澳首富800万购公寓楼 以本·罗伯茨-史密斯命名
2026 年 6 月 25 日
据悉尼晨锋报发表的评论文章称，经济学家警告说，由于利率上升和严格的住房贷款测试，多达五分之一的有抵押贷款的澳大利亚人可能无法再融资。 这些被称为身陷“房贷监狱”的借款人无法再融资以获得更便宜的贷款，因为他们不符合新银行的贷款要求。负资产可能是一个限制因素，严格的压力测试更让抵押人陷入困境。 报导称，Jarden首席经济学家Carlos Cacho去年10月曾进行建模，认为10%至15%的抵押人可能被困在一笔贷款中，再融资的前景渺茫。本周他表示，问题已经恶化，现在这一比例或接近15%至20%。 Carlos Cacho表示，考虑到房价从峰值到低谷预计将下跌15%至20%，最近繁荣期买房的抵押人面临的风险更大。在过去两年买房的人中，估计将有30%以上的人受困于抵押贷款。 目前银行向客户提供的抵押贷款利率约为5%，新客户必须证明，如果利率升至8%左右，他们有能力偿还贷款。根据澳洲审慎监管局的规定，贷款的缓冲利率为3%。 Red Maple Finance 董事Nariman Amalsadiwala表示，在某些情况下，几年前有资格申请房贷的人现在已经没有资格了。 Amalsadiwala说，“想像一下如果你一年前接受的测试是5%，这一下子剥夺了所有人的借贷能力。在8%的水平之上，你甚至连偿还现有房贷的收入都没有。” Equilibria Finance总经理Anthony Landahl 表示，尽管压力测试是必要的，但它不公平地限制了那些需要再融资的人。 Landahl 说：“当然必须进行负担能力压力测试，但也需要就让人们在更好的情况下进行再融资展开对话。” “他们可能拥有完美的付款纪录和信用纪录，而且他们从未拖欠付款，但这些人的评估方式与之前从未购买过房产的首次购房者的评估方式相同。”Landahl说。 Carlos Cacho表示，这个问题并不局限于那些达到最大借贷能力的借款人。 “唯一有意义的变化是借款能力的变化，”Cacho说。“即使是相对保守的借款人也会遇到问题。如果他们曾经(以最大能力)借款，他们目前将没有(再融资)的希望。” RateCity的模型显示，一名悉尼借款人在2021年7月为一套中价独立屋支付10%的首付，如果预测的价格下跌成为现实，到今年年底，他的房产净值将为- 1%。 在墨尔本，处于同样情况的借款人将拥有0%的净值。该模型假设购房时获得的平均房贷浮动利率为2.6%。 RateCity研究主管Sally Tindall表示，净值下降可能会导致借款人在再融资时获得更糟糕的交易。 Tindall说，“这意味著，如果他们现在再融资，他们可能不得不向新的贷款人支付抵押贷款保险，这可能会抵消他们从再融资中省下的钱。” 例如，有人在2021年7月贷款，以最大借款能力借到688,800澳元，在还款后，现在的剩馀债务为666,671澳元。但现在他们只能从另一个贷款人借到577,000澳元，这可能会阻止他们再融资。 Amalsadiwala说，借贷者可以通过提高借款能力来逃离房贷监狱。 Amalsadiwala建议客户取消信用卡，偿还个人或汽车贷款等其他债务，并偿还抵押贷款。如果做不到这一点，他建议尝试削减成本，并在利率再次下降时尝试再融资。 “经受住风暴，并尝试与现有银行讨价还价，”Amalsadiwala 说。
澳联储在周二（9月6日）召开董事会后，正式宣布加息0.5%，至2.35%，现金利率创7年最高。这已经是连续第5个月加息，或导致房贷一族的月度还款额增加1000多澳元。 据悉尼晨锋报报导，尽管澳洲总理阿尔巴尼斯敦促央行考虑上调利率对普通工人的影响，但澳央行依旧决定通过加息来抑制通胀。 澳联储行长罗伊（Philip Lowe）表示，董事会致力于将通胀率逐步恢复到2%至3%的水平。他说，澳洲通胀率达到了上世纪90年代初以来的最高水平，预计未来几个月还会上升，并在今年晚些时候达到峰值因此，这是一个不祥的信号，预示着未来几个月利率将进一步攀升。 罗伊表示，“未来加息的规模和时机，将根据即将发布的数据以及储行对通胀和劳动力市场前景的评估而定。” 据时代报报导，对比研究网站Finder显示，澳洲人现在要支付的平均抵押贷款还款将比4月份高出29%，相当于每月平均多支付801澳元，也就是说，现在房主每月的月供平均为3528澳元，而在4月份仅为2727澳元。 PropTrack的数据显示，0.5%的加息将意味着，大悉尼地区的借款人的月供比上一次加息后再增加249澳元，墨尔本186澳元，布里斯班146澳元，阿德莱德134澳元，珀斯118澳元，霍巴特159澳元，达尔文119澳元。 按揭还款一年平均增加9608澳元。 也就谁说，背负80万澳元房贷的房主每月还款额达4300澳元以上，而在4月份时，其每月的还款额不到3300澳元。 与此同时，Canstar的新研究显示，有 44%的受访者不认为更高的利率会改变他们的财务状况，但也有24%的受访者则被认定为“有压力的借款人”。 Canstar的金融专家Steve Mickenbecker说，“几乎一半有压力的借款人预计，为了偿还贷款，他们将不得不削减生活必需品的开支。如果住房贷款以外的开支也继续增加，这种情况将很难维持。” CreditorWatch首席经济学家Anneke Thompson表示，“到12月，抵押贷款持有人可能会真正感受到还款增加的影响，当然还有家具、外出就餐和度假等所有东西的价格都在上涨。” Anneke认为，在零售贸易数据开始更好地反映消费者的悲观情绪之前，澳联储不会暂停加息。在即将到来的圣诞购物期，人们会真切的感受到加息带来的财务状况的改变。 加息也对房地产市场产生了影响，PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，全澳各地的房价都在下跌，目前比3月份的峰值水平低2.7%。但还贷压力的增加对于潜在买家来说，好处是竞争将比去年弱得多。Creagh 说：“现在有更多的选择，紧迫感更小，这可能会为一些人创造机会。” Creagh还表示， “对于卖家来说，尽管价格在下降，房产需要更长的时间才能出售，但价格仍高于大流行前的水平。”
