良禽有義
2026 年 8 月 2 日
據Domain分析報道，經濟學家表示，未來五年澳洲房價可能會上漲，但增長速度會根據不同城市的情況而有所不同，並將受到供應短缺、移民、政府政策和全球經濟狀況等因素的影響。 比如，墨爾本的房價增長率將低於過去五年，尤其在超低利率期間，因為在維州政府債務、投資者稅收和高於其他州的失業率預計將在整體上抑制房價回升。 然而，墨爾本房價的低基數確實為價格上漲提供了可能性。 根據CoreLogic的數據，墨爾本的「溫和」市場在過去五年增長了8.2%，而悉尼則增長了28.2%。CoreLogic執行研究總監Tim Lawless表示，這使得墨爾本有望實現反彈。 Lawless說： 「儘管高稅收和通常較弱的移民狀況（除了海外移民外）仍然是挑戰，但我認為墨爾本在未來五年的增長率可能會有所提升。」 但他同時認為，在悉尼可負擔性已經非常緊張的情況下，房價上漲的趨勢就很低。 Ray White Group首席經濟學家Nerida Conisbee將墨爾本市中心和悉尼郊區，描述為「缺失的中間層」。他認為，這些區域的居民不希望高密度開發，但像Town House卻依然能被接受，這類受歡迎的住房將在未來五年內對緩解房價起到至關重要的作用。 Lawless表示，除了悉尼，其他首都城市在過去都表現出強勁的公寓價格增長，但這是一種「暫時性」現象，未來是否會重現仍不確定，他說：「從中長期來看，獨立住宅的稀缺性將使其表現優於公寓。」 Lawless認為，目前的需求將會持續向多單位住宅市場轉移，包括從Town House到高層建築，因為這些選擇提供了更具可負擔性的價格。」 「邏輯上，並不是每個人都能負擔得起在理想地點購買一棟房子。」Lawless說說。 聯邦政府曾計划到2029年建設120萬套住房的目標如今被推遲，這也意味著價格緩解的機會將出現在五年期的較後時間。 Conisbee表示，大部份建設將是公寓，這些新建住宅只會促使公寓價格下降，主要是在悉尼和墨爾本的交通樞紐周圍，這些地區預計將增加密度。 Conisbee特彆強調，昆州的布里斯本是未來五年值得關注的城市。 LJ Hooker研究與經濟學主管Mathew Tiller表示，奧運基礎設施的投入以及持續上漲的移民數量將推動房價。 Tiller說：「大多數首都城市會看到相當好的價格增長，純粹是由於供需不平衡，但我認為布里斯本和昆士蘭東南部將是表現最好的城市，這完全是因為它們的經濟驅動力。」
土地出讓收入向來是中國地方政府重要的財政收入，然而房地產動蕩、經濟不振令土拍市場遇冷。據中國財政部資料顯示，今年前2個月的土地出讓收入年減15.7%。市場預估，今年多個省市全年的相關收入仍會衰退。 受到房地產監管等政策影響，加上大型房企面臨龐大的債務壓力，令經濟情勢雪上加霜，使得中國房地產開發商買地更加謹慎，連帶令地方政府仰賴的「土地出讓收入」持續下降。 據第一財經報導，中國財政部近日發布的資料顯示，去年全年土地出讓收入較2023年下降16%，而今年前2個月的土地出讓收入約人民幣4744億元，年減15.7%。 報導指出，去年除了黑龍江、雲南、天津、內蒙古、新疆、寧夏、湖北等省的土地出讓收入保持正成長外，其他省市的土地出讓收入都有不同程度的下滑。 報導引述粵開證券首席經濟學家羅志恆分析，從目前資料及市場表現來看，區域分化的特徵明顯，一線城市的土地出讓金成長速度和溢價率明顯高於其他城市，顯示當地市場率先「止跌回穩」。 另據中國房地產研究機構中指研究院數據顯示，今年前2個月，在中國300城中，一線城市住宅用地出讓金年增幅度最大，為57.6%；二線城市住宅用地出讓金年增30.9%，三四線城市僅年增9.9%。 由於外在條件不同，因此各個省市具體情況不一，報導指出，江蘇預計今年的土地出讓收入為5900億元，年減19%；浙江預計土地出讓收入約4420億元，年減6.4%；廣東今年土地出讓收入預計約3000億元，年增10.6%。
短影音平台抖音母公司「位元組跳動」創始人張一鳴，以約655億美元的身家成為中國首富，超越騰訊創辦人馬化騰和農夫山泉創辦人鍾睒睒。 界面新聞報導，彭博億萬富豪指數及「富比世」（Forbes）富豪榜顯示，張一鳴登頂中國富豪榜榜首，成為中國首富。 其中，富比世預估張一鳴身家為655億美元，在全球富豪榜位列第23位，馬化騰與鍾睒睒分列富豪榜第27和28位。彭博億萬富豪指數預估張一鳴身家為575億美元，位居全球富豪榜第24位，馬化騰和鍾睒睒分列第25和26位。 報導說，張一鳴出生於1983年，在創立位元組跳動之前曾連續4次創業，2012年第5次創業成立位元組跳動，先後推出今日頭條、抖音等。2021年5月，張一鳴宣布卸任CEO一職，將聚焦遠景戰略、企業文化和社會責任等。 去年10月，胡潤研究院發布「2024胡潤百富榜」。當時張一鳴以約人民幣3500億元首次成為中國首富。他是過去26年來第18位中國首富，也是第一位「80後」白手起家的中國首富。
儘管悉尼的房價經歷了多次房價飆升，但還是存在一些被遺忘的地方，有些區域的房價與十年前相似，或者在某些情況下，平均價格還低於十年前，甚至超過10萬元。 據澳洲地產網站報道，一項震撼的分析報告顯示，悉尼多個郊區的房價低於2015年，甚至更多地區的房價在過去十年中的漲幅不到5萬元——漲幅甚至低於通貨膨脹率。 這些郊區大多集中在Parramatta地區以及西北部的通勤中心周邊，近年來這裡吸引了大量公寓開發商。 Parramatta地區的郊區包括Rosehill，該地區公寓的中位數價格自2015年以來下降了8.8萬元，而Ermington的公寓中位數價格下降了近6000元。 根據PropTrack市場趨勢數據，Concord West位於開發密集的Strathfield和Rhodes區域之間，過去十年間公寓價格下降了8萬元。 悉尼自2015年以來最大的公寓價格下降發生在西北郊區Rouse Hill，那裡公寓的平均售價比十年前便宜了13.1萬元。 專家解釋說，這些地區公寓價格下跌的原因是公寓供應過剩，加上對高層公寓生活的需求低迷。 由於其他購房者對房源的競爭較少，買家通常能夠通過談判將價格壓低，並以低於賣方支付的價格購買房產。 買家代理Lloyd Edge表示，購買這些郊區一些較舊公寓的購房者可能會得到「極好的交易」，但他也提醒有一個條件。 他說：「如果你是為了長期自住購買，而不是想把公寓當作跳板，最終換成房子，那你可以以較低價格購買一些公寓。」 「在這些地區，通常會出現一次建造太多公寓的情況。你可能會看到一棟樓有200、300個公寓，而且同樣的三棟樓也同時建設。」 Lloyd Edge說。 「每個公寓都相似，因為買家有太多選擇，所以這些公寓的價格多年來沒有上漲。」 REA集團經濟學家Anne Flaherty表示，價格上漲的前提是需求必須超過供應，而許多悉尼地區的房價與2015年持平或更低的地方缺乏這種條件。 她說：「供應非常重要。像這樣的郊區增加住房供應是解決住房危機的經典例子。」 「在我們建造大量住房的地區，價格增長明顯較慢。」 Anne Flaherty說。 住房產業協會規劃執行董事Mike Hermon表示，解決危機迫切需要更多住房，但他強調，「平衡」的方法至關重要。 Hermon先生表示：「當前的區域規劃法則過時且限制性強，常常讓澳大利亞人只能在擴展的獨棟住宅和高聳的公寓樓之間做出有限選擇。」 「適度密度彌補了這一空白，支持像聯排別墅和小型公寓這樣的中等規模住房選項。」他說說。
儘管澳洲房價持續上漲，但不是每個地方的房屋交易都能賺錢。新數據顯示，數百名在一些高密度社區擁有房產的房主正不得不以虧損的價格出售他們的房產。 CoreLogic的研究發現，這些公寓市場的困境與大多數澳洲房產賣家獲利的趨勢背道而馳， 根據最新的《痛與利潤報告》顯示，在12月季度出售房產的擁有者中，94.8%實現了名義上的盈利，與前一季度的95.1%相比，略有下降，這表明房產價值有所下滑。 在這個季度，賣家獲得的中位數利潤為30萬6千澳元，且盈利的機會接近歷史上最賺錢的時期——2004年4月季度（當時為97.2%）。中位數虧損為4萬5千澳元，高於上一季度的4萬澳元。 利潤的情況因地區和住房類型而異。 在首府城市中，布里斯班的賣家盈利率最高，達99.6%，其次是阿德萊德（99.1%）和珀斯（97.4%）。 然而，悉尼的賣家中有92.5%實現盈利，而墨爾本則下滑至89.2%。在去年之前，墨爾本上一次低於90%是在1998年11月之前的三個月。 在虧損的房產中，近五分之一來自三個地區：墨爾本市中心的公寓（734宗虧損）、悉尼的Parramatta的公寓（256宗虧損）和Ryde的公寓（163宗虧損）。 研究機構發現，2010年代由投資者資助的公寓開發潮對資本增長造成了壓力，隨著借款變得更加困難，這些地區的投資者需求也隨之減弱。 根據地方政府區域，墨爾本的虧損主要集中在墨爾本市議會區（占所有銷售的44%），其次是Stonnington（30.3%）和Port Phillip（24.9%）。 在悉尼，賣家最有可能在以下地區虧損：Parramatta（24.2%）、Strathfield（23.2%）和Ryde（22.7%）。 在珀斯，珀斯地方政府區（LGA）的18.3%的銷售交易出現虧損。 CoreLogic的澳洲研究主管Eliza Owen表示，房主在最近的經濟低迷期間大多能夠保持他們的房產，這幫助防止了虧損的擴散。 她說：「我們確實看到虧損銷售的增長，但這些虧損主要集中在少數幾個市場，這些市場大多是投資者擁有的房產，且主要是高密度公寓。」 Owen對州政府希望擴大住房供應持樂觀態度，認為現在他們的目標是不同類型的房產：位置優越且品質較高的住宅。 但某些新開發項目仍面臨可行性挑戰。 Quantify Strategic Insights的數據與洞察主管Angie Zigomanis表示，要開發新公寓並達到足夠高的價格以確保開發商獲得利潤是非常困難的。 Inner West Nest的Hamada Alameddine呼籲初次購房者避免選擇擁有泳池、健身房等設施的大型公寓，因為這些設施會增加管理費。 他說：「要從未來五年後的角度來考慮購買，當你打算出售或出租時，別人是否需要這些設施？」 「有些人喜歡健身房、泳池和電梯等設施……但從投資的角度來看，這對我來說沒有太大意義。」他說。
澳大利亞的消費者傾向於打折和數字市場，根據澳洲郵政的年度電子商務報告，2024 年澳人在網上購物上花費了創紀錄的 690 億澳元，比前一年增長了 12%。 雖然網購銷售額創下了歷史新高，但購物籃規模（單筆交易的價值）卻是十年來最低的。生活成本壓力下，平均購物籃規模下降至 95 澳元，比去年下降 2.1%。 按人口統計，千禧一代是中支出最高的群體，接近 250 億澳元。X 世代花費了 190 億澳元，Z 世代花費了 120 億澳元，嬰兒潮一代花費了 100 億澳元。 澳大利亞郵政還發現，偏遠地區居民推動了支出的增長，同比增長了 2.9%。昆州的圖文巴（Toowoomba）和麥凱（Mackay）以及維州的庫克角（ Point Cook）是在網上購買商品最多的地區。 「與此同時，在悉尼、墨爾本和堪培拉，家庭債務增加、房價上漲以及對高利率的敏感度增加確實抑制了消費。」澳大利亞聯邦銀行高級經濟學家 Belinda Allen 表示。 購物者利用了特別銷售機會，去年的黑色星期五在線消費創下了 22 億澳元的紀錄。 「由於生活成本壓力和高通脹的持續擔憂，澳大利亞人轉向關鍵銷售活動和忠誠度計劃來進一步節省開支，」澳大利亞郵政的 Gary Starr 表示。「我們知道四分之三的企業擔心頻繁的銷售活動會促使購物者只購買打折商品。但我們必須接受澳大利亞人喜歡打折的事實，戰略性購物現在已成為常態。」
據悉尼晨鋒報報道，自疫情開始以來，典型住宅的價值大幅上漲，打破了早期專家預測房價會下跌超過20%。 其中，中型首府城市的漲幅較強，而悉尼的表現則強於墨爾本。 與此同時，澳洲人工資的增長不到房價增幅的一半，這使得住房負擔能力變得更加嚴重。 根據CoreLogic的數據，自2020年3月以來，悉尼的獨立房上漲了35.8%，約為38.6萬澳元，而普通公寓的價格則上漲了9.9%。 墨爾本的獨立房上漲了12%，增幅超過9.8萬澳元，而普通公寓價值僅上漲了0.7%。 布里斯本的獨立房房價暴漲了70%，約為40.2萬澳元，而珀斯的房價更是飆升了77.8%，增幅接近36.8萬澳元。 現實與疫情初期的情況形成強烈對比，當時經濟學家曾預測，高失業率將導致房價大幅下跌。 CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，「當時澳洲進入極度不確定的時期，各方都有『天要塌下來』的預測。」 政府立即對家庭提供歷史性支持，包括緊急降息， JobKeeper計劃， JobSeeker的補助金，以及HomeBuilder的獎勵計劃等，共同推動購房需求。 這些措施曾幫助一批首次購房者利用較低的貸款服務進入房地產，由於當時的房源有限，導致競爭激烈，而且許多買家更願意選擇獨立房而不是公寓。 回顧當初，如果買家選擇投資珀斯，那收益將會更可觀。 疫情也推動了澳洲一些偏遠地區的房價上漲，如黃金海岸，以及一些房價較低的小鎮，如今，這些地方的房價翻了一番，但仍然低於50萬澳元。 價值漲幅最大的地區是南澳的Murray Bridge，該地區的房價五年來已翻倍，獨立房的價格上漲了101%，達到中位數496,101澳元。 昆士蘭的Kingaroy和西澳的Geraldton分別上漲了95.6%和94.4%。 Lawless表示，與這些地區相比，悉尼與墨爾本的回報率反而顯得比較低。 AMP首席經濟學家Shane Oliver博士是2020年3月預測房價將大幅下跌的其中一位經濟學家，當時疫情看似將加劇失業並迫使家庭出售房屋。 但聯邦政府和儲備銀行的政策反應保護了家庭，加上銀行提供的按揭假期，在低利率的支持下，房價開始飆升。 Oliver認為：「預測取決於當時所掌握的信息，但隨著事實的變化，你必須調整你的預測。」 Oliver稱，他沒有預料到會有JobKeeper計劃。「這是澳大利亞政府在危機中採取的最成功的政策措施之一，它及時遏制了這場危機。」 ANZ預計今年房價將增長約1%。 ANZ高級經濟學家Adelaide Timbrell 稱：「能夠繼續推動房市上漲的人數正在減少，通常我們不認為房價能夠長時間保持這種增長勢頭。」
中國全國「兩會」11日結束，會中通過了幾項決議草案和工作報告，但並未通過備受關注的「民營經濟促進法（草案）」。這項法案誕生的背景是在中國經濟下行，官方亟需重振民營企業活力之際。 香港南華早報（SCMP）引述北京智庫中國企業研究所資深研究員唐大傑說，這可能是由於該法的複雜性質，此法仍須吸納各界回應並就實作細節來調整，有可能會在全國人大常委會4月或6月的會議公布。 考量到該法目的是要增強法律保障，他認為，不應該將此法尚未通過視為拖延。 中國不平衡的經濟復甦、停滯的消費和監管的不確定性，在過去幾年影響了投資人對市場的看法，導致民間投資增幅不斷下降。制定中的「民營經濟促進法」究竟對於提振民企信心和改善民企困境有多少作用，仍是未知數。
中國車市的本國制電動車快速興起，以傳統燃油車為主的外系車廠面臨嚴重挑戰。共同社報導，日本本田汽車3月底將把位在廣州的合資引擎工廠產能大幅縮減一半，規模相當於本田在中國銷售燃油車數量的3成。 報導指出，中國車市正迅速轉向純電動汽車，且本國車廠發展態勢迅猛。相形之下，本田在中國陷入苦戰，為此將加速優化生產體制。 根據報導，這座將減半產能的工廠，是本田與中國東風汽車集團合資公司「東風本田發動機」的廣州廠，3月底將把2條生產線縮減為1條，引擎組裝能力將因此從每年52萬具減半。 報導指出，本田在中國銷售量持續低迷，2024年全年僅有約85萬輛，較前一年大減3成，不但創下10年來新低，且是9年來首度跌破100萬輛大關。為優化生產體制，本田在中國的7座整車工廠中，已有3座在2024年至今年1月間陸續關閉或停產。
中國央視旗下帳號「玉淵譚天」發文稱，中國商務部等部門11日約談美國零售巨頭沃爾瑪，因其要求中國供應商大幅降價，企圖轉嫁美對中加關稅的負擔，並指這會擾亂市場秩序，若沃爾瑪堅持此做法，「那等待沃爾瑪的，就不只是約談」。 據美國之音報導，一名中企供應商員工證實，沃爾瑪通城外貿公司確實有要求降價，而他所在的公司已為此調降了3個百分點。 這名員工此前曾在社群媒體透露，他任職的公司稍早前已經降價6%，工廠年營收目前約人民幣1億元，利潤只剩5%，靠著中國政府提供的出口退稅在苦撐。 該員工表示，公司若不接受殺價、失去訂單，就會倒閉。該報導稱，市場觀察人士普遍認為，沃爾瑪要求降價的成功率很高，因為中企供應商必須力保訂單，否則恐將出現轉單效應。 「玉淵譚天」微博公眾號發文表示，此次約談有幾個訊息值得關注，包括沃爾瑪單方面要求中國企業降價，可能造成供應鏈斷裂的風險，損害中美企業和美國消費者的利益；沃爾瑪臨時要求中國供應商降價，有違反商業合約的可能，這樣會擾亂正常的市場交易秩序。 文章又指，美單邊加征關稅傷害中美企業，中美企業應該攜手共同應對。「如果沃爾瑪執意如此，那等待沃爾瑪的，就不只是約談了」。 文章指出，在川普首個總統任期，美國政府對中加征關稅，主要由美國消費者承擔。現在沃爾瑪要求中國供應商降價，並要做虧本生意，中國企業表明沒有為美國關稅降價的空間。 文章指出，中國供應商對沃爾瑪要求降價表示不滿，中國網友也對此強烈反對，呼籲政府部門儘快採取行動。 文章表示，沃爾瑪全球採購的商品中，有60%來自中國；去年第1至第4季沃爾瑪的中國市場都有超過10%增長，遠高於美國市場的增長，沃爾瑪離不開中國的供應商，也離不開中國的購買力。
