
文/清簫 上回說到,史可法遭馬士英出賣,福王朱由崧在馬士英、四鎮和盧九德擁戴下黃袍加身。 史可法雖對馬士英的背叛深感遺憾,但依然以大局為重。1644年四月二十九日,他陪同福王抵達南京燕子磯;半個月後,福王於五月十五日稱帝,建立南明第一個政權——弘光。 然而,高官間的矛盾並沒有隨繼統大事塵埃落定而消弭。就在福王登極前不久,一些大臣見史可法略顯失勢,旋即轉向,落井下石。 史可法作為南京兵部尚書,原是留都政府的最高決策人,所以在弘光朝廷成立後,他自然是新內閣首輔的不二人選。諸文臣也推舉史可法、高弘圖、姜曰廣進內閣。但原先支持史可法的勛臣魏國公徐弘基忽然唱反調,竟以「勤王無功」為由指責史可法「該殺」。 (圖:Adobe Stock) 與此同時,另一位勛臣的表現也值得關注,他便是大明開國元勛劉伯溫的後裔——誠意伯劉孔昭。劉孔昭攘臂自薦,也要爭內閣一席之地,引得眾人一片嘩然。反對者說,本朝自開國以來從未有勛臣入閣之例,而劉孔昭聽後當即勃然大怒,懟道:「即我不可,馬士英何不可?」(《明史》卷274)原來,劉孔昭爭入內閣是虛,推舉馬士英才是真。 史可法德高望重,想撼動他並非易事。朱由崧決定任命史可法為禮部尚書兼東閣大學士,馬士英、高弘圖也一併入閣。 馬士英得知後非但不高興,而且勃然大怒。他做夢都想當內閣首輔,為達目的可以不擇手段,於是怒氣沖沖地將史可法以前反對朱由崧的言論上奏。 史可法清楚自己必然不受朱由崧信任,且北方大敵當前,軍務為重,於是自請外出督師。雖然史可法的加銜高於馬士英,但事實上已被排擠。當時許多文臣極為憤怒地說,這無異於「秦檜在內,李綱在外」。弘光朝廷剛成立時,史可法、高弘圖的設想是朝中要職均由正臣君子擔任,但不久後,高弘圖、姜曰廣等人也遭到排擠。 史可法(圖:公有領域) 據李清《三垣筆記》記載,馬士英為穩固自身地位,曾上密疏對朱由崧說:「陛下之所以能得位,是因為臣與四鎮出力,而其餘大臣都主張擁戴潞王。倘若今天陛下不用臣,明天眾人都必將擁立潞王。」朱由崧信以為真,感動得淚如雨下,之後一切朝廷大事都委託馬士英。但其實,馬士英之前在和史可法商議時支持的是桂王。 馬士英和四鎮勾結將朱由崧擁上皇位,最嚴重的後果就是導致四鎮跋扈,尾大不掉。高傑、劉良佐、劉澤清、黃得功四鎮原本毫無功績,卻因擁戴福王自詡「立下大功」,並獲封爵位,愈發驕傲蠻橫,仗著手握重兵,甚至視弘光帝為傀儡。弘光帝和馬士英本想靠四鎮鞏固自身權力,卻適得其反。 四鎮究竟囂張到何等地步?史可法有時引用聖旨,高傑竟公然頂撞:「聖旨、聖旨,什麼聖旨!你見過皇極殿里有人走馬嗎?!」黃得功的行為更猖狂,有次他跪聽使臣宣讀詔書,當聽到不滿意的內容時,竟不顧禮節,站起身掀翻桌案,並破口大罵:「去!速去!」(姜曰廣《過江七事》)如中晚唐的藩鎮一般跋扈。 然而四鎮的囂張氣焰只針對自己人,對外卻像縮頭烏龜。比如劉澤清,明朝滅亡前崇禎叫他火速勤王,他卻不顧國難,拒絕奉詔;大順軍攻入山東後,他一路逃到淮安。 亡國後,四鎮樂不思蜀,只想爭奪富庶繁華之地。其中,揚州是黃得功、劉澤清、高傑爭相佔據之地。高傑搶先抵達揚州城外,而揚州百姓很清楚高軍搶掠成性,所到之處屍橫遍野,斷然拒絕他帶兵入城。高傑惱羞成怒,於六月七日命令大軍攻城。 (圖:Adobe Stock) 史可法聞訊後,趕忙跑來勸阻。高傑一向害怕史可法,如今更是作賊心虛,便趁夜間倉促掘坑埋藏屍體。次日早晨,高傑惶恐不安地來到史可法的軍營,「辭色俱變,汗浹背」(《明史》卷274)。然而史可法對他坦誠相待,語氣溫和,高傑見狀大喜過望。 但高傑依然「防可法甚嚴」(李清《南渡錄》),一切出入文書一定親自過目後才肯傳遞。經過不懈努力,反覆談判,史可法終於將此事平息,把瓜洲分給高傑屯兵。 可惜,史可法雖有一腔報國之心、收復中原之志,卻被文臣武將各種內鬥拖累,分身乏術。 當時北方的環境其實很利於南明。大順軍已經西撤,清軍主力1644年五月至十月間始終沒有南下,山東和河南東部長達幾個月都處于歸屬不定的狀態,倘若南明組織一支齊心協力的軍隊北伐,至少能收回中原大片土地,實在不該偏安一隅。 (圖:Adobe Stock) 有識之士看在眼裡,急在心裡,譬如梁以樟就曾提醒史可法「守江非策也」,要「示天下不忘中原」,對於跋扈的四鎮「宜使分,不宜使合」。梁以樟的建議十分高明,史可法也心知肚明,但他做不到,因為自己已經大權旁落。四鎮連聖旨都敢不敬,更不會心甘情願聽史可法指揮。從別處調兵也不切實際,因為極可能激起四鎮不滿,引發內戰,而且武昌的左良玉此時已無異於獨立軍閥,鄭芝龍、方國安等將領也各圖私利。當時南明半壁江山坐擁逾50萬軍隊,無論經濟還是軍事上都比滿清、大順更有優勢,完全可以趁兩方鷸蚌相爭之際出擊,但可靠之兵將究竟有多少? 1644年春夏,史可法的內心接連遭受打擊,恨鐵不成鋼:「在北諸臣死節者寥寥,在南諸臣討賊者寥寥,此千古以來所未有之恥也!」(《史可法集》卷二)他當然也期盼南明大軍以氣吞萬里之勢齊心北上,然而這樣的雄壯之師來得太遲,他也無法看到自己死後鄭成功與張煌言聲震天下的北伐。 追溯南明弘光朝廷局面被動的原因,不得不提到它延續了晚明渙散不合的風氣。 回顧1449年土木之變,明英宗被俘後明朝為何還能延續200年?正是因為以于謙為首的朝廷依然有強大的向心力和組織力,迅速立英宗之弟朱祁鈺為新君,嚴令軍隊出城拚死一戰,凡後退者斬,最終取得北京保衛戰的勝利。那時朝堂之上文臣穩定,又有于謙等救時能臣,所以朝堂以下才能心穩。 到晚明萬曆朝,從「爭國本」開始形成黨爭。而到南明時,既失去了最權威的君主和北京朝廷,為繼統問題激烈內耗,又過分依賴武將,被四鎮和姦臣趁虛而入,君與臣、文臣與文臣、文臣與武將、武將與武將之間各有矛盾,盤根錯節。反清復明的英雄義士不勝枚舉,許多「小人物」比「大人物」強太多,足見朝廷令人失望。 (圖:Adobe Stock) 北方群起抗清 自山海關戰役清軍擊敗大順軍起,滿清理論上已成為中原漢人共同的勁敵。 「有亡國,有亡天下,亡國與亡天下奚辨?曰,易姓改號謂之亡國。仁義充塞,而至於率獸食人,人將相食,謂之亡天下。」「保國者,其君其臣,肉食者謀之。保天下者,匹夫之賤與有責焉耳矣。」(顧炎武《日知錄》)大順滅掉明朝,只是亡國改代,復興明室不過是君臣權貴的責任;但滿清入主中原在當時看來有「亡天下」的可能,中原會否披髮左衽,漢人傳統文化與仁義禮樂能否延續,都是未知。 山海關大戰過後,多爾袞一度強制沿途官民剃頭髮、留長辮,激起官怒民怨。 1644年五月,清軍雖然佔領全國政治中心北京,但民心尚不穩固,許多漢人向南逃竄,抑或揭竿而起。 楊士聰記錄了當時南逃的狀況:「昨聞泛海諸臣,漂沒者七十餘艘」;「弟聯䑸南來縉紳不下百餘人」。這還只是他知道的,其餘的更多。 北京附近反清者千百成群,畿南、山東和河南東部甚至長達三個月都處於近乎無政府的局面。其中,山東的起義多為自發,沒有南明朝廷的援助或支持。直到八月,山東許多地方依然不願降清。 (圖:Adobe Stock) 九月,青州發生一起奪城殺官的事變。有一名將領名叫趙應元,曾歸屬於大順軍,但當時大順軍主力早已撤走,所以他所率的軍隊相當於一支孤軍。二十九日,他領兵奪門攻入青州城,之後派步兵登上城頭,自己率騎兵沖向部堂轅門。 此時青州名義上已歸清廷管轄,負責招撫山東、河南的清朝侍郎官王鰲永就在城內。他看到趙應元時,起初以為是來投降的「反賊」;當發現趙應元的將士兵器露刃,蜂擁而上,他才恍然大悟:這是來奪城的! 王鰲永倉促逃向上房,又聽到震天動地的喊叫聲,於是趕忙翻牆躲進居民家中。趙應元以重金懸賞,命士兵全城搜捕王鰲永;捉到後下令將其處斬。 趙應元奪取青州後,宣布要扶持原明朝一位藩王做皇帝,計劃於十月八日擁衡王登基。但衡王沒有絲毫喜悅,反而嚎啕大哭,眼睛腫得像桃兒。原來他七月就已投降清朝,現在趙應元扶他復明,恐怕小命不保。 不管衡王願不願意,趙應元都沒有回頭路。他打算長期抗清,大張旗鼓地招兵買馬,周邊昌樂、壽光縣等地的反清義軍將領趙慎寬、翟五和尚等人也派部下來青州聯絡,共商大計。 (圖:Adobe Stock) 青州之變很快驚動清廷。據《清史稿》卷226,清方將領和托率軍征討,與巡撫陳錦、總兵柯永盛會師,直逼青州。 已經降清的李士元向清軍獻上一計。他進入青州城騙趙應元說,如果趙應元降清,將不追究其將士任何罪過,清廷定將賜他「通侯之賞」。清方為使趙應元相信,約定雙方歃血,對天發誓。趙應元信以為真。 既已歃血起誓,趙應元於是卸下防備,當晚於北門瞻辰樓大擺宴席。樓內歡天喜地,城外卻是伏兵四起。趙應元等人尚沉浸於酒樂之際,忽聽一聲炮響,李士元及隨從當場擊殺趙應元。清軍隨即攻入城中,斬殺趙軍殘餘。至此,青州再度落入清方手中。 山東反清義軍一度此起彼伏,聲勢浩大,令清政府焦頭爛額。如《即墨縣誌》記載,郭爾標倡眾起義,其餘義軍與其響應,「眾十餘萬,號十四營,環圍即墨」。 山東很多百姓之所以反清,是因為之前大順在取代明朝佔領該地後免賦免稅,頗得民心,而清政府佔據後繼續征賦稅。很多百姓貧困,有些人長期不務農業,無可繳納;反清隊伍中有人搖擺觀望,但一聽說官府要開徵,立即又堅定反意。可見明清易代之際北方百廢待興。 (圖:Adobe Stock) 1644年夏秋,山東和河南局勢非常複雜,漢人當中大順與明朝殘餘勢力對立,漢人又與清朝對立,不少地區打出「復明」旗幟,像趙應元這樣的前大順將領也一度想以復明為名。如果兩面夾擊,南明或許能收復舊河山。 然而,弘光政權的內耗尚未停息。出乎所有人意料,一起「假太子案」又火上澆油;左良玉竟突然以「清君側」為名發起內戰。所謂「偽太子」究竟是真是假?史可法為何登上燕子磯放聲痛哭?且見下回:偽太子轟動朝野,左將軍叛變東征。
英國記者奈傑爾•法拉奇的訪談川普,川普直言不諱地表示如果他重新入主白宮,陸克文繼續對川普表現敵意的話,那麼就會很快離開美國。川普再次表現了他的特質,對陸克文用了一個詞「nasty(令人討厭的)」。這不是川普第一次使用,先前在回答CNN女記者Kaitlan Collins時也是這樣:「你準備好了嗎」,直接稱女記者為「討厭的人」,卻受到觀眾喝彩。川普就是這麼一種風格,毫不在乎首先對他不敬的惹事者的感受。 川普的個性依然,還是一派政治素人。不過此次回答法拉奇對於陸克文曾經屢屢惡評川普可謂是以牙還牙,好像是牙呲必報,無疑顯示了他再入白宮所面對的方方面面的摩擦阻力。川普此言觸及的不僅僅是與陸克文的關係,更直接牽扯到美澳關係。 澳洲反應:外長黃英賢表示陸克文曾經是澳洲總理和澳洲外長,業績卓著,不會因此改變陸克文駐美大使職位。澳洲國會反對黨影子政府服務部長的確質問總理艾博年派遣陸克文出任美國大使是否應該重新審視對美澳關係的合理安排。艾博年原本是陸克文政治盟友,表現了對陸克文的全力支持毫不動搖,指責對方將此事件政治化。 前總理麥肯•滕博爾這次「仗義」力挺陸克文。為何打引號,這裡有兩個背後原因。 第一,澳洲自由黨人不認為滕博爾是真正的保守主義理念持有者,更應該加入澳洲工黨,那裡才是他真正的思想歸宿。不過滕博爾聰明,會審時度勢,個人的政治成功機會卻在自由黨,這一點的取捨滕博爾很實用主義,「管他白貓黑貓,逮著耗子就是好貓」。也只有加入了自由黨,機緣巧合,當過一任澳洲總理。如果他加入了工黨,當個議員是不會有問題的,到前排當個內閣部長也完全可能,但是問鼎澳洲總理應該是機會渺茫的。滕博爾其實不喜歡陸克文,陸克文希望成為聯合國秘書長,國際間做了很多公關,當時出任的希望很大,但是最後被滕博爾給否決了,寧願不要澳洲在國際上的殊榮,和國際事務的影響力,也不讓陸克文心滿意足暢快人生。 第二,川普曾經霸凌滕博爾,彼此關係不睦,一直到了莫里森才使美澳關係冰釋前嫌。滕博爾此一箭之仇,正好在這個節骨眼上射向川普。而且滕博爾還埋下伏筆,如果2025年澳洲大選以後更換政府,劍指現在的澳洲反對黨領袖達頓,也不應該接受川普輕看陸克文,這是對澳洲的羞辱和霸凌。滕博爾逮住機會,一石三鳥,寬慰了陸克文,復仇了川普,也給達頓下了套。2018年滕博爾被逼宮下台,挑戰者正是達頓,可惜達頓未能如願以償,莫里森白撿了這個便宜當上了澳洲總理,達頓為他人做了嫁衣裳。川普在法拉奇訪談中點到陸克文,確實上升到了兩國關係。 澳洲媒體人安德魯•博爾特則痛批艾博年和陸克文是否生活在虛幻之中(bubble land),毫無感覺陸克文曾經對川普的愚魯(rude fool of Rudd has been),早在兩個多月前就在節目中公開警告陸克文,隨著川普初選氣勢,陸克文的結局就是為自己過往對川普惡言相向買單,準備捲鋪蓋走人。 年初遇羅伯特•D•埃爾德里奇博士,就美國政治和政局有超過三個小時的長談。此人長期派駐日本沖繩,是太平洋海軍陸戰隊副助理參謀長。他認為只要今年的美國總統大選是公開透明的,川普必定大勝,毫無懸念。他的憂慮是華盛頓沼澤勢力盤根錯節,由來已久,2020年選舉很大程度上是會在2024年重現的。因為美國遠沒有獨自解決這個政治黑暗的能力,美國民眾相當部分沒有覺醒過來,世界也遠沒有認識到這個可以嚴重到毀滅美國,進而毀滅世界的可嘆悲慘結局。 美國作家邁克•洛夫格倫(Mike Lofgren),曾經擔任美國共和黨國會助理長達 28 年,著有《深層政府:憲法的垮台與影子政府的崛起》一書,發表於2016年。書中揭示美國的民主政治是一種假象,給人感覺是美國兩黨按照民主程序根據民意輪流坐莊,實際上都是深層政府悄然無聲無形中一手操縱,早的可以追溯到上個世紀初威爾遜成為美國總統的時候。書中進而揭露本世紀起深層政府的運作更為強勁,檯面政治人物都只是提線木偶。川普的橫空出世如同程咬金三板斧,在美國媒體一片歡呼只獲得8%支持率的川普對獲得92%支持率的希拉里無疑是以卵擊石,在缺乏預先準備下一片驚恐中眼睜睜地看著川普贏得2016年總統大選。 川普出其不意的勝出打亂了世界看不見摸不著神奇力量指定的按部就班的秩序。時間到了2020年,看不見的力量經過4年的苦心準備和經營,一招致命川普。佩羅西公開呼喊拜登,選舉日無論發生了何種選情,都不可推盤認輸。果不其然,奇蹟發生了,瞬間出現了不可思議的拜登曲線。川普被暗中深不可見力量,也就是邁克•洛夫格倫所指的確定世界走向的力量從白宮拖拽出去。醒過來的美國人開始重溫了斯大林名言:「投票人不重要,計票人決定一切」。 塔克•卡爾森Tucker Carlson 說拜登還會竊選。殊不知,偷竊是賊的本能。關鍵不是知道賊要偷竊,關鍵是有辦法阻止賊偷竊,讓賊一事無成無功而返。這是川普必須做的,這是美國人民必須做的。 雖然目前川普的氣勢很盛,大有捲土重來之勢。出於對2020年11月7日拜登曲線的橫空出世,一舉逆轉了選情,改寫了選舉結果這一瞠目結舌夢幻之境的恐懼,以及煮熟鴨子也可飛走這個常識的認知,不到2024年11月總統大選結果徹底落實的最後時刻,是不應該過早地盲目樂觀,輕率地自以為勝券在握。當然川普溫良恭儉讓地處置陸克文過去對他的無端地、主動地攻擊和鞭撻,也就不是川普了。 現在的世界充滿了左右之爭,左右撕裂。尤其在美國,已經到了水火不容你死我活的地步。如果川普繼續失敗如同2020,川普現在面臨的所有訴訟會更一步加劇,按照美國左派勢力操作,定讓川普變得赤貧,而且享受牢獄之災,在人生的折磨中度過餘生。整個世界更加快速墜入深淵。如果川普勝出,可使美國止步滑向深淵,可廓清蕩滌華盛頓政治沼澤,接續他自己過去四年總統任期的功績,讓美國重新恢復世界燈塔的地位,也讓世界重歸安靖。 左右之爭不僅限於美國,在澳洲也是如此。陸克文和澳洲工黨屬於政治光譜中的左翼,對政治光譜的右翼有天然對立的意識形態和情緒。左翼都喜歡共產主義,左翼本來就是社會主義,社會主義與共產主義是同門兄弟。因此羅斯福喜歡斯大林,杜魯門喜歡毛澤東,澳洲工黨歷屆總理都與鄧小平、江澤民、習近平友好異常,包括陸克文。右翼則是保守主義,對共產主義有天然的疏離甚至敵對。 客觀地說陸克文與川普實際上彼此是天敵。川普忙不過來,也漫不經心,集中精力於美國本土,不太關注境外敵對人物。陸克文則有精力和時間,對於川普自然橫豎看不順眼,病從口入禍從口出,很自然地、也考慮不到後果地屢屢攻擊川普。這完全符合陸克文的個性,要不然怎麼會一屆總理沒做完就被同僚背後一刀給捅了下來。 陸克文直言不諱地抨擊川普是世界的問題,譴責美國共和黨喪失政治擔當沒有把川普移除總統之職,被澳洲媒體人莎莉•馬克森Sharri Markson直接反唇相譏,「正嘆他人命不長,自己卻已把命來喪」,怎麼就忘記了自己在2010年一屆總理未做滿之際就被一眾工黨同僚掃地出門的痛苦羞辱情景。 實質上川普不是世界的問題,卻是左右翼對世界的認知問題。現在的美國敞開邊境,用馬斯克的研究告知世界,美國民主黨為了達到永久執政的目的,不惜禍亂美國大規模引進非法入境者,夯實藍州人口數量,增加藍州席位比例,一勞永逸地佔據美國政壇。邊境不靖現象澳洲也發生過,陸克文政府伊始,廢除霍華德和雷鐸嚴守國境的政策,艾伯特2013年贏得大選的口號十分簡明:「Stop the Boats, Secure the Border阻攔船隻,維護邊境」,一舉贏得大選。 美澳政治有很相似之處,美國民主黨對應著澳洲工黨,美國共和黨對應著澳洲聯盟黨。川普阻擋了美國深層力量和民主黨的政治藍圖,在美國政壇形成全方位劇烈的衝突不言自明,同時也自然引發澳洲左翼政黨和社會力量對川普的敵視。在美國是兩極,在澳洲也是兩極。現在美國的政爭只有勝負,沒有妥協。澳洲尚不至於此,左右翼之間還有迴旋餘地。 美國11月的大選和澳洲2025年的大選結果還都是未知數,鹿死誰手實難預料。對於陸克文來說,有澳洲現政府強有力的背書,現在就捲鋪蓋走人肯定心有不甘,就如同成得臣未得楚成王赦令抵達就先懸樑自盡。耐心等到11月美國大選揭曉,白宮依然,當然就不必走了。但是白宮易主,到時是走還是留,必定很為難。英國駐美大使金•達羅克Kim Darroch因為一份外交機密電訊被泄密,其中一句評價川普政府「無能且不安全」,被迫離去駐美大使職。陸克文的情況與英國大使有巨大的差別,對川普的抨擊更是明火執仗,一旦白宮易主,陸克文還能繼續擔任澳洲駐美大使?陸克文是聰明人,自然心知肚明。 饒有趣味的是,奈傑爾•法拉奇同為這兩樁外交事件的吹哨人。 2024年3月22日
據Financial Review報道,研究顯示,由於高昂的成本阻礙了新設施的建設,將在未來五年提供給學生住宿的建設將受到很大影響,每年至少出現7,000 張床位的巨大缺口。 根據 JLL 的研究,儘管學生住宿行業迎來了國際學生的回歸、住宅租金上漲以及更廣泛市場住房供應不足等強勁因素的推動,新的學生住宿項目的管道急劇下降。 JLL 的研究稱,隨著去年國際學生人數的全面恢復,學生住房的需求激增,超過了2019年的峰值 4%。 中國和印度主導了這一復甦,但菲律賓的學生人數也出現了 107% 的異常增長,哥倫比亞 94%,巴基斯坦 54%。 學生住宿運營商 Castle 的首席執行官 Stephen Scutts 表示,學生住宿管道減緩的最主要原因之一是土地短缺。土地可用性有限,而嚴格的規劃控制使得項目變得不可行。 「如果我們還有另外 500 個房間,那麼明天就可以預訂出去。但問題是靠近悉尼大學的土地不多,或者土地可用性受到了很多高度限制。」Scutts 說。 JLL 的住宅資本市場負責人 Jack Bergin 表示,管道減緩是由於高昂的建設和融資成本以及建造商短缺的壓力,這使得即使投資者有興趣,這些項目也難以完成。 「為開發商保證能找到建造商已經成為最大的挑戰,尤其是在較小的市場中,」Bergin說。 隨著可行性越來越難,從 2024 年到 2028 年每年僅有約 3,500 張學生床位將被創建。相比之下,2016年至2019年每年約完成 5,200 張床位。 「澳大利亞一貫強勁的大學排名、與亞洲的聯繫以及學生生活的質量都是吸引國際學生前來澳大利亞學習的關鍵因素,」 Bergin 先生說。 JLL 的分析表明,未來五年每年將存在對 10,500 張床位的基本需求,這意味著存在 7,000 張床位的供應不足。 學生住宿市場緊俏使得 Castle 的場地在2024年已經全部預訂完畢,儘管租金在上漲。 「我們已經完全預訂了 2024 年,自 2023 年以來收益有了可觀的增長。有趣的是,我們看到印度學生和其他國家的學生有顯著增長,」Scutts 先生說。 其他運營商正在加大學生住宿計劃以滿足強勁的基本需求。 西澳地產開發商 Exal Group 上周開始在 Waterford 建造其 960 張床位的學生住宿。該場地建成後將由學生住宿運營商 Yugo 管理。據Financial Review報道,研究顯示,由於高昂的成本阻礙了新設施的建設,將在未來五年提供給學生住宿的建設將受到很大影響,每年至少出現7,000 張床位的巨大缺口。 根據 JLL 的研究,儘管學生住宿行業迎來了國際學生的回歸、住宅租金上漲以及更廣泛市場住房供應不足等強勁因素的推動,新的學生住宿項目的管道急劇下降。 JLL 的研究稱,隨著去年國際學生人數的全面恢復,學生住房的需求激增,超過了2019年的峰值 4%。 中國和印度主導了這一復甦,但菲律賓的學生人數也出現了 107% 的異常增長,哥倫比亞 94%,巴基斯坦 54%。 學生住宿運營商 Castle 的首席執行官 Stephen Scutts 表示,學生住宿管道減緩的最主要原因之一是土地短缺。土地可用性有限,而嚴格的規劃控制使得項目變得不可行。 「如果我們還有另外 500 個房間,那麼明天就可以預訂出去。但問題是靠近悉尼大學的土地不多,或者土地可用性受到了很多高度限制。」Scutts 說。 JLL 的住宅資本市場負責人 Jack Bergin 表示,管道減緩是由於高昂的建設和融資成本以及建造商短缺的壓力,這使得即使投資者有興趣,這些項目也難以完成。 「為開發商保證能找到建造商已經成為最大的挑戰,尤其是在較小的市場中,」Bergin說。 隨著可行性越來越難,從 2024 年到 2028 年每年僅有約 3,500 張學生床位將被創建。相比之下,2016年至2019年每年約完成 5,200 張床位。 「澳大利亞一貫強勁的大學排名、與亞洲的聯繫以及學生生活的質量都是吸引國際學生前來澳大利亞學習的關鍵因素,」 Bergin 先生說。 JLL 的分析表明,未來五年每年將存在對 10,500 張床位的基本需求,這意味著存在 7,000 張床位的供應不足。 學生住宿市場緊俏使得 Castle 的場地在2024年已經全部預訂完畢,儘管租金在上漲。 「我們已經完全預訂了 2024 年,自 […]









