良禽有義
2026 年 8 月 2 日
据Domain分析报道，经济学家表示，未来五年澳洲房价可能会上涨，但增长速度会根据不同城市的情况而有所不同，并将受到供应短缺、移民、政府政策和全球经济状况等因素的影响。 比如，墨尔本的房价增长率将低于过去五年，尤其在超低利率期间，因为在维州政府债务、投资者税收和高于其他州的失业率预计将在整体上抑制房价回升。 然而，墨尔本房价的低基数确实为价格上涨提供了可能性。 根据CoreLogic的数据，墨尔本的“温和”市场在过去五年增长了8.2%，而悉尼则增长了28.2%。CoreLogic执行研究总监Tim Lawless表示，这使得墨尔本有望实现反弹。 Lawless说： “尽管高税收和通常较弱的移民状况（除了海外移民外）仍然是挑战，但我认为墨尔本在未来五年的增长率可能会有所提升。” 但他同时认为，在悉尼可负担性已经非常紧张的情况下，房价上涨的趋势就很低。 Ray White Group首席经济学家Nerida Conisbee将墨尔本市中心和悉尼郊区，描述为“缺失的中间层”。他认为，这些区域的居民不希望高密度开发，但像Town House却依然能被接受，这类受欢迎的住房将在未来五年内对缓解房价起到至关重要的作用。 Lawless表示，除了悉尼，其他首都城市在过去都表现出强劲的公寓价格增长，但这是一种“暂时性”现象，未来是否会重现仍不确定，他说：“从中长期来看，独立住宅的稀缺性将使其表现优于公寓。” Lawless认为，目前的需求将会持续向多单位住宅市场转移，包括从Town House到高层建筑，因为这些选择提供了更具可负担性的价格。” “逻辑上，并不是每个人都能负担得起在理想地点购买一栋房子。”Lawless说说。 联邦政府曾计划到2029年建设120万套住房的目标如今被推迟，这也意味著价格缓解的机会将出现在五年期的较后时间。 Conisbee表示，大部份建设将是公寓，这些新建住宅只会促使公寓价格下降，主要是在悉尼和墨尔本的交通枢纽周围，这些地区预计将增加密度。 Conisbee特别强调，昆州的布里斯本是未来五年值得关注的城市。 LJ Hooker研究与经济学主管Mathew Tiller表示，奥运基础设施的投入以及持续上涨的移民数量将推动房价。 Tiller说：“大多数首都城市会看到相当好的价格增长，纯粹是由于供需不平衡，但我认为布里斯本和昆士兰东南部将是表现最好的城市，这完全是因为它们的经济驱动力。”
土地出让收入向来是中国地方政府重要的财政收入，然而房地产动荡、经济不振令土拍市场遇冷。据中国财政部资料显示，今年前2个月的土地出让收入年减15.7%。市场预估，今年多个省市全年的相关收入仍会衰退。 受到房地产监管等政策影响，加上大型房企面临庞大的债务压力，令经济情势雪上加霜，使得中国房地产开发商买地更加谨慎，连带令地方政府仰赖的“土地出让收入”持续下降。 据第一财经报导，中国财政部近日发布的资料显示，去年全年土地出让收入较2023年下降16%，而今年前2个月的土地出让收入约人民币4744亿元，年减15.7%。 报导指出，去年除了黑龙江、云南、天津、内蒙古、新疆、宁夏、湖北等省的土地出让收入保持正成长外，其他省市的土地出让收入都有不同程度的下滑。 报导引述粤开证券首席经济学家罗志恒分析，从目前资料及市场表现来看，区域分化的特征明显，一线城市的土地出让金成长速度和溢价率明显高于其他城市，显示当地市场率先“止跌回稳”。 另据中国房地产研究机构中指研究院数据显示，今年前2个月，在中国300城中，一线城市住宅用地出让金年增幅度最大，为57.6%；二线城市住宅用地出让金年增30.9%，三四线城市仅年增9.9%。 由于外在条件不同，因此各个省市具体情况不一，报导指出，江苏预计今年的土地出让收入为5900亿元，年减19%；浙江预计土地出让收入约4420亿元，年减6.4%；广东今年土地出让收入预计约3000亿元，年增10.6%。
短影音平台抖音母公司“字节跳动”创始人张一鸣，以约655亿美元的身家成为中国首富，超越腾讯创办人马化腾和农夫山泉创办人钟睒睒。 界面新闻报导，彭博亿万富豪指数及“富比世”（Forbes）富豪榜显示，张一鸣登顶中国富豪榜榜首，成为中国首富。 其中，富比世预估张一鸣身家为655亿美元，在全球富豪榜位列第23位，马化腾与钟睒睒分列富豪榜第27和28位。彭博亿万富豪指数预估张一鸣身家为575亿美元，位居全球富豪榜第24位，马化腾和钟睒睒分列第25和26位。 报导说，张一鸣出生于1983年，在创立字节跳动之前曾连续4次创业，2012年第5次创业成立字节跳动，先后推出今日头条、抖音等。2021年5月，张一鸣宣布卸任CEO一职，将聚焦远景战略、企业文化和社会责任等。 去年10月，胡润研究院发布“2024胡润百富榜”。当时张一鸣以约人民币3500亿元首次成为中国首富。他是过去26年来第18位中国首富，也是第一位“80后”白手起家的中国首富。
尽管悉尼的房价经历了多次房价飙升，但还是存在一些被遗忘的地方，有些区域的房价与十年前相似，或者在某些情况下，平均价格还低于十年前，甚至超过10万元。 据澳洲地产网站报道，一项震撼的分析报告显示，悉尼多个郊区的房价低于2015年，甚至更多地区的房价在过去十年中的涨幅不到5万元——涨幅甚至低于通货膨胀率。 这些郊区大多集中在Parramatta地区以及西北部的通勤中心周边，近年来这里吸引了大量公寓开发商。 Parramatta地区的郊区包括Rosehill，该地区公寓的中位数价格自2015年以来下降了8.8万元，而Ermington的公寓中位数价格下降了近6000元。 根据PropTrack市场趋势数据，Concord West位于开发密集的Strathfield和Rhodes区域之间，过去十年间公寓价格下降了8万元。 悉尼自2015年以来最大的公寓价格下降发生在西北郊区Rouse Hill，那里公寓的平均售价比十年前便宜了13.1万元。 专家解释说，这些地区公寓价格下跌的原因是公寓供应过剩，加上对高层公寓生活的需求低迷。 由于其他购房者对房源的竞争较少，买家通常能够通过谈判将价格压低，并以低于卖方支付的价格购买房产。 买家代理Lloyd Edge表示，购买这些郊区一些较旧公寓的购房者可能会得到“极好的交易”，但他也提醒有一个条件。 他说：“如果你是为了长期自住购买，而不是想把公寓当作跳板，最终换成房子，那你可以以较低价格购买一些公寓。” “在这些地区，通常会出现一次建造太多公寓的情况。你可能会看到一栋楼有200、300个公寓，而且同样的三栋楼也同时建设。” Lloyd Edge说。 “每个公寓都相似，因为买家有太多选择，所以这些公寓的价格多年来没有上涨。” REA集团经济学家Anne Flaherty表示，价格上涨的前提是需求必须超过供应，而许多悉尼地区的房价与2015年持平或更低的地方缺乏这种条件。 她说：“供应非常重要。像这样的郊区增加住房供应是解决住房危机的经典例子。” “在我们建造大量住房的地区，价格增长明显较慢。” Anne Flaherty说。 住房产业协会规划执行董事Mike Hermon表示，解决危机迫切需要更多住房，但他强调，“平衡”的方法至关重要。 Hermon先生表示：“当前的区域规划法则过时且限制性强，常常让澳大利亚人只能在扩展的独栋住宅和高耸的公寓楼之间做出有限选择。” “适度密度弥补了这一空白，支持像联排别墅和小型公寓这样的中等规模住房选项。”他说说。
尽管澳洲房价持续上涨，但不是每个地方的房屋交易都能赚钱。新数据显示，数百名在一些高密度社区拥有房产的房主正不得不以亏损的价格出售他们的房产。 CoreLogic的研究发现，这些公寓市场的困境与大多数澳洲房产卖家获利的趋势背道而驰， 根据最新的《痛与利润报告》显示，在12月季度出售房产的拥有者中，94.8%实现了名义上的盈利，与前一季度的95.1%相比，略有下降，这表明房产价值有所下滑。 在这个季度，卖家获得的中位数利润为30万6千澳元，且盈利的机会接近历史上最赚钱的时期——2004年4月季度（当时为97.2%）。中位数亏损为4万5千澳元，高于上一季度的4万澳元。 利润的情况因地区和住房类型而异。 在首府城市中，布里斯班的卖家盈利率最高，达99.6%，其次是阿德莱德（99.1%）和珀斯（97.4%）。 然而，悉尼的卖家中有92.5%实现盈利，而墨尔本则下滑至89.2%。在去年之前，墨尔本上一次低于90%是在1998年11月之前的三个月。 在亏损的房产中，近五分之一来自三个地区：墨尔本市中心的公寓（734宗亏损）、悉尼的Parramatta的公寓（256宗亏损）和Ryde的公寓（163宗亏损）。 研究机构发现，2010年代由投资者资助的公寓开发潮对资本增长造成了压力，随著借款变得更加困难，这些地区的投资者需求也随之减弱。 根据地方政府区域，墨尔本的亏损主要集中在墨尔本市议会区（占所有销售的44%），其次是Stonnington（30.3%）和Port Phillip（24.9%）。 在悉尼，卖家最有可能在以下地区亏损：Parramatta（24.2%）、Strathfield（23.2%）和Ryde（22.7%）。 在珀斯，珀斯地方政府区（LGA）的18.3%的销售交易出现亏损。 CoreLogic的澳洲研究主管Eliza Owen表示，房主在最近的经济低迷期间大多能够保持他们的房产，这帮助防止了亏损的扩散。 她说：“我们确实看到亏损销售的增长，但这些亏损主要集中在少数几个市场，这些市场大多是投资者拥有的房产，且主要是高密度公寓。” Owen对州政府希望扩大住房供应持乐观态度，认为现在他们的目标是不同类型的房产：位置优越且品质较高的住宅。 但某些新开发项目仍面临可行性挑战。 Quantify Strategic Insights的数据与洞察主管Angie Zigomanis表示，要开发新公寓并达到足够高的价格以确保开发商获得利润是非常困难的。 Inner West Nest的Hamada Alameddine呼吁初次购房者避免选择拥有泳池、健身房等设施的大型公寓，因为这些设施会增加管理费。 他说：“要从未来五年后的角度来考虑购买，当你打算出售或出租时，别人是否需要这些设施？” “有些人喜欢健身房、泳池和电梯等设施……但从投资的角度来看，这对我来说没有太大意义。”他说。
澳大利亚的消费者倾向于打折和数字市场，根据澳洲邮政的年度电子商务报告，2024 年澳人在网上购物上花费了创纪录的 690 亿澳元，比前一年增长了 12%。 虽然网购销售额创下了历史新高，但购物篮规模（单笔交易的价值）却是十年来最低的。生活成本压力下，平均购物篮规模下降至 95 澳元，比去年下降 2.1%。 按人口统计，千禧一代是中支出最高的群体，接近 250 亿澳元。X 世代花费了 190 亿澳元，Z 世代花费了 120 亿澳元，婴儿潮一代花费了 100 亿澳元。 澳大利亚邮政还发现，偏远地区居民推动了支出的增长，同比增长了 2.9%。昆州的图文巴（Toowoomba）和麦凯（Mackay）以及维州的库克角（ Point Cook）是在网上购买商品最多的地区。 “与此同时，在悉尼、墨尔本和堪培拉，家庭债务增加、房价上涨以及对高利率的敏感度增加确实抑制了消费。”澳大利亚联邦银行高级经济学家 Belinda Allen 表示。 购物者利用了特别销售机会，去年的黑色星期五在线消费创下了 22 亿澳元的纪录。 “由于生活成本压力和高通胀的持续担忧，澳大利亚人转向关键销售活动和忠诚度计划来进一步节省开支，”澳大利亚邮政的 Gary Starr 表示。“我们知道四分之三的企业担心频繁的销售活动会促使购物者只购买打折商品。但我们必须接受澳大利亚人喜欢打折的事实，战略性购物现在已成为常态。”
据悉尼晨锋报报道，自疫情开始以来，典型住宅的价值大幅上涨，打破了早期专家预测房价会下跌超过20%。 其中，中型首府城市的涨幅较强，而悉尼的表现则强于墨尔本。 与此同时，澳洲人工资的增长不到房价增幅的一半，这使得住房负担能力变得更加严重。 根据CoreLogic的数据，自2020年3月以来，悉尼的独立房上涨了35.8%，约为38.6万澳元，而普通公寓的价格则上涨了9.9%。 墨尔本的独立房上涨了12%，增幅超过9.8万澳元，而普通公寓价值仅上涨了0.7%。 布里斯本的独立房房价暴涨了70%，约为40.2万澳元，而珀斯的房价更是飙升了77.8%，增幅接近36.8万澳元。 现实与疫情初期的情况形成强烈对比，当时经济学家曾预测，高失业率将导致房价大幅下跌。 CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，“当时澳洲进入极度不确定的时期，各方都有‘天要塌下来’的预测。” 政府立即对家庭提供历史性支持，包括紧急降息， JobKeeper计划， JobSeeker的补助金，以及HomeBuilder的奖励计划等，共同推动购房需求。 这些措施曾帮助一批首次购房者利用较低的贷款服务进入房地产，由于当时的房源有限，导致竞争激烈，而且许多买家更愿意选择独立房而不是公寓。 回顾当初，如果买家选择投资珀斯，那收益将会更可观。 疫情也推动了澳洲一些偏远地区的房价上涨，如黄金海岸，以及一些房价较低的小镇，如今，这些地方的房价翻了一番，但仍然低于50万澳元。 价值涨幅最大的地区是南澳的Murray Bridge，该地区的房价五年来已翻倍，独立房的价格上涨了101%，达到中位数496,101澳元。 昆士兰的Kingaroy和西澳的Geraldton分别上涨了95.6%和94.4%。 Lawless表示，与这些地区相比，悉尼与墨尔本的回报率反而显得比较低。 AMP首席经济学家Shane Oliver博士是2020年3月预测房价将大幅下跌的其中一位经济学家，当时疫情看似将加剧失业并迫使家庭出售房屋。 但联邦政府和储备银行的政策反应保护了家庭，加上银行提供的按揭假期，在低利率的支持下，房价开始飙升。 Oliver认为：“预测取决于当时所掌握的信息，但随著事实的变化，你必须调整你的预测。” Oliver称，他没有预料到会有JobKeeper计划。“这是澳大利亚政府在危机中采取的最成功的政策措施之一，它及时遏制了这场危机。” ANZ预计今年房价将增长约1%。 ANZ高级经济学家Adelaide Timbrell 称：“能够继续推动房市上涨的人数正在减少，通常我们不认为房价能够长时间保持这种增长势头。”
中国全国“两会”11日结束，会中通过了几项决议草案和工作报告，但并未通过备受关注的“民营经济促进法（草案）”。这项法案诞生的背景是在中国经济下行，官方亟需重振民营企业活力之际。 香港南华早报（SCMP）引述北京智库中国企业研究所资深研究员唐大杰说，这可能是由于该法的复杂性质，此法仍须吸纳各界回应并就实作细节来调整，有可能会在全国人大常委会4月或6月的会议公布。 考量到该法目的是要增强法律保障，他认为，不应该将此法尚未通过视为拖延。 中国不平衡的经济复苏、停滞的消费和监管的不确定性，在过去几年影响了投资人对市场的看法，导致民间投资增幅不断下降。制定中的“民营经济促进法”究竟对于提振民企信心和改善民企困境有多少作用，仍是未知数。
中国车市的本国制电动车快速兴起，以传统燃油车为主的外系车厂面临严重挑战。共同社报导，日本本田汽车3月底将把位在广州的合资引擎工厂产能大幅缩减一半，规模相当于本田在中国销售燃油车数量的3成。 报导指出，中国车市正迅速转向纯电动汽车，且本国车厂发展态势迅猛。相形之下，本田在中国陷入苦战，为此将加速优化生产体制。 根据报导，这座将减半产能的工厂，是本田与中国东风汽车集团合资公司“东风本田发动机”的广州厂，3月底将把2条生产线缩减为1条，引擎组装能力将因此从每年52万具减半。 报导指出，本田在中国销售量持续低迷，2024年全年仅有约85万辆，较前一年大减3成，不但创下10年来新低，且是9年来首度跌破100万辆大关。为优化生产体制，本田在中国的7座整车工厂中，已有3座在2024年至今年1月间陆续关闭或停产。
中国央视旗下帐号“玉渊谭天”发文称，中国商务部等部门11日约谈美国零售巨头沃尔玛，因其要求中国供应商大幅降价，企图转嫁美对中加关税的负担，并指这会扰乱市场秩序，若沃尔玛坚持此做法，“那等待沃尔玛的，就不只是约谈”。 据美国之音报导，一名中企供应商员工证实，沃尔玛通城外贸公司确实有要求降价，而他所在的公司已为此调降了3个百分点。 这名员工此前曾在社群媒体透露，他任职的公司稍早前已经降价6%，工厂年营收目前约人民币1亿元，利润只剩5%，靠著中国政府提供的出口退税在苦撑。 该员工表示，公司若不接受杀价、失去订单，就会倒闭。该报导称，市场观察人士普遍认为，沃尔玛要求降价的成功率很高，因为中企供应商必须力保订单，否则恐将出现转单效应。 “玉渊谭天”微博公众号发文表示，此次约谈有几个讯息值得关注，包括沃尔玛单方面要求中国企业降价，可能造成供应链断裂的风险，损害中美企业和美国消费者的利益；沃尔玛临时要求中国供应商降价，有违反商业合约的可能，这样会扰乱正常的市场交易秩序。 文章又指，美单边加征关税伤害中美企业，中美企业应该携手共同应对。“如果沃尔玛执意如此，那等待沃尔玛的，就不只是约谈了”。 文章指出，在川普首个总统任期，美国政府对中加征关税，主要由美国消费者承担。现在沃尔玛要求中国供应商降价，并要做亏本生意，中国企业表明没有为美国关税降价的空间。 文章指出，中国供应商对沃尔玛要求降价表示不满，中国网友也对此强烈反对，呼吁政府部门尽快采取行动。 文章表示，沃尔玛全球采购的商品中，有60%来自中国；去年第1至第4季沃尔玛的中国市场都有超过10%增长，远高于美国市场的增长，沃尔玛离不开中国的供应商，也离不开中国的购买力。
