土地流拍

1 突然間，一大批城市的財政，都窮的幾乎揭不開鍋了。 因為口罩影響，因為核酸花費太多，因為收入在收縮。 但最主要的原因在於：地方財政里佔大頭的土地，賣不上價、賣不動了。 根據近十年財政部數據： 網路圖片 從2017年開始，我國土地使用權出讓金佔地方財政總收入的比例連年上漲，從沒低於過30%。 尤其是近兩年，土地財政依賴度達到峰值，佔比超過了40%： 2020年，土地出讓金佔比地方財政43.59%； 2021年，佔比41.81%； 什麼概念？ 這意味著，地方財政幾乎全靠賣地收入支撐，而各地賣地收入，又死死捏住了地方財政的命脈。 不幸的是，眾所周知，因為行情、因為房企，過去一年全國賣地情況都相當差。 賣地收入驟降、財政收入大減，窮也就不足為奇了。 2 2022年土地市場差到什麼程度？全國土地成交量，近10年最低！ 來看一組剛剛出爐的全年全國土地交易數據： 2022全年，全國土地成交規劃建面約6.2億方，同比下降31%，降至近10年最低點； 2022全年，土地出讓金收入約3.4萬億，同樣同比下降31% ； 其中，一線城市：同比下降19%，二線城市：下降35%，三四線下降31%。 如圖，這是從2013-2022年，近十年全國土地成交情況。 網路圖片 2022年全國土地成交規劃建面，近十年最低！ 網路圖片 具體來看， 全年土地出讓金1000億元+的，全國只有6個城市： ——上海、杭州、北京、南京、成都、廣州。 全國成交建面1000萬㎡+的，全國只有4個城市： ——上海、杭州、成都、長沙。 平均溢價率較高的，超過8%的只有2個城市： ——深圳，合肥。 所以你看，全國除了上海、杭州、深圳、成都、合肥、北京外，其餘城市土地市場都不樂觀。 尤其是北方，北方除了北京之外都是重傷地。 比如天津、濟南、青島、瀋陽、長春、武漢、鄭州等，全年土地市場都極冷，溢價地塊不到10%。 3 還有些城市，差到什麼地步？土地根本沒人要。 大動干戈搞一次土拍，組織土地推介會，但很多地塊，還是掛一次賣不出去、掛兩次依舊賣不出去。 看這張圖，這是2022年全年22個城市集中土拍的供地完成情況。 網路圖片 1、表現最好的合肥：供地計劃完成率全國第一、平均溢價率全國第二。 合肥這個城市，在控地方面一直非常牛，即便在過去行情大好、全國土地價格大漲、各個城市都在瘋狂賣地攬金的時候，合肥的土地供應也一直不多，節奏把握的非常好。 這導致從2017-2021年，合肥主城賣地量一直不多，在售項目一直供不應求，樓市行情也最持久。 2、全年超額完成供地計劃的有4個城市：除合肥外，還有無錫、廈門、上海，供地完成率均超100%。** 3、2022年全國供地計劃完成率最差的幾個城市： 青島，供地完成率46%； 鄭州，供地完成率38%； 北京，供地完成率36%； 濟南、武漢，供地完成率35%； 瀋陽，供地完成率25%； 長春，供地完成率16%； 重慶，供地完成率16%； 此外，天津和長春，流拍率都出奇的高，超33%，超過三分之一的土地都流拍了。 4 最慘烈的長春，慘到什麼程度？連地都不敢掛！ 來看一組數據： 2022年，長春一共推出5宗地，總面積32.22萬㎡，規劃建面60.63萬㎡，推出樓麵價3613元/㎡； 實際成交了3宗地，成交用地面積12.77萬㎡，成交建面25萬㎡，成交樓面均價3130元/㎡，土地出讓金7.8億； 全國22個集中土拍的城市裡，長春處於什麼水平？ 全年土地出讓金最低，也是唯一一個不足10億的城市！ 全年土地供應量最低、成交量最低，集中土拍只賣了3宗商住地！ 成交樓麵價最低，也是唯一一個樓面均價只有3130元/㎡的城市！ 流拍率最高，高達40%！ 這排面，你品，你細品。 別的城市一次集中土拍至少掛十餘宗、甚至幾十宗地，大不了摸底一圈兒，實在沒有房企願意買的地塊，競拍前匆忙中止下架，這種操作也很常見。 但長春慫到了什麼程度？ 別的城市一次集中土拍至少掛十餘宗、甚至幾十宗地，長春一年裡集中土拍就掛出來5宗商住地，其中3宗都是底價成交，其餘2宗都因無企業報名而流拍。 而這些沒人要流拍的地塊，並非遠郊、並非指標不夠好，比如二批次里的寬城長新板塊土地，周邊地鐵4號線、3號線都能輻射到，周邊3公里範圍內，省重點小學、市重點中學、三甲醫院、萬達廣場等一應俱全，但即便如此，依然沒有房企願意買。 更關鍵的是，長春的土地財政依賴度，放在全國都是數一數二的。 再看一組數據： 2020年，長春土地財政依賴度高達155%，僅次於佛山，全國排名第二。 這一年，長春賣地收入683億元，一般公共預算收入440.4億元； 再回看這四年： 網路圖片 2019年，長春商住土地出讓79宗，面積769萬㎡； 2020年，土地出讓95宗，面積815萬㎡； 2021年，土地出讓112宗，面積886萬㎡； 2022年，土地出讓3宗，面積12.77萬㎡； 如今地賣不出去，錢袋子只能空空如也了。 5 一個更殘酷的事實是： ——各地真實的土地市場，遠比數據展現出來的，要涼的太多太多。 這裡面，有一個關鍵因素就是地方城投。 過去的一年，很多城市看起來也掛了不少地、也賣出去不少地，但事實上，除了地方城投入場兜底之外，其餘基本就沒有開發商進場拿地。 這才是潛藏在數據表象下，更令人髮指的真相—— 因為地方城投拿地不開發，毫無意義。 不信，你看： 2021年，地方國資拿地一共有430宗，入市項目只有42個，入市率只有10%； 2022年1-10月，地方國資拿地公580宗，入市項目只有8個，入市率只有1%； 為什麼拿地不開發？ 因為絕大多數城投進場，都是背著任務來的，為了土地市場看起來熱鬧些，為了地方財政收入最起碼數據好看些，更為了…… 算了，不多說了。 6 2022年，真不容易啊，辛苦了各位！ 有些內容比較敏感，不宜公開聊，相信大家都懂。 （全文轉自微信公眾號金融五道口，原文已被刪除）