人均住房面積

一盆涼水潑下。 – 1 – 最近，有報道6月樓市數據不錯，雖然被質疑把安置房也算到新房面積里了，但各地營造樓市回暖的意思還是很明顯的。 沒想到被統計局潑了一盆涼水： 中國人均住房面積超41平方米：平均每戶居住面積達到111平方。 這個數據是七普分項數據。 人口普查十年一次，特別是這次始於2020年的第七次人口普查，不但查人口，還查住房情況。 為什麼人們重視這次人口普查的數據，因為真的是花了大力氣上門調查的數據，比樣本抽查更真實可靠。 如今，這份住房情況的數據終於出爐了。 數據顯示，中國家庭戶人均居住面積達41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米，其中城市家庭人均居住面積為36.52平方米。 單純從整體數據看，中國人均居住面積已超過發達國家40平左右的平均水平，即便只看城市居民，也與發達國家接近。 什麼意思？ 就是從總體上來看，中國的房子已經過剩了。 把時間拉長一點，中國這40年來人均住房面積的變化。 從不到10平米到超過40平米，總量和平均數上已經足夠了。 按照房地產的分析框架，長期看人口，未來人口下降的趨勢不可逆轉，而房子總量已經過剩，樓市面臨最直接的問題就是： 增量需求在哪裡？ – 2 – 整體過剩的前提下，局部的分配其實是不平衡的。 不平衡的情況要分兩方面來說： 區域的不平衡，人均的不平衡。 區域的不平衡很好理解，農村人口流失，人均住房面積肯定偏大，特別是中西部農村，很多村裡只剩下老人。 同樣的情況也普遍存在於人口凈流出的小城，相對於這些小城，都市圈的住房其實是比較緊張的。 這裡面有一個爭議的問題： 面對區域的不平衡，是發展中西部吸引人口迴流，還是進一步壯大都市圈。 從政策上看，這些年的建設用地指標傾向於中西部，導致都市圈建設用地不足，但是近年來都市圈為了應對老齡化和樓市壓力又開始搶人大戰，其實造成了一定程度上的資源錯配。 我還是傾向於依靠先天稟賦先聚集再溢出達到區域平衡的，應該給都市圈更多用地指標，把供應提上去，把價格降下去。 另一個不平衡就比較好理解了，有的一家多套房，有的一套都沒有。 在總量和人均數據上，這些都體現不出來。 其實，在七普開始的時候，大家很希望這次花了大力氣可以把空置房的數據真實的統計出來。 但現在沒有公布，我估計可能不是沒有數據，而是比較敏感吧，就像不動產全國聯網，搞了多少年了，據說今年年底能建成查詢。 所以，對於人均的不平衡，最好的辦法是房產稅，這個問題很複雜，在法理上一直有爭議，為了規避爭議連名字都改成房地產稅，變成持有環節的稅，但是在調節上確實有用。 – 3 – 結語 總結一下： 從總量上看，中國的房子已經過剩了，但是從分布上來看，顯然是不平衡的。 如何緩解不平衡的問題呢？有分歧： 一是均衡發展，給偏遠地區政策支持，讓人口迴流，一是給都市圈用地指標，緩解大城市住房難題，然後通過都市圈經濟溢出效應帶動區域平衡發展。 選擇哪一種，都會對當地的樓市產生影響。 我是傾向於解決大城市住房問題的，偏遠地區的問題短期可以靠轉移支付，長期靠都市圈溢出效應。 再來就是房地產稅，短期也不容易出台，時機不對，何況房產在中國居民財富構成中占絕對多的比重，操作起來也會更加謹慎。 所以，未來的樓市，就要從這些存量的不平衡中，尋找解決自身問題的方法了，大灌水搞增量的時代一去不返了。 （全文轉自微信公眾號中產先生）