若不想引火上身 房产投资者应该避开的坑

所有的房产投资者都希望投资赚钱，但在市场多变的环境下，不是所有的投资都能成功。Metropole房地产策略总监Michael Yardney撰写了一份清单，列出成功的“投资级”房产的构成要素。他敦促澳洲人要避开在主要居民都是租客的郊区买房，并警告不要购买楼花。

据每日邮报报道，Yardney表示，随着病毒曲线逐渐平静，很多投资者跃跃欲试。“不要贸然行动，”他说，“事实上，在我看来，目前市场上只有不到四成的物业属于‘投资级’物业。”

谈到资本增值，Yardney说，大多数居民是房主的富裕郊区要比大多数居民是租客的郊区表现更好。在2014年至2019年之间，较富裕郊区的房屋拥有强劲的资本增长。“因为便宜郊区的增值潜力受工资增长的制约，而工资这些年一直停滞不前。”

根据人口普查数据，在布里斯班内北部的Bowen Hills，有80%的居民是房客。CoreLogic数据显示，该地区的房价中位数在五年内暴跌了13%，从2014年的$504,666澳元降至2019年的438,482澳元。

而距离Bowen Hills仅有很短车程的Hendra，那里只有25%的居民是租房者，同期的房价中位数从$798,933澳元激增至$940,789澳元，增长了17.8%。

Yardney还警告，千万不要买楼花。

澳大利亚国民银行预计，由于COVID-19将失业率推升至1930年代大萧条以来未曾见过的水平，截至2021年，公寓价格将比独立屋遭受更大的跌幅。

在墨尔本市中心，Docklands的公寓中位价格下跌了6.1%，从2014年的$624,115澳元降至去年的$585,925澳元，这是一个大量销售公寓楼花的地区，也是新开发的地区，62.5%的居民都是租客。

Yardney说，投资公寓楼花特别危险。投资者亏钱的人多于赚钱的人。

另外，投资房地产也不仅是买房这一种方式。买房不见得适合所有的投资者，因为购买和销售成本巨大、周期长、买一套房经常要被其锁住30年，在市场变化期出手非常困难。

投资专家建议，如果不具备买房条件，但仍想投资房地产的，还可以考虑其它方式，比如：上市房地产公司的股票、房地产投资基金(REITs)、交易买卖基金（ETF）和部分投资（Fractional investing）。

这些投资方式具有资金占用小、解套更灵活等优点；缺点就是专业性更强，普通投资者很难用好这些金融工具，最好咨询专业人士寻求专业建议。