候，就有通缩压力，何况现在的CPI逼近临界点。 第二，我们的整体就业率虽然略有下降，为5.3%。但是16至24岁年轻人的失业率创6个月来新高。 第三，好不容易起来的社融，4月份又跌回去了。 4月份，社会融资规模增量1.22万亿元，远低于预期的2万亿，更远低于3月份的5.38万亿增量。 社融反映的是全社会对货币的需求量。社融下降，意味着印钞机虽然仍在卖力印钞，但没多少人来接水，为数不多来接水的，93.3%还是国企、央企、城投。 简单点说，就是银行的钱很难贷出去。其背后反映的是企业没有扩张意愿，生产偏弱。 第四，唯一亮眼的出口数据，很大程度上也是牺牲利润的结果。 海关总署数据显示，3月份我们的出口以美元计价增长了14.8%，4月份增长了8.5%。 但这一增长结合PPI来看，其实是压低价格，利用价格优势的缘故。一季度，我们的规模以上工业利润同比下降了21.4%。 这种方式很难持续，因为不断压低工业生产者出厂价格，会继续压低我们的工业利润，会加大制造业压力，影响就业率。 03 新一轮救市可能在酝酿 其实，在3月份热点城市成交量开始走弱的时候，很多城市就已经按捺不住，开启了新一轮救市。 3月份以来，以厦门、郑州、沈阳、合肥、杭州、广州、苏州、深圳等为代表的城市，已经开启了新一轮救市。 从4月份的成交量来看，没有一个城市的措施能够奏效。 但是，我们都知道，越是不管用，他们越会用。新一轮自上而下的大招，可能正在酝酿之中。 最近棚改传言四起，就因为不久前召开的中央政治局会议上提到了，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 不过这一传言，已经被辟谣。 但不可否认，楼市如今的现状，接下来肯定会有大招出台。 不过，正如本号多次强调的，在收入和就业彻底复苏之前，任何招数都不好使。 更重要的是，在口罩三年之下，我们很多人的心态已经变了。 在之前分析今年五一的数据中，我已经说过。 这个五一，确实是史上最火爆的五一。车站、码头、景区、山上、海边、寺庙人山人海，而市区，看书的寥寥，看房的人寥寥，在家的人寥寥。 这种现象背后的本质，并不是说大家的收入一夜之间恢复了。而是思维习惯改变之下，大家不再追求给自己增加压力。 口罩三年让大家，想明白了很多事情，追逐当下的快乐享受，追求吃喝玩乐，追求求神拜佛，追求佛系人生，比其他什么都重要。 生活不再是买车、买房、努力搬砖、事业有成，而是活在当下。 至于买房，有能力就买，没能力就租，这是大众的普遍想法。很多人不会再像以前一样，为了买一套房，掏空6个钱包，背负一辈子的房贷。 这一变化并非我是个人臆想，而是透过我各个平台的读者留言内容中感觉到的。 日本当年的泡沫破灭，改变了日本一代人的思维。日本也自此进入了低欲望社会。 口罩三年，会否让中国的年轻人也进入低欲望阶段？还不好说，但从调查的消费习惯改变来看，即便不是低欲望，至少也不再盲目追求以加杠杆的方式去买房。 人口见顶、城市化速率见顶、大多数城市供大于求、预期与信心缺失、心态改变，这些因素综合影响下： 全国90%以上的城市，在未来相当长一段时间里，都没有谈房价上涨的资格。 （全文转自微信公众号城市财经）
