臺灣歌曲與原住民族文化驚艷Woodridge州立中學學生
2026 年 6 月 24 日
中國經濟持續低迷，就連第一大城市上海也深受影響。目前，昔日繁華的商圈，如今已變得十分冷清，七浦路批發市場月租金從之前最高的7萬元（人民幣，下同）跌到500元，甚至有的房東選擇免月租，租戶只需繳納物業費。 6月16日，大陸微信公眾號「真叫盧俊」發表文章《越來越多商場，開始被拋棄了》，文中稱，上海曾經最核心、最繁華的地段，如今變得異常冷清，就連陸家嘴這樣的鼎盛商圈，徐家匯百腦匯這樣的專業市場也不例外。 文章寫道，「我們在上海最核心的地段，目睹一家家百貨商場的消失，太平洋百貨、梅隴鎮廣場、伊勢丹、上海置地廣場、第六百貨、巴黎春天……，肉眼可見的，上海商場的淘汰率和淘汰速度正在變高，尤其是大型商場」。 文章舉例，位於閔行吳中路的愛琴海購物中心，建築體量超過50萬方，自2017年開業，到現在還不足10年，但已變得一片荒涼。文章中說，「我把整個商場逛了一圈下來，發現其除了室內部分商業，室外的商鋪空置率幾乎達到90%以上……，進入愛琴海室外商業街，彷彿誤入一個閑置多年的荒廢商場」。 文章還稱，位於上海最繁華的地段的七浦路批發市場也同樣冷清，在鼎盛時期，這裡的商鋪一個月的租金高達7萬元，但現在卻無人問津，商鋪的月租金跌至5百，甚至有些房東不要租金，租戶只需繳納物業費即可。 七浦路曾經是華東地區最大的服裝集散中心，位於靜安和虹口的兩區交界處，雖然佔地面積不大，只有0.5平方公里，卻繁華至極，名聲大噪。這裡聚集了10個大型商場，高峰時，曾擁有3,000多家商鋪，4,000多名從業人員。 但事過境遷，如今的七浦路已變成「空鋪一條街」。在文章中，作者感嘆，以前七浦路是上海商鋪中的「頂流」，而現在卻變成了「鶴崗」。 作者所提及的「鶴崗效應」，源自黑龍江省的鶴崗市，這裡因為人口流失、房價跳水而被廣泛關注。鶴崗是中國第一批經濟蕭條，房產暴跌的城市。如今，這一現象已蔓延全國，包括一線城市。
9月30日，北京市6部門聯合印發「關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知」，實施降低存量房貸利率、下調個人住房貸款最低自備款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限、調整通州區住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標準等。 針對去年房貸新政實施前已購房者繳納中的房貸，「通知」指將引導商業銀行把存量房貸利率降至新發放貸款利率附近。居民家庭首購房最低自備款比例調整為不低於15%，購買第2間房的最低自備款比例不低於20%。 沒有北京戶籍的家庭，在五環內購房的資格從連續繳滿5年社保降為3年。 中國人民銀行（中國央行）與中國金融監管總局9月29日晚間共同宣布4項金融政策，以支持中國房地產，包括「引導銀行降低存量房貸利率」、「統一房貸最低首付比例至15%」、「延長部分房地產金融政策文件的期限」、「優化保障性住房再貸款政策」。 上海、廣州、深圳等3座城市隨即發布新政響應，北京則在9月30日晚上調整政策。其中，廣州明確宣布全面取消限購，成為一線城市中首個完全退出限購政策的城市。
5月27日，上海公布購房新措施，首購自備款比例調降至20%，儘管仍比全國政策下限15%高，但已打響中國這波一線城市調降自備款比率的第一槍。其他還包括調降房貸利率及放寬購房社保年限等。 綜合媒體報導，上海住建委等4部門發布「關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知」，提出調整優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優化住房信貸政策、支持「以舊換新」及優化土地和住房供應等9條政策措施，自28日起實施。 主要內容包括：將非上海籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從「連續繳納滿5年及以上」，調整為「連續繳納滿3年及以上」；非上海籍單身人士購房區域，擴大至外環內中古屋。二孩及以上的多子女家庭，在現有政策基礎上，可再購買1戶住房。 在自備款比例及利率規定上，首購住宅貸款最低自備款比例調整為不低於20%，第2戶的自備款比例調整為不低於35%。首購住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，第2戶住房利率下限調整為不低於相應期限LPR減5個基點。 以公積金購房貸款額度也放寬，首次購屋的個人公積金最高貸款為人民幣80萬元，家庭公積金最高貸款160萬元。多子女家庭貸款最高貸款額度再放寬20%政策不變，即最高可達192萬。 其他還有，取消夫妻離婚後購房合併計算住房戶數規定，並調整住房贈與規定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房戶數等。 中國官方17日推出號稱「史詩級」的房地產救市政策，其中有3項是央行推出的房地產金融政策：公積金貸款利率調降0.25個百分點，首購及第2戶房的頭期款比例分別調降至不低於15%、25%，取消全國個人住房貸款利率下限；另一項則是設立3,000億保障性住房再貸款，支持地方政府收購已建成未出售的商品房用作保障房。 在「因城施策」下，各地政府已陸續跟進調降購房頭期款比例，但在上海宣布新政前，北上廣深4個一線城市仍繼續維持原有的政策，即首購的自備款比例不低於30%，第2戶為40%。
陸媒財新網報導，2023年12月，中國北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的房租連續6個月出現年減，年減幅度達2.45%，顯示人口正從一線城市流向其他城市。 報導指出，從2022年開始，一線城市租賃市場就已開始降溫。當時因為房地產市場持續低迷，中古屋價格下滑，一些屋主開始退守租賃市場，靜待房市回暖，加上2023年保障性租賃住房加快入市，整個租屋市場供給加大。 在需求方面，2022年，受企業用工需求下降、外來人口迴流等因素影響，北上廣深常住人口均有所下降。 而在2023年春節過後，一線城市人口迴流趨勢並不明顯。同時，就業不確定性增加、收入增速放緩、一些企業取消租金補貼福利等變化，也使得一線城市租房家庭對高租金的承受度下滑。 報導引述北京一中介公司工作人員說，受經濟下行影響，租房客預算下降，便宜房源更受青睞。 相形之下，三、四線城市的租賃市場呈現回暖趨勢。截至2023年12月，三、四線城市的租金已連續4個月出現增幅，12月年漲幅度進一步擴大，原因可能和人口從一線城市流向家鄉等有關。
01 一線樓市集體下跌 5月初的時候，本號就第一時間分析了4月份的樓市，結論是： 無論新房還是二手的，都轉跌了。 而作為樓市風向標、被視作抗跌能力最強的一線城市，二手房成交量更是集體轉跌。尤其是北京，跌幅比誰都大。 北京方面，北京4月份二手房網簽13928套，環比下降了40.5%。 上海二手房成交量4月份不到1.8萬套，相比於3月份的2.4萬套環比下降了26%，比2月份的1.9萬套還要低。 廣州4月份二手房成交量（自助網簽+中介網簽）10500套，相比於3月份的12260套，環比下跌了14.36%。下轄的11個區全線下跌。 深圳二手房4月網簽3744套，相比於3月份的4943套環比下跌了24%。 至於杭州、南京、武漢，蘇州、廈門、重慶、成都、寧波等強二線城市，無一例外，都轉跌了。 轉跌的邏輯，一線與二線存在著區別。 大多數二線以及三四線城市轉跌，邏輯很簡單。 此前受口罩因素而被壓抑的需求，在一季度集中釋放，造就了一季度的小高潮，但這些需求在一季度被消耗得差不多。 而新的需求，由於收入和就業復甦並不順暢，並沒有形成，於是便出現了熱點城市樓市成交量集體青黃不接、後繼乏力的現象。 新的需求為何形不成？主要是收入和就業復甦受阻，尤其是就業，非但沒有復甦，反而16至24歲年輕人的失業率創6個月來新高。 至於一線，因為其房價已經高到了一定程度，支撐起樓市的主要是中產以上階層人群。 一線轉跌，更重要的原因是宏觀大環境不確定之下的信心與預期缺失。最有力的佐證數據，是央行最新發布的存款和房貸數據。 02 提前還貸潮上演 5月11日，央行發布了4月份金融數據，其中存款與房貸均在下降。 存款方面，此前一直在增加，2022年全年住戶部門存款增加了17.84萬億元，是2021年的近兩倍，堪稱報復性存款。 而進入2023年，僅第一季度民眾的存款就增加了9.9萬億，和2019年至2021年的年均存量增量相當。一個季度的存款增加量相當於之前一年的存款增加量。 而4月份的住戶存款減少了1.2萬億。 存款下降，你以為大家是拿出來消費和投資的嗎？ 非也。 如果存款拿出來消費投資，那樓市成交量不應該轉跌，CPI也不至於逼近臨界點。 換句話說，存款下降，房貸減少，消費沒有起來，CPI反而逼近跌停板，意味著存款拿出來不是去消費和投資，而是提前還貸去了。 央行披露，4月份住戶貸款減少2411億元，其中，短期貸款減少1255億元，中長期貸款減少1156億元。 短期貸款主要用於買車、消費、周轉等，而中長期貸款基本都是房貸。 在昨天的文章之中我已經解釋過，一般來說，房貸無論怎麼也不可能為負數。 因為市場行情那麼再差，也會有成交，只要有成交，就會有房貸增加。 4月份樓市成交量下跌，我們的心理預期頂多是房貸增量不如3月份而已，3月份房貸增加了6348億元，4月份可能就增加個4000多億，但沒想到增量是負數，減少了1156億元。 房貸負增長，再結合存款下降之下，反映消費的CPI增速創26個月來新低，逼近臨界點。唯有一個解釋合理： 還貸規模比貸款規模還要大。 這種情況，最近十年也就在2022年的2月份、4月份以及今年的4月份出現了。 而提前還貸潮再度上演背後，則是大家對信心與預期的缺失。 一季度之所以上演了一波小高潮，是因為在宏觀大環境改善之下，大家對放開之後經濟、收入、就業的復甦進展過度樂觀。 然而四個月過去了，大家恍然發現，並不是那麼回事。 第一，CPI增速持續走低。 已經連續一個季度低於2%，4月份的CPI同比增速只有0.1%。一般來說，當CPI持續低於2%的時候，就有通縮壓力，何況現在的CPI逼近臨界點。 第二，我們的整體就業率雖然略有下降，為5.3%。但是16至24歲年輕人的失業率創6個月來新高。 第三，好不容易起來的社融，4月份又跌回去了。 4月份，社會融資規模增量1.22萬億元，遠低於預期的2萬億，更遠低於3月份的5.38萬億增量。 社融反映的是全社會對貨幣的需求量。社融下降，意味著印鈔機雖然仍在賣力印鈔，但沒多少人來接水，為數不多來接水的，93.3%還是國企、央企、城投。 簡單點說，就是銀行的錢很難貸出去。其背後反映的是企業沒有擴張意願，生產偏弱。 第四，唯一亮眼的出口數據，很大程度上也是犧牲利潤的結果。 海關總署數據顯示，3月份我們的出口以美元計價增長了14.8%，4月份增長了8.5%。 但這一增長結合PPI來看，其實是壓低價格，利用價格優勢的緣故。一季度，我們的規模以上工業利潤同比下降了21.4%。 這種方式很難持續，因為不斷壓低工業生產者出廠價格，會繼續壓低我們的工業利潤，會加大製造業壓力，影響就業率。 03 新一輪救市可能在醞釀 其實，在3月份熱點城市成交量開始走弱的時候，很多城市就已經按捺不住，開啟了新一輪救市。 3月份以來，以廈門、鄭州、瀋陽、合肥、杭州、廣州、蘇州、深圳等為代表的城市，已經開啟了新一輪救市。 從4月份的成交量來看，沒有一個城市的措施能夠奏效。 但是，我們都知道，越是不管用，他們越會用。新一輪自上而下的大招，可能正在醞釀之中。 最近棚改傳言四起，就因為不久前召開的中央政治局會議上提到了，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設。 不過這一傳言，已經被闢謠。 但不可否認，樓市如今的現狀，接下來肯定會有大招出台。 不過，正如本號多次強調的，在收入和就業徹底復甦之前，任何招數都不好使。 更重要的是，在口罩三年之下，我們很多人的心態已經變了。 在之前分析今年五一的數據中，我已經說過。 這個五一，確實是史上最火爆的五一。車站、碼頭、景區、山上、海邊、寺廟人山人海，而市區，看書的寥寥，看房的人寥寥，在家的人寥寥。 這種現象背後的本質，並不是說大家的收入一夜之間恢復了。而是思維習慣改變之下，大家不再追求給自己增加壓力。 口罩三年讓大家，想明白了很多事情，追逐當下的快樂享受，追求吃喝玩樂，追求求神拜佛，追求佛系人生，比其他什麼都重要。 生活不再是買車、買房、努力搬磚、事業有成，而是活在當下。 至於買房，有能力就買，沒能力就租，這是大眾的普遍想法。很多人不會再像以前一樣，為了買一套房，掏空6個錢包，背負一輩子的房貸。 這一變化並非我是個人臆想，而是透過我各個平台的讀者留言內容中感覺到的。 日本當年的泡沫破滅，改變了日本一代人的思維。日本也自此進入了低慾望社會。 口罩三年，會否讓中國的年輕人也進入低慾望階段？還不好說，但從調查的消費習慣改變來看，即便不是低慾望，至少也不再盲目追求以加槓桿的方式去買房。 人口見頂、城市化速率見頂、大多數城市供大於求、預期與信心缺失、心態改變，這些因素綜合影響下： 全國90%以上的城市，在未來相當長一段時間裡，都沒有談房價上漲的資格。 （全文轉自微信公眾號城市財經）
