飯局

應該是前年。老宋在杭州請幾個老朋友吃飯。我湊巧在杭州，也參加了。 還是九溪的玫瑰園酒店裡。早春三月，孔雀在草地上行走。 第一次見老宋，也在玫瑰園。2010年，那時他鮮衣怒馬，坐行業二把交椅，說要超越萬科。 十幾年一晃而過，行業跌宕起伏。他當年要超越的萬科，陷入各種傳言中，他曾經的兄弟孫宏斌衝上巔峰，又像流星般隕落。 但這些，和老宋似乎已經無關了。他就每天中午晃悠著走過來，坐酒店走廊上抽煙，專註自己的事。他頭髮已花白，遠離聚光燈多年。 飯桌上，大家談論過去的人和事，行業的，家國的。玫瑰園裡談論這些，有點像王小波寫過的一句話，躺在河底，看著潺潺流水、波光、落葉、浮木、空酒瓶： 一樣樣從身上流過去。 飯桌上，老宋隨嘴問一個杭州朋友，這幾年買房掙的有2000萬嗎。朋友笑著說： 托杭州這座城市的紅利，當然不止。 那幾年，杭州整座城都處於搖號炒房的亢奮中。大家都在狂熱地搞錢搞指標，搞房子。 也是那年，杭城的另一場飯局。整整三個小時，杭州幾個朋友都在說誰搖中了一套房子，準備搖什麼房子，動輒都是兩三千萬的房子。 我沒怎麼能說上話。出來時，跟朋友說： 氣氛熱烈，很像2016年年底北京的飯局。 他們不知道，之後的北京發生了什麼。尤瓦爾·赫拉利在《人類簡史》中寫過： 歷史的鐵律就是，事後看來無可避免的事，在當時看來總是毫不明顯。 1 杭州房企濱江被傳將被杭州國企收購的前幾天，濱江老闆戚金興和夫人，在杭州淳安縣胡家坪的山上，接待了濱江的業主們。 戚老闆說，山上空氣清新，人也能保持清醒。 過去兩年，戚老闆和其他房地產從業者，似乎不是一個時代的。 每逢年底，所有民企都疲於應對債務和維權時，濱江都要上頭條——中國房企里最長的春節假，今年是20天。還有幾萬元的全家春節旅遊大禮包，讓多少下崗地產人羨慕得流口水。 疫情期間，普通員工還領到了2萬元消費券。被隔離在家的網友們感覺受到了十萬點傷害，紛紛喊話戚老闆： 能不能安排個工作。 很多房企慕名來拜訪學習，像挖寶一樣挖濱江，甚至喊出了「學習濱江，成為濱江」的口號。但調研了一圈後說，濱江是很好，但真學不來。 它的獨特性太明顯了。 濱江60%土地儲備，在中國房地產市場最好的城市杭州；85%的土儲，在中國最富饒的省份浙江；他們去年拿了33個項目，27個項目在杭州。 這家公司人員高度精幹，流動性很低。2023年濱江1076人管了120個項目，賣了1534億： 人均銷售額1.43億元。 它的合夥夥伴也忠實、穩固。濱江帶著一幫小兄弟拿地，合作開發，有錢，有品質。 它很好地繼承了同城老大哥綠城的營造質量和客戶口碑。但在人均產出、成本控制和周轉速度上，比老大哥做得好太多——幾乎也是全行業最好的。 打個比方，這個行業里老宋的綠城曾以手工定製保時捷為豪；楊國強的碧桂園建起了五菱宏光的自動化生產線；但一回頭，戚老闆在杭州建了一條保時捷的自動化流水線： 生產比你快、利潤比你高、口碑還比你好。 而且直到當下，戚老闆也是房地產老闆里，少有的敢公開表達的人。 在綠城老宋半隱退的日子裡，他一個人扛起了浙江地產商的大旗，直截了當在一些場合里指名道姓地批評同行業績造假，並對市場進行預測。 像同城大哥老宋當年一樣，戚老闆有時金句頻頻。他鬆弛地講著大實話，聽起來像凡爾賽。比如，2023年，濱江最低一筆項目貸款是2.2%，戚老闆說： 有時候我都覺得難為情。 說到自己業績，戚金興說不是濱江猛，而是別人往後退的速度比濱江快。去年他跟我討論市場，他說自己做夢也沒想到，自己竟成為中國民企第三： 排前面的房企都暴雷了。 但他自己對後市非常不樂觀，說房地產的豐產期已經過了： 我現在的戰略是，其他城市再有誘惑力，也不去了，保住現在成果。 很快，他又成為了民企第二。去年在多數房企銷售額同比普遍下滑40%的情況下，這家只偏安杭州的地產商，依然實現了業績持平，坐上了中國地產商第11名的位置。民營房企里規模比他大的，只有： 民企之光龍湖。 龍湖銷售額只比濱江多200億，員工數量，是濱江的二十倍；龍湖的有息負債是1926億元，濱江的有息負債只有360億元。 濱江的負債里，短期負債只有135億，手裡的現金，有327億。 某種意義上，已經沒有比濱江財務更安全、模式更完美、管控更好的民營房企了。 但今年過完年，濱江的合作夥伴們發現，濱江似乎有一些變化。曾以卷死整個杭州聞名的濱江，突然不卷了。 濱江過去的核心競爭力，是工程和財務的高周轉。一拿地，濱江就會集中一切力量，不惜一切成本，和時間賽跑，搶首次開盤的預售證。  但最近幾個月，有地塊濱江拍下來很久了，工地仍靜悄悄。 流言很快找上濱江。 2 時間倒回九年前，2015年的戚老闆，其實和當時的老宋一樣，是個半退休的狀態。 我第一次見戚老闆，也是在2015年。在濱江杭州慶春東路的辦公室里。他坐在寬大沙發上，頭髮梳理得井井有條，穿著藍色襯衣。 濱江是鄧小平南巡講話的產物。戚老闆年齡比老宋小四歲，1992年，30歲的杭州市江干區鄉鎮企業局科長戚金興，8萬元起家創辦了濱江，幸運踏上了中國房地產的順風車。 在杭州，濱江在品質上與大哥綠城的較量，也把這座城市捲成： 中國房產品質最高的城市。 雖然非常卷產品，但每天早上九點，戚老闆都會坐夫人的車到辦公室。每天下午，夫人下班後會到公司接他，倆人一起回家。 和其他房產老闆不一樣，戚老闆極為自律。他沒有應酬，少有飯局，幾十年如一日。 2015年前後那幾年，每個月，戚老闆都要休一個禮拜的假，帶著家人去旅遊，去全國各地，世界各地。他基本是甩手掌柜，項目開工去下，樣板房檢查驗收下。 2015年的戚老闆跟我說，濱江的財務要從安全改為保守： 確保企業安全運營。 戚老闆這麼保守，是因為當時杭州樓市太糟心了。 2013年杭州賣了1326億的土地，創了金融危機以來的紀錄。但第二年，杭州新房庫存就超過了十幾萬套，到了歷史巔峰。 老宋非常頭疼如何去庫存。綠城2009年買的地，很多2014年都沒賣出去，「買房的人都在哪裡？」2014年的一天，他攤開手來這樣問過我。 轉機很快就來了。2015年之後： 杭州全是利好。 阿里巴巴上市，杭州開始從工業經濟向信息經濟的轉型，人口每年都飆漲十幾萬。 2016年9月，杭州又成功舉辦了G20。杭州城市的操盤手，準備用亞運會把自己推向更重要的位置。杭州由此開始了一輪大規模的城市更新建設，拆遷了10幾萬戶。 新增人口需要住房，拆遷戶也需要住房。綠城和濱江怎麼找都找不來的客戶，就這樣被政府、被產業創造出來了。2017年，杭州賣掉了17萬套房子。很多人都是一次性付款。 戚老闆突然就發現，自己已經沒法像老宋一樣隱退、帶著家人出去玩了。因為專註於杭州的他們，好日子說來就來了。 從2016年開始，杭州開始成為中國最熱的土拍城市，房企爭相來到這裡競技。 我粗略算過，2016年到2023年，杭州這八年總土地收入超過1.8萬億，全國遙遙領先。 杭州樓市和土拍市場一直高溫不退，這其中，有濱江的巨大功勞。 從2019年開始，濱江在杭州的土拍市場上，一直斷崖式領先。我粗略算了下，過去八年，濱江在杭州土地市場的總投資，超過了2000億。 濱江因而被戲稱為「杭州第二城投」。因為他們甚至不需要做投資測算，認準的土地，別人敢出價，濱江就跟著舉牌。在前幾年，杭州土地市場的第一定律是： 濱江永遠可以比別人多加1000萬。 杭州城市的操盤手，顯然需要濱江這樣的「城投」企業，來撐起地價。這座城市既要賣地，又要限房價，還不能把房子造得太爛，就只能壓縮開發商的利潤。 開發商只能進行速度比拼了。「杭州城投」濱江這時候的優勢凸顯了——它總能以別人想想不到的速度完成項目審核，拿到貸款，開工，拿預售證。 更重要的，濱江造房子的速度，也讓別人望塵莫及。我的朋友社長寫過，濱江連混凝土，也比別人成型得更快一點。 同樣的時間拿地，別人的項目剛打第一根樁，濱江已經開門賣房子了；別人剛開始賣房子，濱江已經清盤了；政府給濱江批的售價，甚至總比其他開發商高一些。 押注杭州城運的戚老闆，得到應得的回報。濱江2023年在杭州的銷售額超過600億——他們已經連續六年稱冠杭州。 這麼努力了，但濱江這幾年的項目利潤，不超過5%。戚老闆有一年甚至喊出，努力做到1%-2%利潤率。 濱江項目的利潤率，已是全杭州最高。這其實也是過去十年中國房地產的謎案： 利潤去哪了。 3 其實這幾年，外界其實也在質疑濱江。有人公開討教戚老闆，重押一個城市是不是風險太大。建業老闆胡葆森「只有河南」的得與失，就是教訓。 戚老闆回應說，杭州是全國最好的市場了。 那幾年，杭州用數據打臉質疑者，操盤手靠著倒掛紅利，使新房市場維持著熱度。尤其是核心區的高端改善項目，至今仍然熱度不下。 濱江稱自己為高端品質標準制訂者。換句話說，濱江剛好就是吃杭州樓市這口飯的。 但現在，風險還是來了。 2021年年初，戚老闆宣布，在杭州，以限價3.5萬元為劃分，以上和以下各佔一半。也是從這時開始，濱江去了以前不會去的地方，拿了以前不會拿的地。 但2022年開始，杭州外圍市場就明顯冷清了。像崇賢、寧圍這樣曾被吹爆的板塊，都恢復了中介拖著廣告牌攬客的日常。 2023年，杭州外圍市場更是急轉直下，連渠道強大的中介，也沒辦法將客戶拉到案場了。 濱江去的臨平、蕭山臨浦、臨安、富陽甚至良渚、龍塢都成了高庫存重災區。戚老闆引以為傲的品牌效應、人員精幹效應，都在這裡失效了。 以蕭山臨浦臨瀾之城為例，戚老闆緊急調集了公司最看好的營銷高手負責項目推進，但效果還是寥寥。 2023年，濱江以自己的名義拿了15宗地，近10個項目綜合新開盤去化率都低於50%。大江東的河印觀翠灣，總共開盤兩次，去化率到現在也只有27%。 前幾年，杭州高端改善買不到大戶型房子。戚老闆看到了大平層的機會，成為杭州地產商中第一個吃大平層螃蟹的開發商，並最先受益。 剛開始，濱江確實收割了一批頂豪改善客戶。即便杭州整治大平層後，濱江依然與運河集團合作開發錦上灣，項目的商業部分是突破想像力的： 杭州第一個800方大平層。 這個800方大平層在準備入市了，戚老闆定價很便宜。 對大平層，戚老闆也早看到風險，去年就在用力甩了。濱江說有「三大戰役」，去商鋪、去車位、去大平層。 只是住宅都難賣時，大平層就更難了。 另外，這些年，同行對標學習濱江也不是沒有成果。 以前從拿地到拿出預售證，濱江都是最快的。但現在這個優勢已經越來越不明顯了。綠城已經全面趕超濱江了，很多次，綠城剛拿完地，工程車和集裝箱已經運到了工地。 就連外來的建發，也學到了濱江的精髓。拿完地，工地圍擋很快就圍上並貼宣傳欄了。 而濱江一向難以超越的人員精幹效應，也遇到了問題，去年，濱江深陷歐琳假水槽事件，雖然濱江報警並自查是供應商問題，但管理問題是逃脫不了的。 濱江集團的老闆之一朱慧明過去總出席奠基儀式。但這件事後，朱老闆退休了。戚老闆將總裁的權杖，交給了他口中的年輕人： 張洪力。 張洪力1973年出生，早在1997年就加入濱江，是濱江第一位本科生。他已在濱江任職時間長達26年，從基層干起，先後擔任過董辦負責人、項目負責人、副總裁、常務副總裁、執行總裁。 在戚老闆C位指點售樓處的照片里，旁邊緊挨著的總是張總。濱江內部人評價張總，上班最早，下班最晚，做事很細緻。 新總裁帶來的變化也是顯著的。他成立了集團招采中心和監察部門。另外，這家一向工程團隊強勢的公司也更重視營銷了。 濱江也在對標綠城的降本增效。未來，濱江讓同行羨慕的福利待遇，恐怕也要打折扣了。 某種意義上，全國最好的市場，周期只是被操盤手人為拉長了一些；而中國最好的民營房企，也只是補以前缺下的課。 說到底，這個世界是沒有奇蹟的。 4 今年4月29日杭州土拍前一天，錢江新城二期地塊可能流拍的消息就傳遍了。 這天中午，杭州一位朋友找我嘮嗑，說錢二地塊坐地單位想下架，卻下架不了。建發報名了，但遲遲不交保證金。 臨近下午5點截止時間，錢二地塊還無開發商出價。臨近晚上6點半左右，杭州市規劃和自然資源局發布錢二地塊終止掛牌公告，理由是： 經研究決定。 錢二是杭州的面子和里子。過去兩年，杭州這座城市的操盤手畫的餅很大很成功，2021年至今，錢二相繼推出涉宅地塊達14宗，開發商們造得又大又豪，收割了一批又一批富人。 上一次錢二拍地，濱江和城投底價拿了地，錢二總算保住了一點顏面。但現在，這個餅，連濱江都吃不下了。即便錢二操盤手們抬高了地房價差，開發商還是不願上鉤。 眼看著要流拍了，操盤手們只能宣告終止出讓，聽上去要比流拍要好點。 五一前的土拍，其實很明顯。世紀城的地就是出來帶節奏的，地塊不大，總價不高。果然，15家開發商競拍22輪，綠城近14%的溢價率搶到手了。 […]