環京樓市

槓桿不要加得太高，要給自己留條退路。  最近，網上熱傳一位在燕郊買房人斷供房子的事情。  這件事，頗為典型，也有啟發意義。  今天，我們就來說說。  簡單來說，這位買房人，在燕郊置換了一套三居室。現在還不上貸款，被銀行起訴，還要倒貼十幾萬的律師費。 具體細節，感興趣的讀者，可以看看下面的帖子。  網帖內容：  按照當事人的說法，斷供主要有兩個原因：  一是還不起了。  這套房子，總價426萬，貸款298萬，每月月供16800元，也就是說，每年要還20多萬，整整30年。  20多萬，很多家庭一年的總收入都沒有這麼多。  扛著這麼高的貸款，風險極大。工作上稍有風吹草動，隨時可能會還不起。 網路圖片   網路圖片   網路圖片 當事人沒說自己從事什麼工作。不過，最近幾年，大部分行業都不太景氣，想必當事人也受到了影響。  二是房子不值錢了。  4年前，花426萬買的房子，現在只值235萬，首付的錢虧完了，還要繼續還298萬的貸款。  也就是說，房子的價值，已經抵不上貸款。  即使當事人有錢，也不願意繼續還貸款了。  索性斷供，把房子給銀行。  426萬買的房子，現在只值235萬，賬面上虧191萬。再加上4年時間，還有64萬的利息。  還要算如果不買房，首付128萬的4年利息收入，至少也有10萬。  最後還要算上要承擔的19萬律師費。  粗略算下來，至少虧了280萬。  太慘了。  這麼慘，最關鍵的原因，還是房子不值錢了。  如果房子升值，即使斷供，也不至於虧得這麼慘，說不定還有盈餘。  買燕郊房子斷供的，可不止他一個人。 網路圖片 燕郊，一個面積只有108平方千米的小鄉鎮，因位於天安門以東30公里的地理優勢，成為「環京第一城」。  回顧過去10年，燕郊的房子，猶如坐上了過山車。  2010年2月至2012年底，房價從每平方米6700元漲至9000元，最後又跌回6700元。  2013年至2014年，房價從每平方米6000元漲到了11000元，後又跌至8500元。  2015年至2017年，飛速上漲，最高價飆升至每平方米40000元。  2017年至今，一路下跌，跌到了每平方米1萬多元。  上文說到的斷供買房人，恰恰買在了最高點。  燕郊房價，波動為什麼這麼大？  原因很複雜，最核心的一點，我認為是，成也北京，敗也北京。  因為靠近北京，成為很多在北京買不起房子的北漂安家落戶的選擇。也因靠近北京，做起了「劃入北京」的美夢，吸引著炒房者投機，房子價格漲起來了，泡沫也就吹大了。  靠近北京，但畢竟不是北京。燕郊的經濟實力和人口流入，撐不起4萬的房價。  「劃入北京」的美夢醒了，再加上大環境、調控等影響，泡沫也就破了。  就拿燕郊這套74平方米的兩居來說，2017年成交價230萬，2020年成交價110萬。 網路圖片 這是血淋淋的腰斬了。  要是你，你斷不斷供？  值得注意的是，上文提到斷供的買房人，並非是炒房客、投資客，而是一位置換的剛需。  很多人覺得，如果房價大跌，炒房客會跳樓。事實上，炒房客大多或賺得盆滿缽滿，或財力雄厚，扛得住房價下跌。  房價下跌，最容易受傷的是剛需。  這也警示我們：  一是要順勢而為，「房住不炒」的政策下，買房暴富的時代結束了。別還想著投機，投資也要慎重。  二是要量力而行，槓桿不要加得太高，要給自己留條退路。  疫情短期內不會結束，現金流對企業、個人越發重要。  我曾在《損失60億後，俞敏洪還捐出7萬套桌椅：新東方為什麼能體面退場？》一文中分析過，「雙減」衝擊下，教培機構跑路、破產一片，新東方依然能夠從容退款，體面退場。 這是因為，新東方抑制住了擴張的衝動與慾望，保持良好的現金流，賬戶上還有100多億元的現金。  我們經常說一個詞：中產。  我一直在想，到底是什麼中產？  定義很多，標準很多，有的以收入劃分，有的以資產界定。  在我看來，真正的中產，不是一串數字，而是一種狀態。  具體而言，就是前方有光，後方有糧。  前方有光，指的是，中產是向前看、向前走的，是充滿幹勁與奔頭的。  後方有糧，指的是，中產是穿鞋的而非光腳的，是有家底而非家徒四壁的。  從形象上看，中產大略是一個有資產、有積蓄同時還在為生活努力打拚的中年人。  屏幕前的你，是中產嗎？  中產的狀態並非一成不變。  就我而言，最近幾年，我的狀態是：  前方的光，還在，只是跑得慢一些；後方的糧，尚有，還要多存一些。  說得再直白點，更保守了。  我發現，與我同齡的人都越來越保守了，也可以說是認慫了。  前些年，還豪言壯志升官發財，現在，工作上的不如意頂多吐槽兩句，跳槽都變得謹慎起來，就更別提辭職了。  這裡面，有外部環境、家庭負擔的影響，也有身體情況的因素。  不得不承認，35歲之後，你的事業還能上升，但身體卻是在走下坡路了。  我以前寫稿子寫到凌晨兩點鐘，第二天還能生龍活虎地上班。現在，十二點前必須睡覺，否則第二天總覺得渾身不得勁。  心有餘，而力不足。  這種感受，人到中年，才能體會。  所以，我給自己定下來的生存法則是先穩後進、寬心松身。  穩是第一位，確保穩的前提下，才能求工作、生活上的進步，絕不冒險理財、購房。  主動降壓，拒絕焦慮，放寬心靈，放鬆身體。  中年人是家裡的頂樑柱，上孝父母，下養子女，責任重大，更要對自己好一點，保重身體。 （全文轉自微信公眾號正解局）